Как беше спрян строителният бум във финансовата столица на Италия?

Когато Кристиан Кочия приел да купи тристаен апартамент в етап на строеж за 600 хил. евро, 51-годишният бизнесмен се надявал да се нанесе със семейството си бързо в лъскавата висока сграда с гледка към изкуствено езеро в западните покрайнини на Милано, пише Ройтерс.

След като прокурорите запорирали проекта с три кули през юли, мечтата му за нов дом се превърнала в кошмар.

Кулите Residenze Lac, където Кочия купил апартамент, се строели от френската имотна компания Nexity. Това е един от над сто активни или планирани строителни обекта, които са блокирани, откакто прокурорите в Милано започнаха да разследват предполагаеми злоупотреби при бързото издаване на строителни разрешения във финансовата столица на Италия, съобщават ръководители в индустрията.

„Има може би 150-200 проекта, подадени пред общината в Милано, които са блокирани, тъй като нито един представител на градския съвет не иска да ги подпише“, казва Федерико Филипо Ориана, който оглавява асоциацията на строителните компании Aspesi.

Nexity съобщи, че спазва италианското законодателство.

Милано се развива бурно от 2015 г., когато изложението Expo international помогна за превръщането на града в гореща точка за строителните компании. Оттогава Милано е привлякъл инвестиции за над 30 млрд. долара в недвижими имоти, сочат изчисления на Ройтерс за база данни на компании за имотни услуги, включително от чуждестранни играчи като Катарския инвестиционен фонд и австралийската компания Lendlease.

Но поредица от официални жалби от жители на Милано, които се противопоставят на изникването на многоетажни сгради, предизвика разследвания за това дали градските власти не заобикалят правила, за да подкрепят строителния бум, съобщават съдебни източници. Това се вижда и от заповеди за запор, непубликувани съдебни документи и доклади на прокурори, видени от Ройтерс.

Макар че вниманието на прокурорите към строителния сектор в Милано попадна в местните медии, двама съдебни източници съобщават, че броят на разследванията е нараснал до над 60 спрямо едва 12 през юни и че 20 души са разследвани.

Прокурорите проверяват над сто оплаквания от граждани и асоциации на местните жители, съобщават източниците, пожелали да останат анонимни, тъй като нямат право да говорят пред медии. До момента не е обазувано съдебно дело по нито едно от тях.

До момента три строителни обекта са били запорирани от съдиите, сочат заповеди за запор, а около 150 планирани строителни обекта попадат в същата категория като тези, които са обект на разследванията, казва Джанкарло Танкреди, съветник, отговарящ за градското обновяване на града с 1,4 млн. души население.

Танкарди отбелязва, че общината не е нарушила закона и допълва, че проблемът е в тълкуването на регулациите. „Милано търси отговори на въпросите как да се обнови и да привлече повече инвестиции и затова възникват тези проблеми с правилата“, коментира той.

Гидо Инзаги, адвокат, който представлява редица строителни компании, засегнати от разследването, коментира, че общинските власти и строителните компании спазвали закона. Разследванията хвърлят дълга сянка върху плановете за развитие на Милано, допълва той.

Безизходицата може да струва на най-големия град в Ломбардия около 38 млрд. евро зо 2035 г. под формата на загубени инвестиции в недвижими имоти и свързаните с тях икономически дейности, сочи изследване на компанията за анализи Scenari Immobiliari и имотната компания Abitare Co.

„Пазарът е блокиран, тъй като е невъзможно да се тълкуват градоустройствените правила в града“, каза на бизнес конференция миналия месец Раул Равара, управляващ директор на отдела за управление на активи в строителната компания Hines Italy, която е инвестирала 7 млрд. евро в страната.

Разследванията задълчочават и съществуващия преди това недостиг на жилища, като оставят хора като Кочия в правна безизходица. „Ние страдаме най-много от всичкия този хаос“, казва Кочия.

Цените на жилищата в Милано са нараснали с 49% през последните десет години спрямо средно 8,3 на сто за Италия, сочат данни на европейската статистическа служба Евростат. Ръстът принуди служители с ниски доходи да напуснат града, което създава недостиг на кадри и предизвика протести миналата година от студенти, които не успяват да намерят достъпно жилище.

За да намери изход от строителната безизходица, управляващата партия на премиера Джорджа Мелона подготвя законопроект, който вече беше наречен „Да спасим Милано“. Той цели да изясни съществуващите правила.

