Наемните и продажните цени на складовете в София и региона нарастват чувствително

Цените на наемите и продажните цени на складовите площи в ключовите индустриални зони около София са нараснали значително през деветмесечието на тази година спрямо предходната, като при наемите достигат 8 евро на кв. м, а цените за продажба са вече 1200 евро на кв. м. Наемите на складови площи извън индустриалните зони също нарастват и вместо обичайните доскоро 3 евро на кв. м вече достигат между 4 и 7 евро на квадрат за складовете клас А. Поскъпването се дължи на повишеното търсене и на нарастващите строителни разходи, сочат данни на онлайн платформана БГСклад.

Наемите на складови площи клас Б варират между 4 и 6 евро на кв. м, а за стари сгради и клас С са под 4 евро на квадрат.

Най-търсени са индустриалните площи от 2000 до 5000 кв. м, особено за логистични и производствени нужди. Това търсене се засилва в периферията на града и около ключови магистрали. Компании, свързани с логистика и електронната търговия, са най-честите клиенти. Търсят се и терени, но при тях предизвикателства с път, ток и вода правят инвестицията с много неясна стойност и хоризонт на възвръщаемост, казва Ненчо Кънев от БГСклад в София.

„Тенденцията за проучване на пазара от страна на компаниите се запази с настъпването и на тази година. Периодът на първото полугодие бележи значително търсене на квадратури от 2000 до 5000 кв. м, но реализираните сделки бяха само няколко“, коментира Ива Балджиева, представител на БГСклад.

Тя очаква търсенето да остане стабилно, тъй като много фирми гледат към разширяване на своите логистични бази поради нуждата от по-добра дистрибуция и складиране в региона.

Цените за строителство на индустриални имоти в района на София също бележат ръст, като варират между 450 и 800 евро на кв. м в зависимост от материалите, технологията и мястото. „Наемните цени не покриват адекватно разходите за строеж на нови площи“, счита Кънев.

Липсата на инфраструктура (път, ток, вода) и бавните административни процедури остават предизвикателства пред бизнеса, които затрудняват реализирането на нови инвестиции и проекти, посочват специалистите на БГСклад.

През последните месеци проблем е и бавното финализиране на сделките. „Преговорите за условия и цени се проточват значително поради сложни изисквания от двете страни, както и нуждата от допълнителни консултации и одобрения. Това забавя процеса и създава несигурност за всички участници“, коментира Радослав Конов от БГСклад.

Предизвикателства пред пазара на индустриални имоти в София са и ограниченото предлагане на свободни терени, нарастващите строителни разходи и инфлацията. Липсата на редовно правителство също забавя регулаторните процеси, което създава несигурност за инвеститорите, казва Конов.

В останалите големи градове в страната обща тенденция е да нараства търсенето на малки складови площи до 200 кв. м, тъй като компаниите намаляват капацитета си или не могат да поемат по-големи площи заради икономическите условия.

В същото време липсва достатъчно ново строителство и модерни складови площи с нужната инфраструктура (рампи, маневрени зони), като наличните стари сгради често не отговарят на съвременните изисквания на наемателите.

Ценовата разлика между предлагане и търсене затруднява сделките, което води до застой на пазара.

Пловдив

Най-търсените индустриални имоти в Пловдив и региона остават малките обекти с площ от 150 до 200 кв. м. Търсенето на складови площи над 250 кв. м се е свило драстично, а интересът към производствени площи над 2000 кв. м остава спорадичен.

„Пловдив, като индустриалното сърце на България и основна локация за аутсорсинг компании, е силно повлиян от икономическата криза, която се вихри в Западна Европа. Това неизбежно доведе до свиване на пазара на наемни производствени и складови площи“, казва Атанас Ласков, представител на БГСклад в града.

Наемите на новопостроените обекти са се установили твърдо под долна граница 4 евро за кв.м без ДДС, но не са редки и случаите наемодателите да искат 5 евро за кв.м. Сделки се случват най-вече при имоти с площ до 200 кв.м, съобщава Ласков.

