Офис площите в София ще надхвърлят 1 млн. кв. м през 2008

Пазарът на офиси в София отбеляза поредно силно тримесечие в края на 2007 г., показват данни на консултантската компания MBL. Общият обем налични площи (inventory) клас А и Б достигна 784 хил. кв. м, след като нови 48 350 кв. м бяха завършени и вкарани в експлоатация през последното тримесечие на годината.

Всички новопостроени офиси се намират в покрайнините. Освен площи в спекулативни сгради, данните включват и сгради, обитавани от собствениците им, както и сгради, разпродадени „на парче”.

С над 580 хил. кв. м клас А и Б офис площи в строеж в края на 2007, строителната активност на нови административни сгради в София продължава да бъде интензивна. Общият обем на планираните проекти включва още толкава площи. Вследствие очаквания обем на ново строителство за следващите 3-5 години той надхвърля 1 млн. кв. м, като само за 2008 се предвижда да бъдат завършени около 260 000 кв. м нови офис сгради. В резултат, към края на годината обемът на съществуващи офиси се предвижда да надхвърли 1 млн. кв. м.

Две трети от новото строителството са съсредоточени в покрайнините, където подрайон Цариградско шосе се оформя като основна офис локация предвид настоящото и предстоящо строителство.

Процентът на незаети площи (vacancy rate) продължи да намалява и през четвъртото тримесечие на 2007, след като обемът на офиси нарасна с над 6%, а обемът на незаети площи (vacant space) регистрира слабо повишение с 1,7% до 38 480 кв. м. Съществуващите свободни площи (existing available space) бяха малко над това ниво, достигайки 42 100 кв. м, след като към края на годината бяха отчетени 3 620 кв. м наети площи, които са обявени за преотдаване.

Към края на годината процентът вакантни площи клас А и Б отчете понижение до 4,9% от 5,1% в края на септември. Няколко сгради, които бяха завършени в началото на годината и които основно повлияха на рязкото покачване на вакантни площи от 23 350 кв. м през декември 2006 до 36 090 кв. м шест месеца по-късно, продължават да изпитват затруднения при отдаването под наем и са почти или изцяло празни.

Централният административен район продължава да отчита добри резултати с 1,9% вакантни офис площи, следван от покрайнините и средната градска част с по 5,6%. Единствено в средната градска част се наблюдава увеличение на незаетите площи, но това се дължи изцяло на една съществуваща сграда клас Б, която предложи на пазара офис площи, които първоначално бяха предвидени като търговски.

В резултат на нарасналото търсене през последната година и успешните кампании за отдаване под наем по време на строителния процес (pre-leasing), нетното усвояване (net absorption) на модерни офис площи регистрира поредно силно тримесечие с 47 710 кв. м. За цялата 2007 г. тази стойност достигна 151 500 кв. м, което е изключително добър резултат на фона на близо 166 500 кв. м новопостроени офиси за същия период. С няколко изключения до момента всички новопостроени сгради влизат в експлоатация с много високи нива на предварително отдадени под наем или продадени площи.

Средното ниво на наемите за офиси клас А отчете значително повишение особено в предградията. След изчерпването на последните площи, предлагани като клас А на 12 евро на кв. м, и нарасналите очаквания на наемодателите, някои от които оферират наеми от 18 евро на кв. м, средното ниво на наемите нарасна с 14,6% за последното тримесечие на 2007, достигайки над 16 евро на кв. м. Като цяло на пазара към края на 2007, на база оферти, бяха регистрирани наемни нива от 14 евро до 20 евро на кв. м за клас А офиси. Последните свободни площи на 26 евро на кв. м в Лендмарк Център също бяха наети преди няколко месеца и впоследствие усвоени в рамките на четвъртото тримесечие. Вследствие на това средният наем в Централния административен район намаля чувствително с 9,9% поради липсата на други толкова скъпи офиси, които да поддържат средното ниво високо.

От друга страна, средният наем за офиси клас Б остана стабилен. Изключение прави Централният административен район, където беше отчетен 3,3% спад, след като офис площ, предлагана към края на третото тримесечие на нереалните за подобен вид сгради 18 евро на кв. м, беше намалена на 15 евро на кв. м в края на годината. Наемите за клас Б офиси варират между 7,40 евро на кв. м и 16 евро на кв. м в зависимост от локацията, като 57% от свободните площи се предлагат на нива до 10 евро на кв. м включително.

Инвестиционният пазар при офис площите отбеляза сериозна активност през четвъртото тримесечие. Осъществена беше най-голямата портфолио сделка до момента на българския пазар в размер на 210 млн. евро.

Годишната възвръщаемост в офис сегмента продължава да е висока, а оттам и цените са по-ниски в сравнение с останалите европейски страни. Това едва ли ще се промени в близко бъдеще предвид влиянието на американската ипотечна криза върху глобалното финансиране и цената на капитала, а също и поради нарастващия дефицит по текущата сметка, поради което икономическата перспектива за България беше наскоро понижена от международната кредитна агенция Fitch, което обуславя инвестициите в бизнес имоти като по-рискови спрямо други развити пазари.