Жилищното строителство в София: Следвайте инфраструктурата и развитието на метрото

Югоизточната част на София остава най-перспективният район за жилищно строителство в града благодарение на развиващата се инфраструктура и транспортни връзки. Но терените за строителство там се изчерпват, а предприемачите не са склонни да поглеждат към северните райони на столицата заради липсата на съпътстваща инфраструктура, стана ясно по време на конференцията NexStay за инвестиции в жилищни и ваканционни имоти.

Гореща точка за ново строителство в момента е районът около мол Paradise Center, който се превръща в нещо като нов център на града. Потенциал за развитие имат също квартала Горубляне, селата Герман и Лозен, коментира Маноел Попов, управител на "Делта 3 Риъл Естейт" и фондация "Делта 3 Анализи". Той очаква до десет години в Лозен освен къщи да започнат да се строят и многофамилни жилищни сгради.

Според Александър Бочев, председател на УС на НСНИ и управител на агенция за недвижими имоти RealNet, търсенето на жилищни имоти ще нараства в районите, където предстои подобрение на инфраструктурата и развитие на метрото. Той очаква планираното разширение на метрото към кварталите „Витоша“ и „Малинова долина“ да доведе до избързващо развитие на цените на жилищните имоти там в сравнение с вече развитите квартали на София.  

Среда, среда, среда

Локацията, транспортната свързаност, а през последните години и заобикалящата среда са основните фактори, които определят дали един жилищен проект е успешен, коментира Георги Шопов, управляващ собственик на "Тобо Груп" и председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП). „Купувачите се интересуват дали ще има улици, озеленяване, социални заведения около сградата им. И тъй като общината не изпълнява основната си роля да развива инфраструктурата, те се насочват към затворени комплекси“, отбеляза Шопов.

Според Радослав Котларов, изпълнителен директор на „ГБС инвест“ и управляващ GHome – брандът за жилищно строителство на „Главболгарстрой“, купувачите търсят имоти в затворени комплекси, защото искат да имат и добра вътрешна среда. В момента компанията му работи по два големи проекта на ул. „Сребърна“ и в квартал „Младост“ 4, които са съобразени с новите изисквания към качеството на обитаване. Алекс Ковачев, управител на дизайнерско студио Idea, коментира, че съвременните купувачи на жилища в София задават съвсем конкретни въпроси, свързани с вътрешната среда в сградата, като как ще изглеждат общите части, какъв ще бъде асансьорът, колко широка ще бъде рампата за подземно паркиране. Той изгражда проект в кв. „Манастирски ливади-Изток", който е почти разпродаден в рамките на два месеца.

Основните клиенти в затворените комплекси с добре изградена инфраструктура са семейства, които търсят по-добро място за живеене, съобщи Борислав Точевски, съсобственик на "Булкапитал Груп". Малък процент от купувачите придобиват имот в такива комплекси с цел инвестиция. „Изградената социална среда дава възможност на предприемачите да поддържат по-висока цена, но клиентите, които търсят качествен имот за живеене, са склонни да я платят, ако всички детайли, на които държат, са налице – затворена територия, озеленяване, алеи, пейки, възможности за разходка с деца“, коментира Точевски и допълни, че клиентите в проектите на компанията му, включително по Черноморието, са основно българи.

Пазарът изисква модерни, светли, енергийноефективни, добре разпределени, с хубави гледки, топлоизолирани и шумоизолирани жилища, които създават модерен начин на живот, каза Мирослав Тошкин, управляващ съдружник на MD Capital. Същевременно годните за строителство парцели намаляват или напълно изчезват, коментира той и допълни, че заради завишени изисквания на собственици на парцели е започнал да отказва предложения. Според него тенденцията за прекомерни цени на терените е особено валидна за южните райони на София и те не позволяват дори на предприемачи, които са направили добре сметките си, да създадат рентабилен строителен продукт. „Всички искат да живеят там, където няма парцели, а малцина се насочват към райони, където има парцели, и това несъответствие създава проблем за предприемачите“, коментира Тошкин.

Той акцентира и върху друг проблем за строителството в София – липсата на консенсус в обществото за това какъв трябва да бъде вертикалният профил на града. „Една част от обществото е за високо строителство, а другата е категорично против. Този нерешен конфликт ще води до повишение на цените на строителния продукт в зоните, където обществото желае да се строи“, счита той. Все по-трудно става одобряването на високи сгради, които според Тошкин нямат алтернатива в столицата.

Абдикация на общината

Другият възможен път за развитие на града е към северните райони, но там основният проблем от години е липсата на изградена инфраструктура. Георги Шопов за пореден път обвини общината, че е абдикирала от задължението си да изгражда инфраструктура, чрез което може да направлява града да се развива в правилната посока. То е прехвърлено на частните предприемачи и затова се стига до ситуация, при която някои зони на града се преуплътняват, а други, в които има голям потенциал, оставан неуплътнени, коментира той.

