Лос Анджелис вече имаше криза с достъпността на жилищата преди опустошителните пожари, които изпепелиха цели квартали. Природното бедствие влоши положението още повече, пише Bloomberg.
Постъпващите обаждания в LA Estate Rentals, която управлява и отдава под наем жилища в някои от най-скъпите квартали в района, са се увеличили до 500 на ден, над десет пъти повече от броя им преди пожарите, съобщи собственикът Патрик Майкъл.
Той неотдавна уредил наемател да плаща 35 хил. долара на месец за имот в Бевърли Хилс с 12-месечен договор за наем. След пожарите, но преди финализирането на сделката, собственикът повишил наема на 40 хил. долара.
„Случващото се на имотния пазар е отвратително. Хората прибягват до измами с цените, пазарът става нещо като eBay за жилища, офертна война“, отбелязва Майкъл.
Изгорял крайбрежен имот след пожара в Малибу, Калифорния, на 10 януари. Снимка: Bloomberg LP
Вторият по големина град в страната отдавна има един от най-недостъпните пазари в САЩ за покупка или наем на жилище. Сега натискът се засилва, тъй като пожарите, които отнеха живота на най-малко 24 души, унищожиха и над 12 хил. имота, много от които домове. Това създава голяма нова група от хора нагоре и надолу в скалата на доходите, които внезапно останаха без място за живеене.
„Всеки, който би се възползвал от това отчаяние, трябва да се засрами“, заяви кметът на Лос Анджелис Карън Бас във вторник и добави, че е обсъдила ценовото изнудване с районните прокурори в окръга и в града. „И двамата бяха пределно ясни, че ще следят внимателно за такива неща“, допълни тя.
Само около 5% от апартаментите в Лос Анджелис бяха празни преди пожарите, като средният наем достигаше 2299 долара, сочат данни на агенцията за недвижими имоти CoStar Group Inc. Пазарът в засегнатите от пожарите райони беше дори по-затегнат. Свободните жилища в Пасадена, близо до пожара в Итън, бяха 3,8%, както и 2,1% в западната част на окръг Лос Анджелис, където гори пожарът в Палисейдс.
Тъй като евакуираните хора естествено търсят жилища близо до изгорелите си имоти, конкуренцията е най-ожесточена в районите, където предлагането вече е затегнато. Търсенето на обзаведени имоти, които струват повече, нараства, тъй като много наематели са загубили всичките си вещи при пожарите.
„Има толкова голямо търсене“, казва Арън Кирман, главен изпълнителен директор на Christie’s International Real Estate в Южна Калифорния. „Имам два договора за наем, всеки от които привлече 20 запитвания“.
Zillow Group е свалила стотици обяви, които нарушават правилата срещу измами с цените, след началото на пожарите, съобщи представителят на компанията Алекс Лактър. Zillow проучва нови процеси, за да установи измами, но засега възлага на служители да разследват обяви, които са били маркирани от потребителите.
Обяви за жилища под наем се появяват в мрежата, публикувани като примамка от хора, които твърдят, че представляват имоти, казва Майкъл от LA Estate Rentals. Хората, които се обаждат на обявите, често са уведомявани, че имотите вече са заети. След това им се предлага съвсем различно жилище при по-висока цена.
В собствената си компания Майкъл имал 200 обяви преди пожарите. Сега наличностите се изчерпват.
„В диапазона от 10 хил. до 20 хил. долара няма имоти с добро качество в Санта Моника или Брентууд“, отбелязва той.
Последиците са по-болезнени за хората в по-ниските сегменти на пазара. Много жители на Лос Анджелис с по-ниски или средни доходи загубиха домовете си и повечето си вещи и често нямат големи спестовни смеки, които могат да използват, за да се конкурират на все по-скъпия жилищен пазар.
Цените обикновено се повишават след природни бедствия, поне за кратко, казва Джей Лиик, национален директор на анализите на многофамилните жилища в CoStar. Два видни примера – ураганът „Катрина“ в Ню Орлиънс през 2005 г. и ураганът „Харви“ в Хюстън през 2017 г.
Но една голяма разлика сега е, че наводнените къщи по Крайбрежието на Залива на САЩ можеха да бъдат възстановени по-лесно, отколкото жилищата в Лос Анджелис, които изгоряха до основи и трябва да бъдат изцяло построени отново, казва Либик. В Ню Орлиънс голяма част от населението така и не се върна след „Катрина“. В Хюстън новото строителство струва по-малко и е изправено пред по-малко регулаторни препятствия, отколкото в Южна Калифорния.
„Пазарът вече е много затегнат“ в Лос Анджелис, казва Либик. „Поемането на домакинствата, които са напуснали домовете си, ще има по-големи последици за пазара като цяло“, допълва той.
Последиците ще се усетят в град, който вече подлага на голям финансов натиск купувачи и наематели. През третото тримесечие само 15% от домакинствата са можели да си позволят жилище на средна цена от 827 хил. долара в района, сочат данни на Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти. Закупуването на жилище на тази цена би изисквало минимален годишен доход от 207 600 долара, почти два пъти повече от средното ниво в САЩ, допълва асоциацията.
Положението за домакинствата, които живеят под наем в Лос Анджелис, е сходно. Около 56% от тях са смятани за обременени от наема, което означава, че харчат над 30% от доходите си за жилище, сочат данни на Redfin Corp. Наематели, които са напуснали жилището си поради природните бедствия, често се сблъскват с повече предизвикателства при преместването, тъй като може да нямат застраховка, а за нов наемен договор се изискват депозити от хиляди долари.
Повредени и унищожени сгради след пожара в Алтадена, щата Калифорния, на 13 януари. Снимка: Bloomberg LP
Все още е твърде рано да видим значителна промяна в жилищните данни, казва Стюарт Пол, икономист за САЩ в Bloomberg Economics.
„За момента изглежда, че собствениците на луксозни жилища в западната част експериментират с агресивни повишения на цените“, допълва той.
Пол дава примера с обява за четиристайно жилища в Санта Моника, чиято цена била повишена от 8750 долара през ноември на 12 500 долара след пожарите, след което цената била свалена на 9950 долара във вторник.
Законите в Калифорния забраняват повишаването на цените на потребителски стоки, включително жилища, с повече от 10% след извънредно положение, каквото губернаторът Гавин Нюсъм обяви миналата седмица за района на Лос Анджелис. Нарушителите на законите срещу измамите с цените може да получат до една година затвор и глоби до 10 хил. долара.
Но законът на хартия не е гаранция за прилагането му. Лос Анджелис прие наредба през 2019 г. за ограничаване на краткосрочните наеми като обявените в Airbnb, но тя често е пренебрегвана.
Собственици на жилища с ипотечен кредит трябва да имат застраховка, въпреки че полиците им може да не покриват всички разходи за възстановяване и замяна на вещите им, тъй като цените след природно бедствие нарастват значително. Подкрепяната от щата FAIR Plan, застраховател от последна инстанция за собственици на жилища в зони с висок риск от пожари, ограничава покритието до 3 млн. долара за жилище.
На фона на ожесточената конкуренция много собственици на жилища, които изгоряха при пожара в Палисейдс, плащат от джоба си за обезопасяване на имотите под наем, вместо да чакат плащания от застрахователите, казва Майкъл.
„Който плати най-много и има най-чистата сделка, получава жилището“, допълва той.