Офисите остават предпочитан актив, над 80% от инвеститорите в имоти у нас са местни играчи

Пазарът на бизнес имоти в България е привлякъл инвестиции за 380 млн. евро през 2024 г., което е значително повече от средното петгодишно равнище от около 250 млн. евро, сочат данни на консултантската компания Colliers International, представени от Георги Киров, партньор в консултантската компания, където отговаря за капиталовите пазари.

И през миналата година местният капитал доминира в инвестиционния обем с дял от над 80%, а за последните пет години местните инвеститори са отговорни за около 62% от общите вложения в недвижими имоти. Миналата година инвеститорите са влагали средства предимно в активи, генериращи доход, и такива за собствено ползване, докато спекулативните сделки заемат значително по-малък дял.

През 2024 г. офис пазарът е привлякъл половината от инвестициите в бизнес имоти в страната, следван от търговските площи, индустриалните и жилищните имоти, сочат данните на Colliers.

Растат разходите за оборудване на офиси

Към края на 2024 г. общото предлагане на офис площи в София достига 2,5 млн. кв. м, а 280 хил. кв. м офис площи са на етап строеж, като те се равняват на около 10% от общите наличности. Киров определи това ниво като здравословно за пазара. Очаква се мнозинството от площите в строеж да излязат на пазара тази година, а останалите в следващите три до четири години.

Преди пандемията от Covid-19 офис пазарът в столицата е доминиран от площите клас Б, но през последните години всички нови офис проекти са за площи клас А. Така предлагането на този тип площи вече доминира на пазара с дял от 53%.

Компаниите от IT и аутсорсинг индустрията, финансовите и професионалните услуги са водещи клиенти в офис сегмента в София с над 60% от наетите площи, сочат данните на Colliers.

Наемите нарастват до нива от 16 евро на кв. м в централните части, 15 евро на кв. м в широкия център и 14 евро на квадрат в периферните райони. Ниският обем от офис площи в етап на строеж, инфлацията и повишаването на строителните разходи са основните фактори, които оказват натиск за повишаване на наемите на офис площи, изтъкна Киров. Строителството на офис сгради е поскъпнало с 30% спрямо периода преди Covid, отбеляза той. Предпочитанието на наемателите на офиси в София към качествени площи води и до увеличаване на разликата в ценовите нива на площите клас А и Б.

Нетно усвоените офис площи през 2024 г. са достигнали почти 75 хил. кв. м, което е лек спад с 1,5% на годишна база. Миналата година 42% от офис сделките в София са били свързани с премествания, а подновяванията на наемни договори заемат дял от 38%. Наемането на нови офис площи в резултат на експанзия на компаниите остава на ниско ниво от едва 14 на сто, показват данните на Colliers.

Офис пазарът в София е стабилен въпреки известния отлив на наематели, предлагането на офис площи също е на добро ниво, дори съществува известен недостиг, обобщи Киров. Като един от големите проблеми на пазара той открои нарасналите капиталови разходи за приспособяване на офисите към нуждите на наемателите – преди пандемията обичайният бюджет за оборудването им, в който не са включени разходите за мебели, е бил в размер на 300 евро на квадратен метър, а вече надхвърля 500 евро на квадрат.

Гъвкавите офис площи имат дял от малко под 4% от общия обем в София, което отговаря на средното ниво в Европа. Операторите на гъвкави офис площи повишават цените, което е показател, че имат оптимистични очаквания за пазара, коментира Киров. Основните клиенти на този тип площи са както дигитални номади и хора, пътуващи по работа, така и корпорации, които започват нов бизнес и се нуждаят от бързо офис решение за шест до 12 месеца, или нови компании за пазара в София, които първоначално се ориентират към гъвкави офис площи, отбеляза Киров.

София – европейската столица с най-ниския обем на индустриални площи

Около 1,5 млн. кв. м е общият обем на индустриалните площи в София към края на 2024 г., а свободните площи са под 2%, сочат данните на Colliers. Столицата е с най-нискокото ниво на складови площи в Европа от гледна точка на общия им обем спрямо БВП на човек от населението, отбеляза Киров. Няма друга столица в Европа, в която общият обем на индустриалните площи да е под 3 млн. кв. м, посочи той.

Разположението на страната ни в периферията на ЕС, високите строителни разходи и рестриктивните правила за пожаробезопасност са сред факторите, които ограничават растежа на индустриалния сегмент. Те повишават и разходите на предприемачите, които реагират с повишаване на наемните нива. През 2024 г. те са достигнали 5 евро на кв. м на месец за площи клас А и 4 евро на кв. м за клас Б, сочат данните на Colliers.

