Защо Барселона купи сградата, която се превърна в символ на жилищната криза в града?

Този месец градските власти в Барселона обявиха поредния си ход, за да попречат на спекуланти с имоти да разграбват достъпни апартаменти и да ги преустройват в имоти за средносрочен наем, които избягват въведения контрол върху наемите. Градът си партнира с местен доставчик на достъпни жилища, за да купи ключова сграда и да предотврати прогонването на наемателите ѝ, пише Bloomberg.

Това е стратегия, с която експериментираха и други европейски градове в усилията им да укротят класовото разделение на кварталите им, като най-известен е примерът на Берлин. До момента обаче реакциите към хода на Барселона са смесени – някои жилищни активисти определиха придобиването на сградата от града за победа, а асоциации на наематели и на собственици на имоти изразиха сдържаност. Придобиването насочи вниманието към нов натиск върху жилищния пазар в Барселона, по-конкретно последиците от контрола върху наемите и въведената от градските власти забрана за краткосрочните наеми.

Собствениците на имоти се възползват от вратички при управлението на жилища за средносрочно отдаване под наем, които могат да бъдат наемани за минимум 32 дни и максимум 11 месеца. До април 2024 г. те останаха извън обхвата на регулациите, целящи да наложат контрол върху ваканционните апартаменти и жилищата за по-дългосрочен наем и в същото време да позволяват на собствениците на имоти по-голяма гъвкавост от гледна точка на цени и условия. Те се разпространиха бързо не само в Барселона, а и в други градове в Испания.

Решението на града да купи високата седеметажна сграда Casa Orsola с 27 жилища под наем следва години на спорове около сградата. Тя стана повод за празнуване за жилищни активисти, след като беше купена от местната имотна компания Lioness Investments през 2021 г. с планове за преустройството на жилищата в по-рентабилни имоти за средносрочен наем. Новите наематели са „в Барселона само за няколко месеца, тъй като местните жители изобщо не могат да платят тези цени“, казва наемател пред информационния сайт Catalan News.

В град, който отдавна се бори със свръхтуризма и не разполага с достъпни жилища, положението предизвика гняв. 49-годишният учител Жозеп Торент, един от наемателите, застрашени от прогонване, се превърна в символ на жилищната криза в Барселона. Протестиращи често изпълваха улиците около сградата през последните месеци, а демонстрация срещу повишенията на наемите в града през ноември 2024 г. привлече най-малко 22 хил. души. През януари спорът дори достигна до сцената на наградите "Гауди", основните награди за кино в Каталуния, когато победителят за най-добър актьор в поддържаща роля призова множеството да се присъедини към протестите около Casa Orsola.

Прогонването на Торент беше отменено миналата седмица, малко преди градът да обяви покупката на сградата с местния доставчик на достъпни жилища Habitat 3. Планът им е да задържат сградата заета с дългосрочни наематели, които плащат наеми под цените на частния пазар. Градът купил сградата за 9,2 млн. евро, което според кмета на Барселона Хауме Колбони е с 30% под пазарната ѝ цена. Lioness Investments е платила 4,5 млн. евро за сградата през 2021 г., съобщи сайтът за имотни новини Idealista. В съобщение, в което признава за годините на противоречия около Casa Orsola, ръководителят на Lioness Алберт Оле заяви за сделката, че „са постигнати отговорност, разум и уважение“.

Много жилищни активисти определиха придобиването на сградата от града като победа, но други отправиха критики. Членове на „Заедно за Каталуния“, десноцентристка партия, която е най-голямата опозиционна партия в Барселона, заяви, че придобиването на имоти в риск е икономически неустойчиво като по-широко решение на жилищната криза в града, докато кметът на Мадрид Хосе Луис Мартинес-Алмейда критикува покупката, тъй като тя „е отстъпление пред натиска на движения, чиито корени са в незаконното самонастаняване“. Други заявиха, че решението на града е твърде снизходително – Асоциацията на наемателите в Барселона протестира, че градът я е загърбил и се е намесил едва след трайния обществен натиск, тя е недоволна и от твърде високата цена, която е платена за сградата.

Вярно е, че проблемите пред Casa Orsola в никакъв случай не се отнасят само до нея. В квартал „Ешампле“, разширение от края на 19-и век на стария град в Барселона, където се намира Casa Orsola, 30% от жилищните сгради в квартала са собственост на единични наемодатели. Наемателите в тези сгради може да са също толкова уязвими от изгонване. Всъщност, асоциация на местните жители за един от шестте района на „Ешампле“ установила, че само в неговите граници от 2016 г. насам е имало 116 случая на собственици, изкупили сградите, за да ги опразнят и преотдадат.

Силният интерес към преустройството на сгради за средносрочно отдаване под наем отчасти отразява други битки за достъпността на Барселона, тъй като секторът на средносрочните наеми беше до неотдавна последната част от жилищния пазар, която до голяма степен избегна регулациите. От 2016 г. Барселона изисква всички собственици на жилища за краткосрочен наем, използващи Airbnb и други платформи, да кандидатстват за разрешително, като строго контролира броя им. През 2024 г. градът обяви край на подновяванията на разрешителните - фактическа забрана, тъй като всички действащи в момента разрешения за ваканционни имоти под наем ще изтекат до 2029 г. Междувременно в Испания беше въведен и контрол върху наемите на жилища за дългосрочно отдаване през декември 2023 г.

Възможността да налагат по-високи наеми направи имотите за средносрочно отдаване много привлекателни за собствениците. Тази вратичка отчасти беше затворена през април 2024 г., когато нов закон постанови, че апартаментите за средносрочен наем могат да надвишават ориентировъчните цени на наемите за района и качеството им само с до 10%, като тази граници се вдига до 30%, ако собственикът посочи разумно оправдание за повишението. Но относителната гъвкавост на сектора продължава да го прави популярен вариант. През септември 2024 г. допитване установи, че над 63% от квартирите в Барселона, обявени на сайта на Idealista, са били предназначени за средносрочен наем. Средният им наем от 1500 евро на месец е с 300 евро над средния за дългосрочните наеми. Предвид относително по-малкия размер на апартаментите за средносрочен наем, те са дори по-скъпи от гледна точка на цена на квадратен метър.

В по-широк план берлинският квартал „Фридрихсхайн-Кройцберг“ също се опита да изкупи частни сгради, за да защити достъпността на жилищата. Под ръководството на лявата „Зелена партия“ кварталът купи 15 сгради между 2016 и 2019 г., където имаше опасения, че новите собственици може да използват вратички, за да повишат наемите, използвайки законно право на първи отказ за покупки на жилища в района си. За други 25 сгради кварталът разреши на частните собственици да пристъпят към покупки, едва след като подпишат споразумения за ограничаване на ръста на наемите за дълги периоди.

Това също предизвика политическо недоволство в Берлин, като депутати от опозицията заявиха, че отговорникът по жилищната политика в квартал „Фридрихсхайн-Кройцберг“ задържал документи, за да улесни придобиването на финансиране за правото на първи отказ на покупки. Разследване установи, че твърденията са неоснователни, но макар че придобиването на сгради продължи, правилата в Берлин за покупките въз основа на правото на първи отказ бяха затегнати през 2021 г., така че то да важи само за имоти, които се нуждаят от ремонт.

Заедно с експеримента на Барселона в Casa Orsola опитът на Берлин показва нещо за използването на покупките от местните власти с цел спиране на прогонванията на наематели. Те може да са добре дошли за наемателите като временно решение на по-широки притеснения на местните жители около жилищата, но използването им обичайно е началото, а не краят на споровете.