Публични vs. непублични фондове за имоти в Европа

Инвестиция в публичен или в непубличен фонд за имоти в Европа? Колебанията по този въпрос могат да бъдат много, като и единият, и другият тип фондове имат своите предимства и недостатъци. От една страна, публичните компании в сегмента се считат за недостатъчно перспективни към настоящия момент, от друга, може би точно този момент е подходящ за влизането в тях. Непубличните пък набират все по-голяма сила и според някои експерти са бъдещето за този тип инвестиции.

Стихваща популярност за публичните фондове за имоти

Книжата на публичните компании за имоти в Европа се радваха на нескончаем ръст между 2000 и 2006 г. Това до голяма степен се дължеше на спукването на интернет балона през 2000 г., който накара инвеститорите да се оттеглят от обикновените акции. Стабилният ръст на компаниите за имоти бе подпомогнат и от лихвени нива, които поддържаха ниски нива в продължение на дълъг период.

Началната доходност – нетният приход от наем като процент от цената на закупуване на актива – беше значително по-висока в сравнение с лихвените нива по кредитите. Наред с това банките започнаха да откриват финансирането на пазара на имоти като нов могъщ източник на доходи. Те започнаха да секюритизират тези кредити, да ги „пакетират“ и да търгуват с тях. Тази дейност се засили значително между 2002 г. и 2006 г., като в момента на практика се намира в застой заради кредитната криза.

Евтиното кредитиране също стана причина за вълна от сливания и придобивания.

Общата средна годишна възвръщаемост от акциите на компании за имоти в Европа е била 18,8% за последните пет години, сочи статистика на индекси на европейските книжа за имоти GPR 250, цитирана от PropertyEU. За същия период индексът на обикновените акции MSCI Global Equities е отчел средна стойност от 12,8%.

Конкуренция от непубличните компании

Съществуват три основни причини за спада на публичния сектор за имоти в Европа след април 2007 г.

Първата е свързана с високите оценки на книжата им, които преди периода са се търгували на нива значително над нетната стойност на активите им.

На второ място инвеститорите в тези книжа са станали сравнително по-нетърпеливи заради покачването на лихвените нива.

Трето, публичните компании са се озовали в позиция на сериозна конкуренция от страна на непублични инвеститори като ING Real Estate, AXA и REEFF, както и фондове на инвестиционни банки като Morgan Stanely и Goldmdan Sachs.

Тези играчи успешно привлякоха институционални инвеститори с непублични фондове точно в правилния момент по време на процеса на пренасочване от директни към индиректни инвестиции на пазара на имоти. Наред с това непубличните фондове предлагат по-богата диверсификация по отношение структура, сегменти и географски региони.

Важен фактор в този контекст е фактът, че инвеститорите могат сравнително по-лесно да влияят на управлението на непубличните фондове за разлика от публичните, където бордът обикновено управлява по-автономно.

Също така влизането и излизането от инвестиции в непублични фондове винаги става на базата на нетната стойност на активите. За сравнение, въпреки ръста на книжата, който продължи няколко години, инвеститорите в публични фондове винаги трябва да взимат под внимание волатилните цени на акциите и непредсказуемия климат на капиталовите пазари.

Има ли все още бъдеще?

Има ли все още бъдеще за публичните фондове за имоти в Европа или то принадлежи на тези, които са извън борсата?

На първо място, винаги ще има нужда от инвестиционни продукти от пазара на имоти, които обикновено се движат между облигациите и обикновените акции по отношение риск/доходност.

Успехът на частните и непубличните фондове за имоти подсказва, че както индивидуалните, така и институционалните инвеститори знаят къде да ги намерят, пише изданието.

За съжаление първичните публични предлагания от страна на компании за имоти в Европа на практика са в застой през последната година.

Редица проучвания сочат, че инвеститорите са готови да увеличат експозицията си към имоти, но често пъти на пазара липсва подходящ инвестиционен продукт.

Проучване на Европейската асоциация на публичните компании показва, че имотите представляват едва 1,76% от цялата пазарна капитализация от обикновени акции. За сравнение, в Австралия този дял е 10%, а в САЩ 2,4%.

Също така има все още много възможности както за големите, така и за по-малките публични компании за имоти, да се промотират сред международните инвеститори.

Един от положителните фактори за инвеститорите бе въвеждането на еврото в редица страни от ЕС, което минимизира валутния риск на много пазари.

Ако и Великобритания някога реши да приеме еврото, инвеститорите на Континента ще получат достъп до още 100 млрд. евро под формата на публични компании за имоти.

Строгият борсов надзор, хармонизацията на принципите за изготвяне на финансови отчети и разпространението на изгодните в данъчно отношение инвестиционни тръстове от типа REITs (Real Estate Investment Trusts, подобни на нашите АДСИЦ, бел. ред.), допълнително ще даде на европейските инвеститори прозрачност и сравним и активен инвестиционен продукт, пише изданието.

Още по темата:

Колко са големи най-големите компании за имоти в Европа?