Публичните компании за имоти в Европа се готвят за възход

Замряла строителна площадка, видима от задния вход на големия хотел Adlon в Берлин, е емблематична за бума, който се превърна в срив на имотните пазари в Европа, но инвеститори, които се събраха неотдавна в петзвездния хотел, започнаха да поглеждат отвъд символи като дупката в земята на отсрещната страна на улицата и към зараждащо се възстановяване, пише Bloomberg.

На конференцията EPRA в Берлин миналата седмица публично търгувани имотни компании и техните финансисти говореха въодушевено за перспективите пред сектора на бизнес имотите. Това е забележителна промяна след две години на униние, когато сривът на акции на имотните компании предсказа неизбежен спад на оценките.

Сега фондовите пазари се раздвижват, въпреки че стойностите на активите все още не са последвали примера им. Това спомага за най-голямата треска за кеш поне от 2021 г. и поставя публичните компании за имоти на предна позиция в очаквания обрат, точно както имаха водещо място в срива.

Внезапният край на ерата на евтините пари през 2022 г. наложи горчива преоценка на имотния сектор в Европа. Притокът на дълг и процътяващите оценки предизвикаха агресивно разрастване на имотни компании в сектора в продължение на десетилетие, но промененото положение предизвика сътресения в амбициозни компании като Adler Group, която стои зад блокирания от дълго време проект Wilhelm близо до хотел Adlon. Това започва да се променя, тъй като липсата на строителство, особено жилищно, поддържа наемите високи и отваря вратата за възстановяване.

„През последните две години трябваше да се грижим за счетоводния си баланс“, казва Ролф Бух, главен изпълнителен директор на Vonovia, най-голямата публично търгувана имотна компания в Европа. „Но смятам, че тази фаза скоро ще приключи и след това ще можем да продължим растежа си“, допълва той.

Публичните пазари бяха замразени за повечето имотни компании през по-голямата част от последните две години, но те започват да се разблокират. От началото на годината европейските имотни компании са набрали 18 млрд. евро дълг и капитал, близо два пъти повече спрямо приблизително 10 млрд. евро, които набраха през цялата 2023 г., сочат данни, представени на конференцията EPRA.

Капиталовите пазари се отварят отново за затруднените имотни компании в Европа. Графика: Bloomberg LP

На конференцията в Берлин банкери и ръководители представиха гама от нови възможности за инвеститорите в недвижими имоти. Те включваха предложение на Knight Frank Investment Management за публично търгувано дружество, което ще инвестира в имоти с изключително дълги наемни договори, казват запознати с предложенията източници.

„Всички съставки са налице“, казва Матю Норис, ръководител на имотните ценни книжа в инвестиционната компания Gravis Capital. „Предлагането ще стане по-умерено, има ръст на наемите, а лихвите започват да намаляват. Би било глупаво да продадете на фондове за дялов капитал, когато всички тези насрещни ветрове се превръщат в попътни“, допълва той.

На много европейски пазари има признаци, че оценките се стабилизират или че темповете на спад най-малкото се забавят. Това предизвиква оптимизъм. Приходите от първични публични предлагания и продажби на акции на листнати компании превишават стойността за същия период на 2023 г. над три пъти, сочат изчисления на Bloomberg. При последната сделка изпитващата затруднения шведска имотна компания SBB предложи 49% от акциите в жилищното си подразделение Sveafastigheter.

British Land е напът да бъде възстановена в британския индекс на сините чипове FTSE 100, след като беше преместена в FTSE 250 през юни миналата година, съобщи FTSE Russell в четвъртък. Британският тръст за инвестиции в недвижими имоти, чиито акции са поскъпнали с над 36% от началото на годината, ще стане част от FTSE 100 на 1 октомври.

В трите месеца до юли индексът на MSCI Europe Quarterly Property Index записа осми пореден тримесечен спад на капиталовата стойност, но понижението беше напълно компенсирато от нарастващите наеми, за да се стигне до обща възвръщаемост от 1,1%. Във Великобритания цените на бизнес имотите останаха непроменени през август след три месеца на скромни ръстове, сочи месечен индекс на консултантската компания CBRE Group, повишавайки доверието, че повечето имотни сектори са достигнали дъното.

Но все още трябва да се извърви известен път. FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index остава с над 25% под връхната точка през 2021 г., въпреки че имотният бенчмарк възстанови около половината от стойността, изгубена през последните 12 месеца на разпродажби.

Стойностите на недвижимите имоти в Европа се оттласкват от дъното. Графика: Bloomberg LP

Европейските публични имотни компании се търгуват при средна отстъпка спрямо нетната стойност на активите от 21%, почти два пъти повече в сравнение с отстъпката, с която се търгуваха компаниите от сектора през последните 25 години, казва Доминик Моренхоут, ръководител на Европейската асоциация на публичните недвижими имоти. Но в добрите сектори като складове, студентски жилища и медицински обекти има признаци, че се отваря прозорец за повече първични публични предлагания и набиране на капитал.

„Някои от суперголемите дружества, които са частни, се нуждаят от изход, а днес трудно ще намерят изход на частния пазар“, отбелязва Моренхоут и допълва, че някои компании за частни капиталови инвестиции планират да листнат части от имотните си портфейли. „Подготвят се някои неща“, коментира той.

Внезапната готовност на инвеститори да купуват облигации от имотни компании, които до неотдавна бяха изключени от пазара, се дължи на опростеното виждане, че спадащите лихви ще са от полза за всички, казва Робин Юсон, старши анализатор в компанията Neuberger Berman. Вниманието към съотношенията между дълга и активите, вместо към печалбите, прикрива истинската способност на някои емитенти да обслужват заемите си и напомня за годините на бума преди лихвите рязко да се увеличат, допълва той.

Много делегати на EPRA прогнозираха, че победителите в следващия цикъл ще трябва да работят много различно от тези при последния, когато ерата на евтините пари означаваше, че финансовото инженерство може да движи възвръщаемостта.

„Предизвикателството за публично търгувания сектор е мисленето на ръководителите на тези компании“, коментира Андрю Кумбс, главен изпълнителен директор на компанията Sirius Real Estate, която е собственик на бизнес паркове в Германия и Великобритания. „Твърде дълго хората в областта на недвижимите имоти се радваха на много ниски лихви по дълга и яхнаха цикъла, въпреки че нетната им оперативна печалба едва нарастваше. Ясно е, че фазата пред нас не е такава“, допълва той.

Възстановяването е и неравномерно. Въпреки оптимизма в Берлин Германия продължава да изостава в корекциите след кризата. Капиталовите стойности продължават да намаляват, а спредът между ценовите очаквания на купувачи и продавачи на офиси в големите германски градове е най-широкият от 2008 г. насам, сочат данни на MSCI.

Забавената реакция се дължи отчасти на подхода на страната към оценките, който е движен от действителните сделки и пренебрегва по-широката нагласа. Тъй като сделките за офиси в централните германски бизнес квартали са със 79% под средното им 10-годишно равнище, това забавя отписването на стойност в сравнение с други пазари.

Но дори компании, които бяха притиснати до ръба в цикъла на бързо повишаване на лихвите от централните банки, започват да се обнадеждават. Adler финализира рекапитализация миналата седмица, като спечели още време да намери купувачи за проекти като блокирания Wilhelm.