Силни и слаби страни на функциониращите у нас молове

След първите отворени модерни търговски центрове у нас бяха обявени редица проекти за изграждане на нови такива - както в столицата, така и в почти всички по-големи градове.

Към момента в София функционират търговски обекти с обща площ от 52 хил. кв. м, във Варна те са 50 хил кв. м, а във Велико Търново – 16 хил. кв. м. В края на октомври отвори врати и първият търговски център в Стара Загора - Park Mall.

„Базата, от която тръгваме, е много ниска, което означава, че занапред може да се очаква пазарът да расте“, коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на консултантската компания Forton International по време на семинар за търговските площи у нас. „Има много молове, които в момента се изграждат. Но какво значи, че се изграждат?“. Според него като предимство от кризата може да се посочат фактът, че тя ще отмени проектите без сериозни конкурентни предимства и това, че ще се установят наемните нива, особено в по-малките градове.

Всички проекти изпитват проблеми заради кризата и в крайна сметка ще има много по-малко завършени проекти и това ще са по-добрите като формат, като локация и микс от наематели, каза той.

В момента има търсене на площи за магазини от страна на международни търговски марки. Те идват с по-големи изисквания, с които инвеститорите и предприемачите трябва да се съобразят.

След реализиране на новите проекти веригите ще имат по-голям избор за разполагане на своите обекти. В момента обаче се съобразяват с предлаганите площи в съществуващите търговски обекти. Като първи проекти на един неразработен пазар те имат редица концептуални недостатъци, от които следващото поколение центрове ще се научат. Впоследствие на пазара влизат и много инвеститори с опит от проекти в цял свят, които внасят нови практики, модели и ноу-хау. Така пазарът се развива, налагат се нови стандарти и се повишава качеството, от което полза имат всички потребители и наематели.

Коментар относно проблемите и предимствата във функциониращите в момента търговски центрове направи Павлина Никова, мениджър Търговки площи и партньор във Forton International. Според нея същинската криза все още не е дошла на нашия пазар, но прогнозите показват, че следващата година ще е по-стресова.

Относно Mall Sofia Никова каза, че той не предлага достатъчно големи площи за големите наематели. В момента част от наемателите в него се сменят. По-рано тази година бившият изпълнителен директор на мола и сегашен изпълнителен директор на Bulgaria Mall Ели Егози посочи, че има списък с чакащи около 30-40 търговци, които искат да наемат площи в търговския център.

Наред с това Никова заяви, че в Mall Sofia няма достатъчно заведения за хранене и развлекателни обекти. Единственият ресторант е Happy, пред който винаги има опашки. В мола няма и достатъчно местни търговци (такива, които произвеждат в България).

„Занапред основен проблем ще бъде къде да паркираме“, прогнозира тя относно мола, разположен в сърцето на София, около който винаги има значителен трафик и задръствания, както от автомобили, чакащи да влязат в него, така и такива, които чакат да преминат през бул. „Ал. Стамболийски“. „Не колко бързо, а къде въобще.“ Никова цитира сегашния изпълнителен директор на Real Estate Services Bulgaria Петър Дудоленски, който тогава беше в управлението на екипа на Mall Sofia, който е казал: „Направихме това, което парцелът ни позволяваше.“

По отношение на City Center Sofia (CCS), построен от Стройтаун и в последствие продаден на инвестиционният фонд Equest Balkan Properties, Никова каза: „Хората, които го създадоха, не знаеха как. Но в България никой не знаеше как преди да дойдат големите играчи и да ни научат“. Молът тръгна с доста по-малко от 100% наети площи и това беше цената да отвори първи, близо месец преди Mall of Sofia.

Той нямаше правилния микс от наематели, каза Никова. Липсват детски магазини и детски кът, където родителите да оставят децата си докато пазаруват. Нямаше ясна представа какъв е целевият пазар. Въпреки това за две години управляващото дружество успя да даде отговор на редица въпроси и в момента молът функционира успешно. В него има и богат избор на храна.

Освен това вертикалната комуникация е организирана логично и удобно посредством ескалатори и асансьори, което в много случаи е в противовес със световните практики. Павлина Никова цитира стандарт на Световната организация на търговските центрове, според който е „добре ескалаторите малко да дезориентират“, за да може да се осигури човекопотокът в центъра да преминава покрай възможно най-голям брой търговски обекти. Това обаче трябва да е съобразено с редица фактори, специфични за всеки пазар и не винаги е положително – както в случая: отсъствието му в CCS е предимство, смята тя.

За проекта за търговски център на Интерсервиз Узунови "Мол Варна" тя каза, че е изграден навреме, в противен случай конкуренцията е щяла да го задуши. Той има пет етажа (което се счита за прекалено много за търговски център), които са били изцяло отдадени под наем. Това обаче се е оказало прекалено много. Оказа се, че „на хората им е много трудно да се качат пет етажа“, казва тя. Никова обясни, че молът е бил замислен като център, който предлага марки от нисък и среден клас.

„В момента той предлага марките, които целяхме, но на какво са готови хората там? Не на това, на което се надявахме“, коментира тя като обясни, че в момента повечето посетители просто разглеждат стоките и по-малко купуват.

Базираната в Полша строително-инвестиционна компания GTC изгражда няколко мола у нас, един от които в Бургас - Galleria Bourgas. За него Никова каза, че е „силен в неконкурентна среда“. Той разполага с голям паркинг и супермаркет на партера. Последното може да се окаже недостатък, защото на партера обикновено се разполагат различни ключовите наематели, като модни марки например. По думите на Никова са били водени разговори с веригата за облекла Zara, от която са изразили резерви относно факта техният магазин да бъде разположен до супермаркет, тъй като двата вида обекти привличат клиенти от различни ценови сегменти.

На пазара се появяват новите изисквания на строителните предприемачи, коментира Никова. Тя даде пример с германската компания ECE Projektmanagement, която изгражда търговския център „Сердика Център“ в София. Тя предоставя затворен кръг от услуги – от закупуването на земята, отдаване под наем на площите, изграждането и управлението на обекта и в момента управлява около 100 мола в Европа.

„Те знаят как и налагат успешно нови стандарти“, каза тя. Едно от различните неща при „Сердика Център“ е разположението на покрива на паркинга. Това е обосновано от финансова гледна точка, но същевременно е и концептуален трик – няма как да има слаб горен етаж.

От пазар на инвеститорите пазарът на търговски площи у нас се превръща в пазар на потребителите, каза Никова в заключение. Пазарът се развива и се подчинява на потребителите и наемателите, които са все по-взискателни.
Тя обобщи мнението си така: „Не се приземяваме, просто дойдохме в Европа. Времето на компромисите премина.“