Офис пазарът в САЩ може би достига дъното след продажбите с големи отстъпки

Изпитващият затруднения офис пазар в САЩ може да е достигнал дъното, считат анализатори и посочват поредицата от продажби на проблемни имоти с големи отстъпки през последното тримесечие, която е помогнала за установяването на ново ценово равнище, пише Ройтерс.

Офис пазарът в САЩ понесе тежък удар след пандемията от по-високите лихвени проценти и тенденцията много офис служители да работят от вкъщи. Цените на офис сградите намаляха с 12,4% на годишна база към второто тримесечие, сочи индексът за цените на бизнес имотите на компанията RCA. Спадът предизвика всякакви слухове за това кога ще бъде достигнато дъното на пазара.

„Връхната точка на проблемите е напълно зад нас“, коментира Стивън Бушбом, директор на отдела за анализи в компанията Trepp. Сега от ключово значение е да има повече сключени сделки, за да получи индустрията представа за цените, допълва той.

„Все още ни предстои да открием ценовите равнища. Повишаване на обема от сделки ще означава, че те стават по-привлекателни за собствениците“, отбелязва Бушбом.

През 2023 г. и началото на 2024 г. много строителни компании и кредитори избраха да удължат срока на заемите си с нови условия и да задържат продажби, за да избегнат големи загуби.

Продажбите на офиси достигаха средна стойност от 35 млрд. долара на тримесечие преди Covid-19, но цените на имотите намаляха на фона на трайния ръст на свободните площи и високите оперативни разходи и това доведе до спад на средната стойност на сделките до едва 13,4 млрд. долара на тримесечие от 2023 г., сочат данни на компанията MSCI Real Capital Analytics.

Но някои анализатори виждат признаци на повишаване на продажбите на проблемни имоти, което накара някои да смятат, че пазарът достига до повратна точка.

„Наблюдават се нарастващи признаци, че пазарът е достигнал дъното или придирчиви собственици на имоти продават имотите си дори при големи отстъпки от покупната си цена, което спомага за създаването на известно ценово равнище за стойностите на офисите“, казва Кевин Фаган, ръководител на анализите на бизнес имоти в Moody's.

От края на първото тримесечие в САЩ са продадени осем офис сгради с отстъпка от над сто милиона долара спрямо едва една през първото тримесечие и само две за цялата 2023 г., съобщи Moody's в доклад от август, основан на данни от публични документи.

Сред продадените обекти са офис сграда в Мидтаун Манхатън, която намери купувач при отстъпка от 97% спрямо първоначалната цена от 285 млн. долара, т.е. при загуба от 276,5 млн. долара, съобщава Moody's и изброява още продажби на офиси в Чикаго, Сиатъл и Вашингтон.

Друг пример, който дава компанията, е офис сграда на Бродуей, която е продадена при загуба от 416 млн. долара спрямо предишната си покупна цена. Инвеститорите отбелязали загуби по облигации с рейтинг ААА, обезпечени с нея, за първи път от 2008 г. насам.

Подкрепа от по-ниските лихви

Поради липса на ясна представа за цените собствениците на имоти не бяха склонни да продават, тъй като по-ниските обеми от сделки създаваха разминаване в очакванията за цените между купувачи и продавачи. Вместо това те избраха да удължат или рефинансират съществуващи заеми, докато стигнат до период, когато лихвите ще бъдат намалени, а способността им да задържат тези имоти ще се подобри.

Имотната индустрия пострада от двоен удар на ниски свободни площи и приходи, което затрудни собствениците на имоти да направят лихвени плащания по съществуващи заеми.

Дори с намаляването на лихвите кредитополучателите с близо 72% от заемите на стойност 19 млрд. долара с настъпващ падеж през идните 12 месеца може да изпитат затруднения с рефинансирането, счита Moody's.

Освен това близо една трета от заемите с падеж през 2024 г. или не са изплатени, или са рефинансирани успешно навреме, сочат данни на компанията CRED iQ.

Федералният резерв промени неотдавна посоката на лихвите в САЩ за първи път от 2022 г. с понижение от 50 базисни пункта през септември и обеща още.

Но макар понижението с 50 базисни пункта да означава „светлина в края на много дълъг тунел“, за съживяването на пазара на бизнес имоти може да са нужни лихвени понижения от поне 300-400 базисни пункта, за да компенсират резкия спад на стойностите на имотите“, коментира Алекс Хорн, основател на частния кредитор BridgeInvest.

Неотдавнашен пример за напредничав кредитор беше Parkview Financial, която предложи да продаде на търг заеми на стойност 300 млн. долара за седем многофамилни жилищни сгради и офиси – комбинация от добри заеми и такива в процес на спорове, в Ню Йорк, Ню Джърси и Кънектикът, казва главният изпълнителен директор на кредитора Раул Рахимиан.

Той отбелязва, че компанията му получила множество оферти на ниво 95-98 цента от долара за четири от тези заеми, които планира да затвори през идните шест седмици. Три от заемите са замразени, допълни Рахимиан.

Тези продажби създават добри възможности, смята Керти Рагхаван, ръководител на компанията Waterfall Asset Management, която е инвестирала близо 2 млрд. долара през миналата година в облигации и заеми, продадени при големи отстъпки.

„Според нас основните проблеми не са нещо, което ще изчезне за една нощ с понижаването на лихвите и все още има много бизнес имоти, чиито счетоводни баланси налагат продажбата им или разрешаването на проблемите, а това ще задържи предлагането на високо ниво“, допълва той.