Предлагат признаване на плащанията на лихви по ипотечен кредит за разход

Сегашната глобална финансова криза започна през август 2007 г. в САЩ и оттогава се разпространи на практика в целия свят. През последните месеци последиците от нея започнаха да се усещат и в България, като това породи голям обществен дебат относно мерките, които да бъдат предприети за смекчаване на ефектите й върху националната икономика и в частност върху пазара на недвижими имоти, се казва в анализ на Валентин Стоянов от агенцията за недвижими имоти „Явлена“, предоставен на Investor.bg. 

Факт е, че около една трета от преките чуждестранни инвестиции в България през последните години са именно в имоти, като отделно в сферата на строителството са около 30% от привлечените в страната през 2007 г. средства. Всичко това налага извода, че недвижимите имоти са от огромно значение за стопанството и заетостта в България, както и че са нужни мерки, които да запазят сектора в най-голяма степен от влиянието на наближаващата криза.

Ликвидността
Едно от основните измерения на финансовата криза се изразява в намалената ликвидност на пазарите, включително на финансово-кредитната система, което от своя страна води и до съществено намаляване и на кредитната активност. За осигуряване на ликвидност българските банки разчитат в много голяма степен на финансиране, отпускано им от техните чуждестранни собственици, както и на синдикирани заеми от страна на други международни финансови институции. Втори основен източник са депозитите на българските граждани и фирми.

За съжаление кризата значително ограничи тези източници на финансиране. Затрудненото положение на чуждестранните банки намали ресурса, който те са склонни да заемат на българските. Това накара финансово-кредитната ни система да се ориентира в много по-голяма степен към спестяванията на родните компании и на гражданите.

Поради тази причина през последните десетина месеца средният размер на лихвата по левови депозити за срок до една година достигна двуцифрени числа, а по тези в евро – от 3% на около 6, дори 7%. Някои банки вече предлагат и промоционални лихви по дългосрочни депозити, достигащи между 10% и 12% годишно.

Проблемът е, че с покачващите се разходи на гражданите и фирмите за посрещане на растящите им финансови нужди, свързани с увеличените лихви или например цени на природен газ, както и в условията на растяща икономическа несигурност, е малко вероятен съществен ръст на депозитната база, посочва Стоянов.

На този фон единственото решение на проблема с ликвидността на банките би било намаляване на минималните задължителни резерви (МЗР), които търговските банки в България са длъжни да заделят според Наредба № 8 на БНБ (Наредба за капиталовата адекватност на кредитните институции).

Към момента МЗР са цели 12%, което надхвърля размера, установен в страните от Западна Европа, като сумата, която българските банки са принудени да заделят до момента, е в размер на около 6,6 млрд. лв. При едно намаляване на МЗР на 8% ликвидността на националната банкова система би се повишила с около 2 милиарда лева, което би изиграло съществена роля в борбата с кризата и всеобщата финансова стабилизация на страната. Трябва да се отбележи, че решение за редуциране на МЗР може да бъде взето само от Българска народна банка.

Лихвите и данъците
Друг основен аспект на кризата е сериозното увеличаване на лихвите. Средният им размер по левови заеми, надхвърлящи например 2 млн. лв., за една година се е покачил с 2,32 процентни пункта: през август 2007 г. е бил 9,01%, а през август т. г. вече е 11,33%. Изводът е, че при кредит от 2 млн. лв. подобно увеличение се равнява на повишаване на годишните лихвени плащания с 46,4 хил. лв.

Що се отнася до ипотечните кредити, там годишният процент на разходите (ГПР) за август 2008 г. е 10,35%, а само преди две години жилищен заем при лихва над 6% изглеждаше скъп. Всичко това идва да покаже сериозният натиск, който растящите лихви оказват върху гражданите и бизнеса, включително що се отнася до ипотечни кредити или инвестиционни проекти, свързани с недвижими имоти.

При тези условия на растящи лихви най-доброто решение, което управляващите биха могли да приемат, е намаляване на данъчната и осигурителната тежест, се посочва в анализа. По-ниските данъчни и осигурителни ставки определено биха облекчили икономическите субекти в условията на нарастващи лихви. Част от данъчните намаления биха довели до намаляване на транзакционните разходи при прехвърляне на недвижими имоти (като ДДС от 20% на 18% или намаляване на местния данък при продажба на имот от сегашните 2-4% на 1%), а друга част от данъчните намаления биха редуцирали разходите по притежаване на имоти (по-ниски данък сгради и такси смет), правейки по този начин по-атрактивно придобиването и притежаването на недвижима собственост.

По отношение на осигуровките може да се мисли за намаляване на абсолютния им размер до не повече от 15% от брутната работна заплата (при 33% в момента), предлага още Стоянов. Наред с това могат да бъдат премахнати осигурителните прагове, както и да бъде свален осигурителният таван от сегашните 2000 лв. на 1000 лв.

Според Стоянов изключително адекватна мярка би било признаването за данъчни цели на разходи за плащания по главница и лихви на ипотечни кредити и съответното им приспадане от данъчната основа на граждани, когато се касае за изплащане на семейно жилище по смисъла на Семейния кодекс. Такова данъчно облекчение би стимулирало млади семейства да теглят кредити за закупуване на собствено жилище и съответно би насърчило развитието на един изключително важен сегмент от пазара на недвижими имоти.

Изводи
Три са основните принципи, които трябва да залегнат при борбата с финансовата криза и последиците от нея. На първо място е необходима постоянна координация между БНБ и правителството. Ясно е, че част от мерките, които могат да бъдат предприети са в ресора на централната банка (намаляване на МЗР), а други могат да бъдат приети под формата на законодателни промени (данъчна и осигурителна политика).

На второ място трябва да се отбележи, че не е препоръчителен, т.нар. интервенционен подход от страна на държавата, т.е. с пари на данъкоплатците да се предприемат необмислени действия и да бъдат изсипвани бюджетни пари в спорни от икономическа гледна точка проекти. По-скоро ролята на правителството би трябвало да е свързана с намаляване на държавните регулации, както и на данъците и осигуровките, което да доведе до увеличаване разполагаемите доходи на гражданите и фирмите и подобряване на финансовия им статус в условията на нарастващи лихвени плащания и намалена ликвидност.

На трето място е изключително важно да бъде осъзнато значението на превантивните мерки, т.е. да се въздейства върху причините, пораждащи кризата, а не върху последиците й. В тази връзка е и предложението да се концентрираме не толкова върху увеличаване на гаранциите за депозитите (във Фонда за гарантиране на влоговете така или иначе има над 800 млн. лв.), колкото върху мерки, свързани с това да не се позволи изпадане на която и да е банка в несъстоятелност (пример – идеята за намаляване на МЗР и освобождаване на ликвидност за системата).