Продажните цени на складови и производствени площи в региона са между 570 и 750 евро на кв.м в зависимост от локацията и типа на строителството.

Варна

Тенденцията за ръст на наемните цени на логистичните и складови площи е валидна и за пазара във Варна, като за някои обекти повишението достига до 15-20% над стойностите в предходните години, съобщава Тони Танев, представител на БГСклад в града.

През тази година складовете от по-ниска категория в градските бази са достигнали цени между 3,5 и 4,5 евро на кв. м, а модернизираните и построените през последните години компактни складове от 300 до 500 кв. м са се реализирали на цени от 4,5-5,5 евро на кв. м. Реализирани са и сделки в градските промишлени зони за стари монолитни складове от 200-300 кв. м с наеми от 6 евро на кв. м, което е и максималната достигната цена от наемния пазар на складови площи.

В крайградските индустриални зони на Варна се увеличава предлагането на новопостроени складове с наемни цени от 4-4,5 за кв. м. Новото строителство върху градски промишлени терени е с офертни цени от 5,5-6 евро за квадратен метър складова площ.

Танев отбелязва засилен интерес от потенциални наематели към търговски складове в комерсиални строителни проекти на по-ранни етапи от реализацията им, като броят на предварителните наемни договори се увеличава устойчиво. „Емблематичен пример за наемни сделки в ранен строителен етап е мащабният комплекс логистичен парк Варна, който привлече още нови наематели от околните складови бази“, казва Танев.

На предварителния наемен пазар вече не са изключение и новостроящи се малки градски складови и комбинирани бази. Наскоро е реализирана наемна сделка в напреднал строителен етап за площ от 1000 кв. м, в подготовка са и сделки за складови площи между 500 и 2000 кв. м в проекти още на първоначални етапи от строителството си.

Цените на градски промишлени строителни терени също са се повишили значително, като на пазара вече не са изключение оферти от 250-300 евро на кв. м за компактни урбанизирани терени до 3-4 декара. Не липсват и оферти за крайградски логистични терени с цени около 100-120 евро на кв. м за лицеви парцели от 2-6 декара по главни транзитни пътища. Предлагат се и окрупнени логистични терени между 30 и 100 дка с цени 40-70 евро на кв. м.

Интересът на купувачите традиционно е насочен към терени с реализирани градоустройствени процедури, установени технически комуникации и удобна транспортна достъпност, като вече се възприемат за пазарни цени между 100 и 200 евро на кв. м за терени, на които може да се реализира застроена складова площ от 1000-2000 кв. м.

„Увеличеното предлагане на складови площи през първото полугодие се отрази на скоростта при наемния процес на пазара чрез осезаемото забавяне на наемателите при избора на склад. При сделките с промишлени терени за строителство основно затруднение за реализацията им се оказва все по-ясно изразената негативна роля на единственото дружество, от което зависи осигуряването на достатъчно електрозахранване към имота. Този проблем изпреварва по важност дори тромавите градоустройствени процедури“, коментира Танев.

Бургас

Пазарът на индустриални имоти в Бургас показва признаци на раздвижване през последните три месеца, казва Валентин Косев, представител на БГСклад в града.

Предлагането изпреварва търсенето, като има интерес към наемане на промишлени имоти с площ над 1000 кв.м. Тенденцията за търсене на складове с площ между 50 и 250 кв. м се запазва поради затварянето на складова база „Пиргос плод“ с много наематели на малки складове. Такива помещения на пазара за наем на имоти няма, отбелязва Косев. Има интерес от чуждестранни инвеститори за наемане на помещения с площ между 1000-2000 кв.м, които са в процес на запитване и огледи, допълва той.

В града са започнали да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори (купувачи) с нагласа за преодоляване на суми от 100 хил. до 200 хил. евро.

Цените на индустриалните имоти за отдаване под наем са между 2 и 4 евро на кв.м., като последната се отнася за нови складове клас А с модерна визия и организация на складовата дейност.

В сравнение с първото шестмесечие на 2024 г. търсенето на индустриални имоти под наем е повишено, като основно е търсенето на нискобюджетни складове (100-200 кв.м), чието предлагане е ограничено.