Чрез кои механизми кризата може да засегне пазара на имоти у нас?

В последно време една тема доминира обществените дискусии както по света, така и в България. Всички медии коментират кризата, а всички в България се чудим какви ще бъдат ефектите у нас. Прогнозите варират от апокалиптични до умерено оптимистични.

Според едни големият ни външен дълг, прекалената ни зависимост от чужди инвестиции и свиването на кредитния ресурс ще ни изправят пред съдба като тази на Исландия. Тези аргументи не са без почва, още повече като се има предвид, че много чуждестранни медии ни посочват като рискова страна с оглед на международната финансова криза. Ню Йорк Таймс например преди време определи като най-рискови страни Исландия (още преди да стане ясно за мащабите на нейните проблеми), България и Естония.

Според други обаче нещата не са толкова страшни. Финансовата система на България не е чак толкова развита и това, в случая, е наш плюс. Кризата ще накаже някои пазарни играчи наистина, но те ще са свръхоптимистичните, неразумни играчи, като на пазара ще останат рационалните и професионалните участници. От друга страна, България, като развиващ се пазар, все още има потенциал и това ще продължи да привлича чуждестранни инвеститори.

Един сектор от икономиката фокусира интереса на обществените дискусии - секторът на строителството и недвижимите имоти. И не без основание.

Според някои растящите цени на жилищата бяха основният двигател на икономическия растеж в страната. Това привличаше местни и чужди инвестиции, създаваше работни места и направи българите, които имаха недвижими имоти (а българинът е на едно от челните места в света по собственост на жилища), значително по-богати.

Други виждат опасности в това и оприличават бързия ръст в сектора на „балон“ и се опасяват от сериозни последици за икономиката при неговото спукване – фалити на строителни фирми, затруднени банкови вземания, рязък спад на цените на имотите и др. И двете групи обаче не оспорват важността на сектора за родната икономика.

А тя действително е безспорна. Около 25 на сто от всички чуждестранни инвестиции в България през последните години се насочват към недвижимите имоти и строителството.

Напоследък обаче започнахме да ставаме свидетели на негативните последствия от световната финансова криза и у нас и, ако тези тенденции продължат, оптимистичните прогнози за България и нейния икономически ръст трябва да бъдат сериозно коригирани.

Тъй като България е страна с негативна текуща сметка, т.е. в най-общи линии ние внасяме повече отколкото изнасяме, това, което балансира финансовата ни сметка (или това, което изравнява този дисбаланс на потреблението), са заемите отвън и чуждестранните инвестиции.

Така чуждестранните инвестиции са от изключителна важност за икономиката на страната. Големият им обем, от една страна, бе позитивен – беше сигнал за доверие на международни инвеститори в икономиката. От друга страна обаче, големият им дял от реалния БВП ни постави заложник на капризите на чуждите капитали, нещо, което не е изгодно по време на такава международна криза в ликвидността. В долната таблица могат да се проследят данни на Световната банка с процентния дял на чуждестранните инвестиции от реалния БВП до 2006 година за няколко страни от региона:

Тъй като ние сме една от страните с най-голям дял от БВП на чуждестранните инвестиции (16,34 на сто от БВП през 2006 година), тяхното свиване може да има по-сериозни последствия за България отколкото при други страни. Това е така, защото при рязък спад на чуждите инвестиции страните, които не са толкова зависими от чужди капитали, може да го компенсират със собствени капитали и потребление. Това би било по-трудно за България.

Вече започнахме да ставаме свидетели на отлив на част от тези инвестиции от страната: през второто тримесечие на тази година, по данни на БНБ, се забеляза спад в чуждестранните инвестиции спрямо второто тримесечие на 2007 г.

Този отлив от 10,7 на сто през второто тримесечие на 2008 спрямо същия период на миналата година е още по-сериозен при секторите на недвижимите имоти и строителството:

 Преки чуждестранни инвестиции за отраслите на недвижимите имоти и строителството: 

Потокът на чуждите инвестиции през второто тримесечие на 2008 година в сектора на недвижимите имоти е намалял с 55,4 на сто спрямо второто тримесечие на 2007 година. За последно чуждите инвестиции в недвижими имоти са били толкова ниски за което и да е тримесечие през 2005 година. При строителството спадът на инвестициите е 35,6 на сто спрямо същия период на миналата година.

Така спадът на преките чужди инвестиции в страната се дължи до голяма степен на недвижимите имоти и строителството.

(данните са в млн. евро. Източник: БНБ)

Другият механизъм, чрез който световната криза започва да влияе на българския пазар на имоти, е кредитният пазар. Липсата на ликвидност в световните пазари започна да се усеща и у нас и лихвата, на която банките се кредитират помежду си, се повиши. От началото на годината индексът Leonia, който отразява лихвата при реално сключените сделки на междубанковия пазар у нас за овърнайт депозити, се е покачил до 5,4 на сто.

Това поскъпване на кредитния ресурс се отрази както на лихвените проценти по ипотечните кредити, така и на техния обем. От март тази година до август се забелязва тенденция общият обем на жилищните кредити, отпуснати на домакинствата, да намалява. Графиката с месечните данни от 2007 година насам показва това (данните са в млн. евро):

(Източник: БНБ)

Спрямо август месец на миналата година жилищните кредити са почти непроменени (има спад от 1,56 млн. евро), но от април месец тази година насам се наблюдава спад на обема на ипотечните кредити. Тази разлика трудно може да се обясни със сезонни ефекти, тъй като за същия период миналата година (април-август) обемът на кредити всъщност се е увеличавал постепенно.

В същото време лихвите по жилищните кредити нарастват. От началото на 2007 година до август 2008 година, средните лихви по ипотечните кредити, отпуснати от търговските банки в евро, са нараснали с 1,71 процентни пункта до 9,66 на сто. Месечната графика на средните лихви по ипотечните кредити показва тази тенденция.

(Източник: БНБ)

Поскъпването на кредитите в последно време, както и по-бързият ръст на разходите от доходите (по последните данни на НСИ) вече се отразява на покупателната способност на домакинствата. В резултат на това „обедняване“, домакинствата могат да си позволят значително по-евтино жилище тази година в сравнение с миналата. Данните са от разработвания от Investor.bg Индекс на възможностите на домакинствата за покупка на недвижим имот.

Така международната финансова криза може да постави България в ситуация, в която чуждестранните инвестиции намаляват поради понижаването на рисковите апетити на инвеститорите, а в същото време цените на кредитния ресурс нарастват бързо. Това може да влоши платежния баланс на страната и да намали резервите на централната банка. Цените на някои имоти може да се понижат поради спад в търсенето и това да направи някои проекти в недвижими имоти нерентабилни.

За съжаление, България не е в най-добра позиция (спрямо други страни) да се справи с кризата, тъй като е страна, която е силно зависима от чужди капитали. Поради високото ни потребление на чужди стоки и услуги това, което балансира нашия платежен баланс, са чуждестранните инвестиции и чуждите заеми. Спрямо съседките си България има едно от най-високите съотношения на чуждестранни инвестиции към реално БВП. В ситуация, в която има отдръпване на чуждите инвестиции и където кредитният ресурс намалява бързо, българската икономика може да се окаже пред трудно изпитание.

Още по темата: Има място и за оптимизъм за някои сегменти на недвижимия пазар