Очакват спад в цените на индустриалните терени у нас

„Очакваме ценовото ниво на индустриалните терени да спадне, при условие че инфлацията в еврозоната се запази на сегашните нива“, казва Христо Асенов, мениджър "Индустриална собственост и земя" в компанията.

В Централна и Западна Европа обикновените складови площи (general warehouse space) се отдават под наем на нива между 2,5 и 4 евро на кв. м на месец в зависимост от локацията, големината на помещението и срока на договора. Поради липса на модерни складови площи на пазара в България все още някои наематели са готови да плащат по 5 евро на кв.м на месец, но тази цена не може да бъде поддържана в дългосрочен план, тъй като България следва тенденцията на развитие на страните от Централна Европа (Чехия, Словакия, Унгария и Полша).

С оглед на строителните разходи и крайният наем на готовото помещение, на този етап максималната цена на земята за индустриален терен с решени градоустройство и инфраструктура, е в рамките на 25-35 евро на кв. м, смятат от MBL.

Ако инвеститорът плати по-висока цена, проектът му ще намали доходността си и ще стане финансово неизгоден.

Според компанията причините за корекцията са комплексни. От една страна, пазарът на индустриални площи ще се развие и предлагането на нови складови площи ще се увеличи, което ще доведе до натиск на наемните нива надолу и изравняването им с тези от Централна Европа. Това означава, че строителните предприемачи ще са готови да плащат по-малко за индустриални терени.

Наред с това международните търговски вериги, които в момента стъпват в България, ще си намерят логистични решения в рамките на следващите 1-2 години и след това търсенето на такива площи ще спадне. За да дойде нова вълна от търсене на индустриални площи е необходимо да се открият повече производства на територията на България. Откриването на ново производство обаче отнема от 2 до 3 години от момента на вземане на решение до отваряне на новото предприятие, което „разтяга“ търсенето във времето.

Финансовата криза на международните пазари също е фактор. Все повече факти потвърждават тезата, че кризата с високорисковите ипотечни облигации в САЩ ще повлияе отрицателно на световната икономика, смятат от MBL.

Друга причина за очакваната корекция за старите предприятия. Голяма част от старите предприятия, изградени преди 20-30 години, в момента не оперират и също предлагат много свободни терени, където може да се разгърне производство. Ще дойде момент, в който собствениците на тези обекти ще решат да ликвидират своите инвестиции и това ще увеличи още предлагането на индустриални обекти, прогнозират от компанията.

Като пример за надценени райони те посочват Аерогара София, Дружба – Гара Искър, Илиянци, както и извън София около Елин Пелин и в други големи градове като Варна и Бургас. В някои от тези райони, като този около гара Искър цените стигат до 250 евро на кв. м за неокрупнени терени с неизчистени сметки по регулация и проблематичен достъп.

„По мое мнение, високите цени на земята за индустриални цели е проблем за България, тъй като това отблъсква инвеститорите и забавя развитието на икономиката“, коментира Асенов.

Чуждестранните производствени компании са привлечени от ниските цени на труда, но това предимство започва да намалява, тъй като инфлацията в България е с доста по-висока от тази в еврозоната и през последните няколко години заплатите в сектора на леката промишленост значително се повишиха, а една част от работниците предпочитат полулегалния „гурбет“ в ЕС, което допълнително намалява предлагането на работна сила.

Като прибавим и високите цени на земята и проблемите с инфраструктурата, предимствата на България като интересна дестинация намаляват.

Опитът на страните от Централна Европа е, че до 2-3 години след приемането им в ЕС следва охлаждане на пазара на земя, казват от MBL.

На въпрос на Investor.bg има ли примери за спекулативни проекти за индустриални площи, или все още преобладаващите са build-to-suit (т.е. построени по поръчка на конкретен клиент) Асенов отговори, че засега вторите са по-разпространени.

„Индустриалните сгради са изключително разнообразни заради специфичните изисквания на всеки производствен процес. Затова и build-to-suit решенията са предпочитан вариант, тъй като при тях се оптимизира необходимото пространство, максимално се удовлетворяват нуждите на ползвателя/наемателя и се намалява риска за строителния предприемач. Спекулативните проекти пък имат предимството, че наемателят може веднага да се нанесе и да започне операции, но пък рискът за предприемача е по-голям, особено в развиващ се пазар като българския“, каза той.

Според MBL корекция на цените на индустриалните терени ще бъде здравословна и ще повлияе положително на икономиката на страната. По-ниските ценови нива на индустриални терени ще привлекат повече инвестиции в производството, откриване на повече работни места и увеличаване на БВП, се казва в анализа.