Повече инвестиционни сделки с имоти се очакват у нас през 2008

През 2008 г. в България, Сърбия и Румъния се очакват по-големи инвестиционни обеми на пазара на имоти спрямо миналата година. Повече инвестиционни сделки с имоти се прогнозират и в Хърватска, Словакия, Полша, Украйна, Русия, Латвия, Финландия и Испания. Същевременно в Западна Европа, скандинавските страни, както и в Естония тази година се очаква по-малък или подобен на миналогодишния обем инвестиции. Това става ясно от анализ на инвестиционния пазар в ЕМЕА (Европа, Близкия изток и Африка) на консултантската компания Colliers.

В региона влиянието на кредитната криза е концентрирано най-вече в Западна Европа, предимно във Великобритания.

Същевременно пазарите в Източна Европа, както и тези в Близкия изток и Южна Африка, претърпяват по-слаби ефекти от кризата. Макар и да намаля броят инвеститори, които имат възможност да участват на пазарите в Източна Европа, капиталът в търсене на инвестиции продължава да бъде повече от наличните активи, което доведе до повече финансиране на бъдещи проекти и закупуване на продукти, които са в процес на изграждане.

През втората половина на 2008 г. се очаква възстановяване на инвестиционните обеми, защото много инвеститори се връщат на пазара.

Ценовата корекция, която започна през втората половина на миналата година, ще продължи и през тази, но ще бъде по-изразена при имоти с по-ниско качество, заради което доходността от първокачествени и второкачествени имоти ще се различава повече.

Сред по-дългосрочните ефекти от кредитната криза ще бъдат по-строги практики при оценяването на риска и по-задълбочени оценки на проектите (due diligence). Макар и преките ефекти от кризата (по-скъпи заеми, ограничено финансиране) да се смекчат през втората половина на 2008, големият въпрос е дали икономиките в EMEA и съответно пазарите на наеми ще останат силни.

Като относително малък пазар с малко на брой големи инвестиционни имоти България е относително незасегната от кредитната криза. Към момента инвестиционният пазар е изправен пред липса на оперативни инвестиционни продукти и в резултат повечето сделки са за бъдещо придобиване на имоти в процес на изграждане. При някои проекти инвеститорите осигуряват и финансиране на строителството. Имотите, които вече са били обект на сделка, се очаква да останат задържани в очакване на продължаваща свиване на доходността.

На фона на активен пазар в Хърватска, начело с богати местни играчи, като цяло инвестициите по крайбрежието се забавят. На пазара са активни местни инвеститори, както и израелски, немски, австрийски и италиански. Въпреки това само ограничен брой институционални инвеститори участват заради липсата на прозрачност и малкия размер на пазара. Присъстващите инвеститори си интересуват най-вече от търговски проекти в градове с население над 100 хил. души, както и от офис площи в Загреб. С узряването на пазара се очаква свиване на доходността и увеличаване на качеството на предлагането.

Кредитната криза оказа минимално влияние върху инвестиционния пазар в Гърция, като инвестиционните обеми отчетоха ръст през 2007 г. и се очаква да остане стабилен през 2008 г. В Гърция са активни инвеститори от много страни, както и местни играчи като църквата, корабопритежатели и богати личности. Силно се търсят офиси и търговски имоти в Атина и няколко големи проекта са в процес на развитие.

На пазара на жилищни и търговски площи в Сърбия най-активни са местни инвеститори, докато международни инвеститори участват в няколко големи офис проекта. Горещата точка за строителство на офис сгради през 2007 г. е Нови Белград. През 2008 г. се очаква интензивно строителство и нарастващи инвестиции в индустриалния сегмент, като най-интересните локации са покрай магистралите E-70 и E-75.

Транзакциите се забавиха в Естония, а при имотите, които не са първокласни, се отчете силен натиск върху цените в посока надолу. Търсенето на проекти за изграждане е относително ниско (и банките не са склонни да го подкрепят), но расте, защото още има недостатъчно предлагане на инвестиционни имоти. През 2008 г. се очаква да бъде предаден голям логистичен парк, а на хоризонта се задава и проект за регенериране на 500 хил. кв. м смесени площи. Очаква се доходността да започне да се приближава до европейските нива.

През второто полугодие на 2007 г. в Унгария беше по-трудно да се приключват сделките, но като цяло бяха постигнати желаните от продавачите цени, което доведе до спад от 70 базисни пункта на доходността от първокачествени имоти. Макар и кредитната криза да не се отрази през втората половина на 2007 г., тя би могла да окаже по-забавено влияние през първите шест месеца на 2008 г. Повечето инвестиции идват отвън, като най-голям дял имат австрийските и немските. Пазарът по същество е фокусиран върху Будапеща, а най-силно се търсят офис сгради в близост до метростанциите.

През втората половина на 2007 на пазара в Латвия се забеляза забавяне на активността и стабилизиране на доходността. Инвеститорите са предимно от скандинавските страни и Германия, макар че по-активни станаха и британците. През следващите 18 месеца се очаква да бъдат отворени няколко големи проекта. Инвестиционният обем са очаква да остане висок, като ще нараства броят на сделките за един имот, а на пазара ще излизат по-качествени продукти.

С намаляване на активните инвеститори в Литва напоследък доходността нарасна с до 25 базисни пункта за първокачествените имоти и дори повече на тези с по-ниско качество. В страната инвестират предимно чужденци, като най-голям дял имат тези от Скандинавските страни, Германия, Великобритания и САЩ. Сред големите проекти са няколко търговски центъра, които трябва да бъдат завършени през 2009 г.

Към момента по-малко инвеститори търсят земя за бъдещо строителство в Полша, но не се очаква дългосрочен ефект от кредитната криза. Активни са инвеститори от различни националности, както институционални, така и индивидуални. Бъдещето изглежда положително предвид новите проекти на хоризонта, силен икономически ръст, силно търсене от страна на крайни потребители, ниски нива на незаетост, нарастваща прозрачност и развитие на инфраструктурата.

Пазарът в Румъния е още в начален стадий на развитие и при силна пазарна динамика се очаква да задържи интереса на чуждестранните инвеститори. Доходността от първокачествени имоти продължава да намалява, а тази от второ- и третокачествени нарасна. Институционалните организации търсят първокачествени имоти в страната, докато компаниите за имоти като цяло инвестират в имоти с по-ниско качество.

Макар и инвестиционните сделки в Русия да се забавиха в края на миналата година, пазарът остава динамичен и не се очаква дългосрочен ефект от кредитната криза. Местните инвеститори са по-фокусирани върху строителството на проекти, докато международните (които съставят около 35% от инвестициите в страната) търсят имоти, които генерират паричен поток. Основният дял от сделките през 2007 г. се формира от транзакции на търговски площи. В бъдеще се очаква доходността да намалява.

Кредитната криза не оказа твърде голямо влияние върху Украйна и силният интерес от страна на инвеститорите продължава. Те са предимно международни, като най-активни са частните инвеститори. В бъдеще се очаква превес да имат възможностите за строителство пред тези, които генерират приходи.