Законопроектът трябва да бъде обсъден в парламента от 26 ноември, съобщава източник от инфраструктурното министерство на Италия.

Високи и могъщи

Разследванията, които започнаха през 2022 г., разкриха редица възможни нарушения на градоустройствените правила от градски представители, архитекти и строителни компании, сочат документи, видени от Ройтерс, включително съдебни решения, заповеди за обиски и за запор.

Сред предполагаемите нарушения са разрешението високи сгради да заменят по-малки структури, които в някои случаи се намират в дворовете, характерни за много сгради в Милано.

В един забележителен пример седеметажна сграда изникнала в ограден двор, където преди това се намирала едноетажна работилница в търсения квартал „Изола“, показват съдебни документи.

В проекта Park Towers в северната част на Милано две кули с височина 81 и 59 метра, включващи 113 апартамента, са заменили двуетажен склад. В заповедта за запор на сградите от 2 май съдията твърди, че нарушенията не са плод на объркване относно правната рамка, а са „целенасочено изкривяване на основните принципи на имотните закони“.

Адвокатът на Андреа Безичери, ръководител и партньор в строителната компания BlueStone, която стои зад проекта Park Towers, нарече обвиненията на прокурорите „неразбираеми“, тъй като „сходни разрешения са били издавани безразборно и със същите тълкувания в полза на стотици имотни проекти“.

„Затова вярваме, че съдиите няма да намерят грешка в дейностите на бизнесмен, който само спазва правилата“, допълни адвокатът Андреа Солиани.

Започнали са разследвания и на жилищния комплекс Bosconavigli с площ от 8000 кв. м, проектиран от архитекта Стефано Боери, който според прокурорите не разполага с необходимото градоустройствено съгласуване за проекти с такъв размер.

Боери коментира пред Ройтерс, че строителният проект спазва правилата в Милано, преминал е през всички общоприети процедури и са платени изискваните урбанизационни такси, както са посочени от общината.

Прокурорите твърдят също, че класифицирайки проекти като ремонти, вместо като ново строителство, местните власти успяват да ускорят одобрението и да намалят разходите за строителните компании, което нанася икономически щети на общинските власти и на държавата, показват документите.

„Ние, като полицейски сили, трябва да проверим дали са били извършени престъпления срещу публичната администрация при издаването на градоустройствени разрешения“, казва Иван Аматуро, полковник в италианската финансова полиция, който разследва предполагаемите нарушения. „Трябва да преценим дали са нанесени икономически щети на държавната хазна“, допълва той.

Проект, смятан за ново строителство, изисква строителната компания да инвестира повече в социална инфраструктура като големи зелени площи или велоалеи, отколкото при ремонт, показват още документите.

От 2014 г. насам властите в Милано са одобрили 7000 преустройства и ремонти на сгради, сочат данни на градския съвеет. От 882 жилищни сгради, построени между 2010 и 2023 г., само 372 са класифицирани като ново строителство.

Таксите за ново строителство, които се плащат на общинските власти в Милано, са поне три пъти по-високи от тези за преустройство, казват запознати с процедурата източници. Извършването на преустройство носи и данъчни облекчения.

Ориана казва, че национален закон от 1942 г., приет във военно време, за да помогне за разширяването на градовете и съживен през 1967-1068 г., е в конфликт със строгото законодателство, прилагано между 2001 и 2020 г. По-старият закон определя максимална височина на сградите от 25 метра, ако имотният проект не е включен в широк и по-скъп план в услуга на града.

Инзаги отхвърля обвиненията, че местните администратори заобикалят правила, като казва, че общината прави преценка за всеки проект между 9 и 12 месеца. Той допълва, че строителните компании са платили изискваните такси.

Киара Мацолени, преподавател по градоустройство в университета във Венеция, която консултирала прокурорите, казва, че общината в Милано последователно искала от строителните компании по-малко земя и по-малко пари за нов жител от минимума, определен от закона.

В германския град Мюнхен, който е сходен по размер с Милано, строителните компании плащат около 30% от цената на имотен проект на местните власти спрямо 8% в италианската финансова столица, показва изследване на Мацолени, което подчертава и липсата на обхватен дългосрочен градоустройствен план за Милано.

„Съдът ще каже дали Милано е стигнал твърде далеч в посока насърчаване на пазара. Но със сигурност трябва да бъде намерен баланс между пазарните нужди и регулаторния път“, казва Лука Донди, управляващ директор на мозъчния тръст Nomisma.