Понижаването на лихвите няма да спаси някои имотни компании в САЩ

Собствениците на бизнес имоти в САЩ ликуват, тъй като лихвите най-сетне започват да намаляват. Но успокоението идва твърде късно за много силно задлъжнели инвеститори в имоти като собствениците на офис кулата South Wells в центъра на Чикаго, пише Wall Street Journal.

Даниел Мосери, предприемач в областта на охраната на сгради, който се преквалифицирал в строителен предприемач, и партньорите му завършили 20-етажната кула през януари 2020 г. Те отдали под наем горните етажи на компания за споделени работни пространства. На покрива устроили тераса и голф симулатор, за да привлекат повече наематели. След това връхлетя пандемията, която пресуши търсенето на офиси.

До края на 2023 г. компанията за споделени работни пространства напуска сградата. Лихвата по заема за имота нараства до над 10%. Мосери, който не е отговорил на молбите за коментар, губи имота за сметка на кредиторите през юли.

Много собственици на жилищни сгради, хотели и други недвижими имоти се възползваха от ниските лихви в годините преди това, трупайки дълг, докато кредитирането беше евтино. След като лихвите започнаха да се повишават в началото на 2022 г., те пропускаха плащания и трябваше да се надяват, че кредиторите им ще удължат крайните срокове.

Сега Федералният резерв се притече на помощ на някои кредитополучатели. Той намали краткосрочните лихви с половин процентен пункт миналата седмица и се очаква да продължи с пониженията. Лихвите по кредитите за бизнес имоти спадат от седмици в очакване на хода на Фед.

Понижаването на лихвите е добре дошло за пазара на бизнес имоти, който изпитва затруднения със спада на оценките, блокирани продажби и затруднения при рефинансирането. Дълг в размер на над 2,2 трлн. долара за бизнес имоти е с настъпващ падеж между тази година и 2027 г., сочат данни на компанията Trepp.

Според прогнозите ръководителите на централната банка може да пристъпят към още четири понижеия на лихвите с четвърт пункт догодина. Много анализатори очакват повечето кредитори и собственици да успеят да издържат, докато лихвите намалеят достатъчно за рефинансиране.

„Това ще помогне много“, казва Том Шапиро, президент на строителната компания и инвеститор GTIS Partners. „Това кара хората да очакват меко кацане“, допълва той.

Но понижаването на лихвите от Фед няма да е достатъчно за някои от най-задлъжнелите собственици на имоти в Америка. Кредиторите, които са готови да разсрочат заемите си, губят търпение.

Банките, от части под натиска на регулаторите, изчистват повече лоши заеми от портфейлите си чрез разпродажби, казва Чад Лавендър, ръководител в компанията за бизнес имоти Newmark. А други кредитори считат, че ще бъде по-добре да поемат контрола върху даден имот, отколкото да позволят на кредитополучатели да пропускат плащания.

„С понижаването на лихвите и подобряването на стойностите стимулите за чакане намаляват“, казва Ричард Мак, главен изпълнителен директор на кредитора на бизнес имоти Mack Real Estate Credit Strategies.

Стойността на заемите за бизнес имоти с наложена възбрана е нараснала близо три пъти между януари и август тази година и достига 19,2 млрд. долара, сочи анализ на секюритизираните имотни заеми на CRED-iQ.

Други показатели за проблемен дълг също се повишиха през периода. Собственици на имоти, които са изтеглили заеми с плаваща лихва, която се увеличи преди вдигането на лихвите, „изпитват сътресения“, казва Майк Хаас, главен изпълнителен директор на CRED-iQ.

Собственици на многофамилни жилища губят имоти

Частната компания Tides Equities в Лос Анджелис е един от най-големите собственици на апартаменти в югозападните щати. Компанията е поставила името си върху на сто имота, необичаен ход за собственици на апартаменти, които обикновено действат задкулисно, вместо да излагат на показ марката си. На пътища, които извеждат от градове като Финикс и Далас, табелите на Tides се срещат толкова често, колкото и тези на Pizza Hut.

Някои от тях ще бъдат свалени. Около десет сгради на Tides са с наложена възбрана или са влезли в сходен процес тази година. Някои от тях вече са върнати на кредиторите. Анализатори посочват и други сгради на Tides, които носят по-ниски приходи от необходимите за покриване на дълговете.

Подобно на много други нови играчи на пазара на недвижими имоти в югоизточните и югозападните щати през последните десет години, Tides купи десетки сгради с нисък наем чрез дълг с плаваща лихва. В презентации пред инвеститори компанията заяви, че ще направи ремонти, а след това ще повиши наемите, в някои случаи със стотици долари на сграда.

После лихвите нараснаха рязко. През последни време ръстът на наемите се забавя в някои от градовете, където Tides инвестира. Компанията съобщи пред инвеститори миналата година, че наемателите ѝ имат затруднения да плащат по-високите наеми на компанията.

„Математическото уравнение се промени за много инвеститори и собственици на имоти“, коментира в интервю от 2023 г. пред WSJ Шон Киа, съосновател на Tides Equities.

За един имот с вече наложена възбрана в Остин, щата Тексас, Tides изтеглила в началото на 2022 г. заем за близо 91% от стойността на жилищния комплекс с плаваща лихва. Това постави компанията в голяма опасност от спиране на плащанията по дълга, съобщи същата година компанията Morningstar в свой доклад. Рейтинговата компания отбеляза също, че Tides „разчита силно на трайно поскъпване на наемите“ и че тази пазарна слабост ще повиши риска от спиране на плащанията.

Филиал на кредитора Rialto Capital Advisors взе имота от Tides този месец.

Натрупаните проблеми в много сгради на компанията я затрудняват да получи спасителна помощ, дори сега когато лихвите започват да намаляват.

Хотели с по-малко приходи от дълга им

Собственикът на хотели Ashford Hospitality Trust считал дълга с плаваща лихва за безопасен вариант. Когато икономиката започнала да се влошава, а цените на хотелските стаи намаляха, лихвите също вероятно щяха да намалеят, смятала компанията.

Миналата година се оказа изключение. Когато пандемията тласна надолу хотелския бизнес, цените първоначално се понижиха. Но през 2022 г., преди хотелският бизнес да се е възстановил напълно, цените отново започнаха да растат. До лятото на следващата година лихвите по заемите на Ashford за 14 хотела, пръснати в цялата страна, почти се удвояват, за да достигнат близо 9%. Стойността на хотелите намалява до по-малко от общия дълг на компанията.

Само по-ниските лихви няма да бъдат достатъчни, за да спасят хотелите, казва Стивън Зигрей, главен изпълнителен директор на Ashford. Компанията трябвало да избере между спиране на плащанията и осъществяване на плащания за имоти, които вече са „под водата“, това на практика означавало „да изгори още пари след вече вложените“, коментира Зигрей.

Други собственици на бизнес имоти се надяват, че понижаването на лихвите от Фед може да им помогне да издържат още малко. Кредиторите на имоти се опитват да предвидят на какво ниво може да са лихвите след месеци, за да вземат решения. След като неяснотите отпаднат, кредиторите може да станат и по-благосклонни към собствениците на имоти, отколкото в предишните години, отбелязва Майкъл Лавипур, изпълнителен директор на кредитора Affinius Capital.

„Никой не можеше да предвиди пандемията и последиците, свързани с нея. Кредиторите не смятат, че вината е в кредитополучателите“, допълва той.