Според Шопов обяснението на общината с липса на средства за изграждане на инфраструктура не е съвсем вярно. Твърдението си той аргументира с цифри. 180 лв. на квадратен метър са приходите за общината от един строителен обект под формата на ДДС, данък печалба, такси и разрешителни, т.е. сграда от 10 хил. кв. м би внесла в общинския бюджет 1,8 млн. лв. „Ако една четвърт от тези средства отиват за инфраструктура, около съответната сграда може да се изградят половината от улиците, тротоар, улично осветление и канал, изчисленията са на база кинт 2,5. Просто тези средства се харчат за друго“, отбеляза Шопов.

От друга страна, спирането на проекти от общината създава дефицит на жилища, а това води до покачване на цените, които се определят от търсенето и предлагането, коментира още Шопов. „Жилищата са стока, при която през последните 30 години търсенето е по-голямо от предлагането и затова цените растат. Необходимо е да се увеличи предлагането, за да останат достъпни жилищата, а за тази цел общината е длъжна на регулира, изгражда инфраструктура и намалява административната тежест“, посочи той.

Оптимистично за пазара

Шопов отбеляза, че предприемачите, членуващи в НАСП, са спокойни за жилищния пазар в София, тъй като жилищата са стока от първа необходимост и за тях винаги ще има търсене. Той допълни, че пазарът е функция на покупателната способност на населението. „За първото тримесечие на миналата година цените на жилищата в София са се покачили с 18%, а заплатите – със 17%, т.е. възможността на хората да купят жилище е останала почти непроменена“, отбеляза Шопов. Той все пак призна, че поскъпване на жилищата до такава степен, че хората да не могат да си ги позволят, би променило жилищния пазар, но допълни, че не очаква подобен сценарий предвид развитието на икономиката.

Според Радослав Котларов освен установените строителни компании, на пазара в столицата има и случайни играчи, които не съумяват да направят добре сметките си и в резултат на това повишават цените за крайните клиенти. Той смята, че на тези предприемачи може да се наложи да направят корекции на цените. Котларов вижда надценени имоти и на вторичния пазар и счита, че там също би следвало да има корекция.

Като цяло участниците в дискусията очакват жилищният пазар да остане стабилен и предвидим през тази година, без сериозни сътресения и с леко покачване на цените до 10%. Посоката на развитие на пазара ще зависи и от евентуалното членство на страната ни в еврозоната, счита Александър Бочев. Очакванията за еврозоната са започнали да се отразяват на пазара с покачване на цените и завишаване на броя на сделките в големите градове.

През миналата година сделките в София, Пловдив, Варна и Бургас са нараснали с около 9% при лек спад за цялата страна от около 1,5%. Бочев очаква тенденцията да се запази поради продължаващата вътрешна миграция, която увеличава търсенето на имоти в големите градове. Миналата година Бургас е бил единственият град в страната, който е надминал броя на сделките от върховата 2021 г. София и Варна са изостанали с малко над 4%, но Бочев прогнозира, че тази година броят на сделките и там ще се изравни с нивото от 2021 г.

Хората, които търсят инвестиция в имот с цел печалба, купуват в големите градове, тъй като ръстът на цените там е много по-висок в сравнение с по-малките населени места, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнитeлeн диpeĸтop нa "Адрес Недвижими имоти". Тя очерта и профила на основните продавачи и купувачи в момента. 30% от сделките се случват в сгради в строеж, а други 30% са свързани с излизане от инвестиция, обясни тя. От друга страна, 65% от сделките се сключват от хора, които търсят имот за живеене, а 25 на сто са с инвестиционна цел. Миналата година Бургас е бил градът с най-голям дял на инвестиционните сделки – над 40%, като голяма част от имотите са се купували с цел краткосрочно отдаване под наем, каза Тенекеджиева.

Маноел Попов съобщи, че годината е започнала с ръст на цените на строителни материали като бетон, желязо, тухли в рамките на 5% до 8%.

Георги Янков, съосновател на Imvestia и управляващ съдружник в агенцията за недвижими имоти Primo+, обори публикувани вчера данни за нарастващ брой на купувачите, които искат отстъпка от цената на имота. Той съобщи, че по данни на Primo+ за миналата година само 2% до 3% от сделките са сключени с отстъпка в офертната цена. Според него в сегмента на двустайните апартаменти, които са готови за отдаване под наем или за нанасяне, намират се в сгради ново строителство и в добър район, купувачите почти нямат възможност за преговори за цената.

След 2022 г. се е засилила тенденцията за купуване на стари апартаменти в лошо състояние или на жилища в новостроящи се сгради, които се ремонтират и пускат на пазара на по-висока цена с цел реализиране на печалба, т. нар. fix and flip, съобщи Янков. Тенденцията беше потвърдена и от Мирослав Тошкин, а обяснението му е, че на пазара има натрупано очакване за продължаващ ръст на цените.