Пазарът на търговски имоти в САЩ показва признаци на възстановяване

Купувачите и продавачите на бизнес имоти в САЩ са все по-убедени, че помраченият пазар достига дъното.

Но големият въпрос остава: на каква цена всъщност ще сменят собствениците си офисите, апартаменти и други имоти?

Налице са много признаци, че скоро този въпрос ще има отговор. Със спад на цените от 19% спрямо пика през 2022 г. пазарът на търговски имоти започва да се съживява. Отчасти това е така, защото кредиторите и собствениците искат да намалят загубите си и да инвестират сега, когато първото намаление на лихвите на Федералния резерв от четири години насам внася известна яснота за това къде се намират оценките, пише Bloomberg.

„Определено ще има повече активност през 2025 г. и това ще бъде комбинация от двигатели, които ще доведат до значителна нестабилност за някои, значителни възможности за други“, коментира Дейвид Авирам, съосновател на Maverick Real Estate Partners. Проблемните имоти, които са поели твърде много дълг при много по-ниски лихви, ще стимулират много от сделките, добавя той.

През последните месеци продавачите трябваше да се разделят с имоти с големи отстъпки. По-рано тази година инвеститорите се тълпяха около офис сграда в Ню Йорк при цена, която беше 67% по-ниска от тази при придобиването му през 2018 г.

Бившата централа на Cboe Global Markets Inc. в Чикаго беше продадена това лято за около половината от стойността си преди пандемията.

Данните за първите седем месеца на годината подчертават колко труден е бил пазарът. Трансакциите са намалели с 5% спрямо предходната година до 203,8 млрд. долара, изчислява MSCI Inc. Но напоследък обемите на трансакциите показват „стабилни“ подобрения.

В индустрията все още съществува известно ниво на несигурност, което кара някои инвеститори да останат предпазливи. Типове имоти, като например остарели офиси в центъра, са засегнати особено силно, тъй като дистанционната работа има особена тежест при търсенето от страна на наемателите.

Засега има признаци, че наддаванията се засилват при продажби на имоти и заеми. Наскоро кредиторът Parkview Financial пусна на пазара около 300 млн. долара заеми, обвързани с апартаменти и офиси в Ню Йорк, Ню Джърси и Кънектикът. Всеки заем е привлякъл множество оферти, като иса са били средно около 95% от номиналната стойност, изтъква главния изпълнителен директор Пол Рахимиан.

Сега повече на брой компании са готови да предоставят заеми. Инвеститор, който иска да набере 120 млн. долара дълг, за да придобие портфолио от складове във Флорида, е получил дузина оферти от големи банки и застрахователи, разкрива Майкъл Джилиоти, управляващ директор на Jones Lang LaSalle Inc., който работи по сделката. Преди три месеца този вид сделка би получила четири до пет оферти, подчертава той.

Инвестиционните гиганти се готвят да се намесят тук, за да предоставят определени заеми при по-високи лихви, отколкото преди няколко години. Fortress Investment Group и Goldman Sachs Group Inc. искат да наберат пари от инвеститори за нови инвестиционни тръстове за заеми за търговски имоти. Подкрепеният от Elliott Investment Management заемодател Ascent Developer Solutions казва, че търсенето на заеми е двойно по-голямо от това, което беше само преди два или три месеца.

Пазарът на имоти остана до голяма степен бездействащ от 2022 г., когато Фед започна да повишава лихвите до най-високото им ниво от повече от две десетилетия. Ръстът на разходите по заеми доведе до рязък спад в оценките на недвижимите имоти, като много купувачи и продавачи не успяха да се разберат каква е точната цена за много имоти.

Намаляването на лихвите сега дава на инвеститорите повече яснота относно бъдещия път на разходите по заемите. Ричард Баркъм, главен икономист и ръководител на отдела за проучвания в брокера CBRE Group Inc., казва, че Фед вероятно ще намали лихвите с поне още 50 базисни пункта до края на годината.

„Ние сме в дъното и очакваме с нетърпение подема“ на широкия пазар, изтъква Баркъм.

И инвеститорите трупат повече капитали, за да купуват имоти. По-рано месец Ares Management Corp. затвори фонд на стойност 3,3 млрд. долара, за да инвестира в проблемни недвижими имоти.

„Играта на чакане приключи“, подчертава Ран Елиасаф, основател на инвестиционната компания Northwind Group.

Път напред

Ликвидността се връща на пазара по различни начини. Madison Realty Capital осигури 2,04 млрд. долара капиталови ангажименти за дългов фонд за недвижими имоти. А пазарът на обезпечени с търговска ипотека ценни книжа се активизира тази година, като стойността на новите емисии се покачи до 92,5 млрд. долара към края на юли, което е с 57% повече в сравнение със същия период на 2023 г., изчислява Bloomberg.

Доскоро много кредитополучатели се стремяха да удължат падежиращите заеми, тъй като цената на кредита беше висока и банките не бяха склонни да предложат ново финансиране. В знак, че е наличен повече капитал за рефинансиране, четирима кредитополучатели на Parkview Financial изплатиха заеми на обща стойност 52 млн. долара за 30-те дни до 15 септември, забележителна сума в сравнение с миналата година, изтъква Рахимиан.

„Ако има нещо, в което съм сигурен, то е, че сме в началото на нов цикъл“, добавя изпълнителният директор на Parkview.