Wall Street вярва, че жилищата в САЩ са надценени и знае с колко точно

Купувачите на жилища в САЩ нямат нужда да им казват, че имотите са твърде скъпи. Но Wall Street има представа с колко точно, пише Wall Street Journal.

Фондовият пазар определя значително по-ниски цени на портфейли с американски домове спрямо цените, на които се продават жилищата на отворения пазар. Книжата на компаниите за еднофамилни жилища Invitation Homes и American Homes 4 Rent се търгуват с отстъпки от съответно 35% и 20% спрямо нетната стойност на активите им, сочат данни на компанията за имотни анализи Green Street. Цената на акциите на Invitation Homes е значително по-ниска от нетната стойност на активите ѝ, откакто лихвите започнаха да нарастват в началото на 2022 г., но разликата се увеличи с десет процентни пункта миналата година.

Казано по друг начин, докато средните жилища в големите градове, където Invitation Homes притежава имоти, се продават за 415 хил. долара въз основа на анализа на Green Street на преобладаващите пазарни цени, цената на акциите на компанията показва, че инвеститорите смятат цена от 310 хил. долара за по-уместна.

Ако възникне голяма и трайна разлика между стойностите на имотите съгласно публично търгувани книжа и частните пазари, това може да означава, че предстои корекция. През 2020 г. акционерите в листнати собственици на офиси отразиха в цените разместването на пластовете, породено от прехода заради пандемията към месеци на работа от разстояние, преди цените да започнат да намаляват при частни продажби.

„Цените на акциите показват, че еднофамилните жилища са твърде скъпи и че цените им не са устойчиви“, коментира Джон Павловски, управляващ директор на Green Street. Но според него цените на жилищата може да продължат да се разминават на публичния и на частните пазари по-дълго време в сравнение с пазара на бизнес имоти, тъй като цените се определят от собствениците, а не от инвеститорите.

Листнатите на Wall Street собственици на имоти са кротки за момента. През третото тримесечие на 2024 г. големи институционални инвеститори, които вече притежават над 1000 имота, са осъществили само 0,3% от покупките на жилища в САЩ, сочат данни на компанията John Burns Research & Consulting. Ако се извадят второто и третото тримесечие на 2020 г., когато блокадите заради Covid-19 на практика замразиха сделките с жилища, покупките на жилища от големи инвеститори са достигнали най-ниския си дял от седем години насам.

Купуването от съществуващия жилищен фонд не е много оправдано от финансова гледна точка за Wall Street в момента. Процентът на капитализация на средното американско жилище се оценява приблизително на 4% – това е мярка за годишната нетна оперативна печалба, която един имот може да генерира като процент от пазарната му стойност. Това е твърде скъпо за големите инвесттори, които трябва да купуват при процент на капитализация от 5%-6%, за да постигнат приемлива възвръщаемост, предвид колко скъпо стана вземането на заеми.

Сметките на собствениците на имоти няма да излязат дори ако разходите за обслужване на дълга им са малко по-ниски от тези на обикновения купувач. Лихвите по 30-годишните ипотечни кредити за потребителите са 6,93% въз основа на данни от Freddie Mac, а голям инвеститор в жилища може да вземе заем при лихва от средно 6,25%, съобщават представители на индустрията.

Обикновените купувачи и инвеститори имат различни приоритети, когато обмислят покупка на жилище. Купувачът ще се съсредоточи върху това дали може да си позволи месечната вноска по ипотечния кредит, вместо да се задълбочава върху процентите на капитализация. Той може да е склонен да плати повече, ако жилището се намира на добра локация и е подходящо в дългосрочен план за него и семейството му.

За институционалните инвеститори може да е притеснително, когато купувачите повишават цените до нерационални нива на затегнати пазари, както става днес. Но космическите цени са от полза за собствениците на имоти. Странно, но семейните жилища се оказаха страхотно убежище от по-високите лихви, тъй като желанието на собствениците да запазят ултраниските лихви по ипотечните си кредити защити цените. А сега моментът е страхотен за собствениците на имоти да намалят портфейлите си и да продадат имотите на почти рекордни цени.

Тъй като наличностите от съществуващи жилища са недостъпни, инвеститорите трябва да намерят други начини да увеличат портфейлите си. Големи играчи като American Homes 4 Rent сами строят жилища или купуват новопостроени имоти направо от строителните компании. Това може да е от полза за жилищния пазар в САЩ, който страда от недостатъчно предлагане.

Съществува и малък брой имоти, които може да бъдат придобити на разумни за инвеститорите цени. Според компанията за инвестиции в имоти Amherst в момента двустайни до четиристайни жилища на обща стойност около 12 млрд. долара са обявени за продажба при процент на капитализация от 5,75%. Тези имоти са по-евтини, тъй като се нуждаят от ремонт. Но може да е по-доходоносно да бъдат стегнати, отколкото да се построят нови жилища, тъй като в момента строителството на един квадратен метър жилищна площ струва средно 2150 долара спрямо 215-320 долара на кв. м за ремонта им.

Конкуренцията от купувачи с дълбоки джобове от Wall Street е последното, от което се нуждаят купувачите на жилища в момента. Въпросът е какво би изкушило „умните пари“ да се върнат на жилищния пазар. Без нови понижения на лихвите по заемите или голям ръст на наемите ще е нужно цените на жилищата в САЩ да спаднат с 10%-15%, за да завъртят главата на големите инвеститори. Това може да е добър показател за това колко надплащат купувачите на жилища на днешния пазар.