Пазарът на имоти у нас е в ембрионален стадий

Въпреки засилената активност в строителния бранш и множеството проекти, които бяха осъществени или обявени през последните месеци, едва ли може да се каже, че пазарът на имоти в България е достатъчно добре развит. Вероятно тепърва ще ставаме свидетели на "размествания" в сектора, които ще обхванат почти всички сегменти, но първо ще се почувстват на жилищния.

В момента е често срещана практика в резултат на реституция или наследство една и съща жилищна сграда да се обитава от жители, принадлежащи към различни доходни групи. С времето вероятно ще се стигне до релокация и тези с по-високи доходи ще се обособят в отделни райони. Това е логично също и защото луксозните жилища изискват специална поддръжка, за която са нужни средства.

Според наблюдатели друг фактор, оказващ влияние за настоящото състояние на недвижимия сектор, е непрофесионализмът на част от играчите на пазара. Поради огромния потенциал, който той крие, редица предприемачи започват бизнес в тази сфера, например основават агенции и стават брокери или създават интернет компании за търговия с имоти, без да имат каквато и да било подготовка. Много от тях наистина успяват да спечелят пари.

Преди няколко години имаше тенденция такива брокери да навлизат и в строителния и инвестиционния бизнес, за да увеличат още повече печалбите си. В такива случаи, след като имат вече собствени проекти, те спират да продават чуждите имоти и започват да рекламират своите. Такава практика повдига редица въпроси като качеството на всички тези строежи и развитието на брокерския бизнес.

Това не е възможно да се случи на един развит пазар с регламенти и норми за всяка процедура. В САЩ например, където пазарът наистина е структурно съвсем различен от този в Европа, всички брокери получават специален лиценз, който им дава право да упражняват тази професия. Той гарантира, че те имат нужната квалификация и отговарят на редица, включително и етични, норми, за да предоставят очакваните от тях услуги. У нас непрофесионализмът на някои брокери и съпътстващата го неефективност на работата им, наред с всички усложнения, води и до ненужно високи разходи за собствениците на агенции.

Ситуацията постепенно ще се промени, успоредно с развитието на пазара, с навлизането на нови, опитни и международни играчи и увеличаването на изискванията на клиентите. Така и собствениците ще осъзнаят, че една агенция не може да бъде централизирана, за да се управлява и да развива бизнес успешно. Тя трябва да има развита структура и да обхваща цялата страна.

Въпреки че и в момента пазарът е само донякъде зависим от вътрешното търсене, у нас има редица алогизми, които също свидетелстват за хаотично и необосновано развитие. За всички е известно например, че терените по пътя преди Банкя или около Горни Лозен са изключително подходящи за живеене. Може би някога на тези места ще се изградят модерни жилищни комплекси, но сега огромният проблем е липсата на инфраструктура. Да се изградят пътните връзки, канализация, водоснабдителна система е много скъпо и най-вече трудно. Самото изграждане дори не представлява такъв проблем, колкото подготовката – административна и техническа. Това е свързано с отчуждаването на множество парцели и набавянето на многобройни документи.

В същото време имотите около бул. „България“, в участъка в близост до Околовръстното шосе, са подценени. Според представители на пазара, не е логично в други квартали имотите да са по-скъпи от 1000 евро за кв. м, а в район като този да са по-евтини. Подобна пътна артерия е много трудно да се изгради, затова тези имоти имат множество недооценени предимства.

Ето защо може да се каже, че като цяло недвижимият пазар у нас е в „ембрионален“ стадий. Тепърва се очаква да се развиват описаните по-горе тенденции, с което да се достигнат едни адекватни параметри на търсене и предлагане, следващи пазарната логика на съпътстващите инфраструктурни елементи.

Вече се подчиняват на пазарната логика например цените на терените в центъра. Логиката в случая повелява да няма категория цена за тези имоти. Доколкото имат пазар, те се продават за толкова, колкото изиска собственикът и колкото е склонен да плати купувачът. Практиката е да се направи оценка каква разгърната площ може да се застрои на терена и цената му да се изчисли на базата на дадена сума за всеки квадратен метър от тази разгърната площ. Това показва, че някои собствениците вече притежават информация и пазарна култура.