Какво се промени на пазара на имоти в ЦИЕ през последната година?

Редица фактори на пазара на имоти в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) се промениха през последната година. Някои от тях се дължат на логична и закономерна цикличност на пазара, други са следствие на ипотечната и финансова криза, а трети са резултат от узряването на пазара и преминаването му в друга фаза. Това коментираха участниците в дискусията, посветена на стойността на имотите в региона, в рамките на изложението за имоти Real Vienna.

Някои от промените се изразяват в смяна на вида капитал на пазара – наблюдава се отлив на голяма част от спекулативния капитал в региона и прилив на собствен капитал на различни инвеститори, предприемачи, както и индивидуални купувачи, каза Ян Бжески, партньор в компанията за проучвания REAS. За пример той даде над 2 млн. полски граждани, които работят извън границите на страната и „мечтаят да имат жилище“ в Полша и които са осъществили значителна част от покупките на жилища през изминалите години.

Въпреки това на пазара в момента цари ситуация на изчакване, смята той. Купувачите изчакват дали цените ще се понижат и ще могат да сключат по-добра сделка, а продавачите изчакват евентуално цените да се повишат. В такава ситуация пазарът се измерва според броя на сделките, който е намалял три пъти за последната година и това е индикатор, че цените ще се успокоят за в бъдеще.

Поради намалелия брой сделки предприемачите са започнали да добавят допълнителни бонуси и подаръци към офертите си за продажба на жилища като безплатни гаражи, коли или туристически почивки. Така обаче успяват да поддържат цените почти същите и да не показват пред банките, че на пазара може би има ситуация, която предполага цените да бъдат намалени, коментира Бжески.

Според него обаче фундаментите и търсенето на пазара са все още много силни. Все още много хора изчакват да се включат на пазара и да закупят жилище, особено в по-малките градове. Той е на мнение, че достъпността до ипотечни кредити се премества именно към по-малките градове, каквито в Полша има около 30, след като пазарът в големите се е развил значително и цените са се повишили до високи нива през последните години.

Друга интересна тенденция според него е, че високите цени на имотите в големите градове карат хората да се ориентират към наемане на жилище вместо към покупка, както и да избират имоти в покрайнините на града.

Според Мартин Рот, управляващ директор на Immobilien Rating GmbH, може да се очаква, че наемните нива на жилищата в пазарите на много страни в ЦИЕ ще се изравнят. Като пример той посочи Братислава и Виена, разстоянието между които е 50 км и през следващите няколко години няма да оказва толкова голямо влияние и наемите ще се изравнят. Това важи и за много други пазари като София и Букурещ, смята той.

От друга страна, Бжески коментира, че въпреки че районът може да се разглежда като едно цяло по отношение на редица макроикономически показатели, отделните пазари имат някои ясно изразени специфики.

За пример той посочи пазарите във Варшава, София и Киев като представители за три типа пазари по отношение на риск и възвръщаемост, които се разграничават в региона. Пазарът във Варшава, според него, е най-стабилен и доходността не е толкова голяма, докато този в Киев предлага най-висока доходност и най-висок риск. Пазарът в София е по средата, където и двата показателя са донякъде уравновесени. Съответно различните типове инвеститори предпочитат различни пазари.

На въпрос на Investor.bg има ли място за притеснение на пазара предвид резкия ръст на цените на жилищата в София и в други страни в ЦИЕ и сравнително ниската покупателна способност на местните купувачи и големите различия в темповете на нарастване на двете Томас Малот, президент на Професионалната федерална асоциация на управляващите недвижими имоти, каза, че в Австрия също съществува такова различие, макар и в по-малка степен.

„Тук също доходите остават непроменени, дори намаляват, ако се сметне инфлацията, а цените на имотите се увеличават непрекъснато“. Рот посочи също, че поляризацията е факт на много пазари и дори би довела до напрежение между различни групи купувачи, ако държавата не вземе мерки, предлагайки различни видове субсидии.

Ситуацията в Западна Европа е по-различна, коментира той, защото имотите поскъпват постепенно през последните 50 години, през което време доходите също са се повишили.

По мнението на Волфганг Кубацки, оглавяващ отдел "Рейтинг на проекти и проучвания върху пазара на имоти" в FERI Finance AG, това не е феномен единствено на Източна Европа. „Ако има достатъчно пари, цените ще се повишават“, каза той. Наред с това на много места като в Полша например, голяма част от покупките през последните години е била осъществена с капитал „отвън“.

Още от Real Vienna:

Ефектът на ипотечната криза върху пазара на имоти в ЦИЕ

Инвеститорите в София продължават да се оплакват от скъпата земя

„Зелените“ сгради не са непременно по-скъпи

Истанбул може да се нуждае от 6,9 млн. нови жилища за следващите 10 години

Х. Линднер: Някои молове в България и Румъния са правени без много мисъл