Това всъщност е спад спрямо 2023 и част от 2024 г., когато наемите на складови площи са се повишили до около 6,5 евро на квадрат, неприемливо ниво за наемателите, което е затруднило сключването на сделки. Очаква се лекото понижение на цените към края на миналата година да улесни сделките през 2025 г., отбеляза Киров.

185 хил. кв. м складови площи са в етап на строеж, което се равнява на около 12% от общите наличности, сочат данните на Colliers. Нетно усвоените индустриални площи са достигнали 105 хил. кв. м през миналата година, което Киров определи като стабилно ниво над обема през 2023 г. 3PL компаниите и търговците с бързооборотни стоки са основните наематели на складови площи в София, миксът е останал без съществена промяна през последните години.

Посещаемостта на моловете и оборотите на търговците над нивата от 2019 г.

Под 3% са свободните площи в търговските центрове в София, а останалите големи градове в страната те варират между 0,1 и 7,8%.  Усвоените площи в столицата през 2024 г. достигат 22 200 кв. м. Средните наеми в моловете в София са 45 евро на кв. м, като леко нарастват спрямо 2023 г., сочат данните на Colliers.

Посещаемостта на търговските центрове през последните две години и оборотите на търговците са надхвърлили нивата от 2019 г., последната преди Covid пандемията. След връхната точка от над 17% през 2020 г. делът на плащаните наеми от търговците на дребно в брутните им приходи намалява през последните години и миналата е бил на ниво от 9,2%. „Това е изключително добро ниво за наемателите“, отбеляза Киров.

Бурното развитие на ритейл парковете в страната е продължило и през 2024 г., като общото предлагане в сегмента вече е малко под 500 хил. кв. м. Площите на етап строеж надхвърлят 200 хил. кв. м, като се очаква те да излязат на пазара през идните няколко години. 38 са действащите ритейл паркове в страната, а десет са в процес на изграждане. Други 22 проекта са в етап на напреднало планиране. Наемите в ритейл парковете варират между 6 и 12 евро на кв. м.

Жилищният пазар в София – балон или не?

Жилищният пазар в столицата е балансиран от гледна точка на търсене и предлагане, показват данните на Colliers, направени на база жилища със среден размер от 75 кв. м, предназначени за живеене. На година в София започва строителството на около 1,3 млн. кв. м жилищни площи, или на около 17 хил. жилища. Около 800 хил. кв. м реално излизат на пазара, равняващи се на 10 500 жилища. Colliers използва данни на ЕСГРАОН и стига до извода, че населението на София расте с около 17 хил. души годишно, което би създало търсене на около 11 хил. жилища на година, т.е. предлагането успява да задоволи новото търсене.

Малко над 35 хил. сделки с имоти са били финализирани в София през миналата година, над половината от които са били финансирани с ипотечен кредит. Техният дял нараства в сравнение с предходната година и се очаква да продължи да се увеличава. Киров коментира, че стесняването на маржа между общия обем на новите депозити в банките (+19 млрд. евро за периода от 2019 до 2024 г.) и новоотпуснатите ипотечни кредити (+18,5% за същия период) би могло да бъде предупредителен сигнал за пазара през следващите години. За момента нивото на необслужваните жилищни заеми остава ниско – 3,2%, като тенденцията през последните години е за намаляването им.

Според данните на Colliers, които се основават на най-голямата търсачка за имотни обяви в България, покриваща 96% от пазара, средният ръст на цените на жилищата през миналата година е 4,5%, далеч под нивото от 13% на Националния статистически институт (НСИ). Ограниченият според компанията ръст се дължи на повишеното предлагане в по-достъпни квартали като „Дружба“ и „Овча купел“. От друга страна, миналата година доходите са нараснали с 16,3% на годишна база.

Към февруари тази година наличните жилища на пазара в София са малко под 19 500, като само 28% от тях са ново строителство, сочат данните на Colliers. При темпа на сделките в столицата това означава, че за изчерпването на наличностите ще са нужни 13 месеца. Според възприетите определения ниво от около 12 месеца означава, че пазарът е в страхотна форма, отбеляза Киров. От друга страна, ако за изчерпване на съществуващите наличности са нужни над три години, това означава, че на пазара има балон, допълни той.

Близо 2000 са предлаганите къщи за продажба на пазара, като повечето са съсредоточени в южните покрайнини на София. Предлагането им през последните години се увеличава, а цените им нарастват, като тези на еднофамилните къщи достигат 500 хил. евро. Миналата година в столицата са сключени сделки с 1070 къщи, като 42% от тях са финансирани с ипотечен кредит.

Разходите за поддръжка на къщите също нарастват, като изпреварват повишението на цените им. Това намалява рентабилността на инвестициите в къщи, но за момента Киров определя сегмента като стабилен и нарастващ.