Бизнес имотите като средство за защита от инфлация в дългосрочен план

Недвижимите имоти с основание са известни като средство за защита от инфлация, но това важи само в дългосрочен план и само ако става въпрос за "правилния тип инфлация". Инвеститорите, притеснени от нарастващата заплаха за инфлация, може би трябва сериозно да се замислят, преди да увеличат експозициите си към активи, дори на фона на падащи и по-привлекателни цени на имотите, пише Ройтерс.

Във Великобритания бизнес имотите са генерирали коригирана спрямо инфлацията възвръщаемост от над 5% годишно от 1970 г. насам, сочат данни на Investment Property Databank (IPD).

Но също като златото, считано за друга класическа защита от инфлация, във връзката на имотите с инфлацията може да има колебания, най-малкото ако икономическата активност се забави, а наемателите на бизнес площи и наемните нива попаднат под натиск.

„Поради факта, че възвръщаемостта от имоти не е обвързана с инфлацията краткосрочно, не е нужно инвеститорите да се втурнат към сектора на имотите просто защото има инфлация“, коментира Рупърт Кларк, главен изпълнителен директор на Hermes Real Estate, която участва в управлението на пенсионните спестявания на служителите в сектора на телекомуникациите и пощенските услуги във Великобритания.

"Още по-малко са причините да се насочат към недвижима собственост по време на стагфлация, защото основите на пазара на имоти са в затруднение в такава среда“, добавя той. Стагфлация е термин, създаден във Великобритания през 60-те години, за да опише комбинацията от инфлация и икономическа стагнация, а именно по-бавен ръст и нарастваща безработица.

„Хубавото десетилетие отмина“, заяви миналата седмица гуверньорът на Английската централна банка Мървин Кинг, като имаше предвид, че е свършил периодът на постоянен ръст без инфлация (бел. ред. игра на думи от англ. nice – хубав; съкращение от „non-inflationary consistent expansion“).

Това означава, че през следващите 10 години Великобритания може да се изправи пред комбинация от относително по-висока инфлация и относително по-ниски нива на икономически ръст.

И тя не е сама.

Според икономисти от JP Morgan темпът на глобалната инфлация е на деветгодишен връх и надскача целите на повечето големи централни банки, което им оставя малко възможности да стимулират активността с намаления на лихвените проценти, дори когато икономиките се забавят. Последиците за пазара на имоти са сложни.

„Малко е трудно да се прогнозира предвид това, че имаме две различни променливи, които движат икономиката“, обяснява Нори Герардо Лийц, стратег в швейцарската Partners Group и консултант в сектора на имотите на основни пенсионни фондове в САЩ. „Когато имахме само инфлация в икономиката, недвижимите имоти осигуряваха защита от нея“, казва тя.

Въпросът е кой вид инфлация?

Инвестициите в бизнес имоти дават по-добра възможност да се генерира постоянна по-висока от инфлацията възвръщаемост, когато повишението на цените е симптом на здрава икономика и резултат от по-високите доходи и разходи.

Обратното обаче е вярно, ако източникът са нарастващи производствени разходи, както е сега, защото това може да забави икономическата активност, като изсмуква печалбата на корпоративните наематели и се отразява на покупателната способност на техните клиенти.

„При подобни условия разходите на компаниите и потребителите се увеличават и това пречи на способността им да поемат реални увеличения на наемните нива“, казва Пол МакНамара, член на борда на директорите на PRUPIM, един от най-големите британски фондове за управление на имоти. „Така номиналната стойност на наемите може да расте заедно с инфлацията, но реалната може да попадне под натиск и да задържи цялостния ръст“, добавя той.

Това е вярно за Великобритания, където договорите за наем на бизнес имоти са с относително дълъг срок и промените на нивата се правят само в посока нагоре. Вярно е също и за Европа, където наемите често са ясно свързани с инфлационни показатели като индекса на потребителските цени, или както е в случая с Франция – със строителните разходи.

Освен ако наемателят не фалира, собственикът инвеститор е защитен за срока на договора.

Когато обаче той изтече, реалната икономика ще окаже своето влияние, ако заради инфлационни фактори наемите са били повишени отвъд приемливите за пазара граници, към който момент наемателят, стар или нов, ще може да предоговори по-нисък наем. „Този потенциален „удар“ в края на договора естествено се калкулира от инвеститорите, които търсят да закупят подобни активи“, казва МакНамара.

В дългосрочен план наемът, който бизнес имотът се очаква да привлече при пазарни условия по всяко време, е силно обвързан с инфлацията. „Всички анализи сочат, че дългосрочната инвестиция в имот е добра защита от инфлация“, обяснява Кларк. Краткосрочната обаче не е надеждна.