Великобритания движи възстановяването на пазара на офис площи в Европа

Великобритания движи възстановяването на пазара на офис площи в Европа, който от дълго време е в застой, като се очаква общите инвестиции в сектора да нараснат още през второто полугодие на тази година, пише CNBC.

Сделки за офиси на обща стойност 4,1 млрд. евро са сключени в страната през първите шест месеца на 2024 г., като съставляват почти една трета (29%) от общите сделки с офиси в Европа, сочат данни на консултантската компания Savills.

Това е ръст с пет процентни пункта спрямо средното петгодишно равнище от 24% на дела на Великобритания в общия обем от сделки с офиси в региона. Страната изпреварва Франция, където обемът от сделките с офиси достига 1,8 млрд. евро, и Германия със сделки на обща стойност 1,7 млрд. евро.

Ръстът е отчетен в момент на продължително забавяне на офис сектора, който пострада от двойното въздействие на промените на работното място след пандемията и повишаването на лихвите. Като цяло инвестициите в офиси в Европа през първото полугодие са намалели с 21% на годишна база до 14,1 млрд. евро. Това е с 60% под средното петгодишно равнище през първото полугодие, показват данните на Savills.

Но анализатори на индустрията очакват активността на пазара да се ускори от септември до края на годината, тъй като лихвите продължават да намаляват и инвеститорите търсят добри възможности да се възползват от по-ниските цени.

„Данните за сделките през първото тримесечие изостават от нагласите на пазара, но ние сме уверени, че показателите за бъдещето са положителни“, коментира Майк Барнс, асоцииран директор на отдела за анализи на бизнес имотите в Европа в Savills.

Пазарът на недвижими имоти във Великобритания първи в Европа преживя значително свиване след връхната му точка през 2022 г.

Но парламентарните избори през юли наред с първото понижаване на лихвите от Английската централна банка (АЦБ) донесоха известна яснота на пазара и ускориха възстановяването, основно в столицата, коментират анализатори.

„Лондон е на водеща позиция отчасти защото премина през корекция на цените по-рано, по-бързо и значително“, коментира Ким Полицър, ръководител на анализите на недвижимите имоти в Европа в компанията Fidelity International.

Възстановяването отчасти се дължи на по-високата възвръщаемост, като средната годишна доходност при офисите в Лондон е нараснала над 6% от стойността на имота тази година, сочат данни на MSCI. За сравнение, доходността в Париж, Стокхолм и германски градове като Берлин и Хамбург е около 4,5%.

Сега се очаква да започне възстановяване и на други пазари, тъй като Европейската централна банка (ЕЦБ) продължава цикъла си на намаляване на лихвите, смекчавайки дълговото бреме и повишавайки ликвидността.

„Един от най-големите фактори, които ограничаваха ликвидността на европейския имотен пазар, бяха лихвените проценти и финансирането. Пътят към понижаване на лихвите ще започне да повишава ликвидността“, коментира Маркус Мейер, главен изпълнителен директор на компанията Mark и допълва, че очакванията за следващите 12-18 месеца са положителни.

Ирландия и Нидерландия, които често следват тясно траекторията на Великобритания, показват признаци на ускоряване на инерцията, отбелязва Savills. Стабилният икономически растеж и по-високата заетост на офисите в Испания, Италия и Португалия също създават очаквания за по-силен офис пазар.

„Южна Европа изглежда особено стабилна от гледна точка на усвояване на офис площи“, коментира Джеймс Бърк, директор на отдела за глобални трансгранични инвестиции в Savills.

Във Франция и Германия, където политическата обстановка е нестабилна, а растежът – вял, възстановяването все още не е започнало. Том Лийхи, ръководител на анализите на недвижимите имоти за Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) в MSCI, казва, че това отчасти се дължи на запазващата се „пропаст в ценовите очаквания“ между купувачи и продавачи в тези страни.

„Тя е по-широка от всякога. Пазарите са много неликвидни в момента“, отбелязва Лийхи и допълва, че може да се очакват още корекции на цените.

Притеснения за наемната дейност

Заетостта на офис площите остава притеснение за инвеститорите. Макар че завръщането на работното място в Европа е силно в сравнение със САЩ – свободните площи на Стария континент и отвъд Океана са съответно 8% и 22% по данни на JLL, общото използване на офис площите трябва да извърви известен път.

Усвояването на офис площи в Европа, измерено в квадратни метра, е намаляло със 17% през 2023 г. спрямо средното ниво преди пандемията, сочат данни на Savills. Това показва липса на разширяване или дори свиване на площите от наемателите. Тенденцията се ускори през тази година, като близо две трети (61%) от компаниите съобщават за средно използване на офиса от 41% до 80% спрямо половината (48%) от фирмите миналата година, сочат данни на консултантската компания CBRE. Близо една трета от компаниите очакват нивото на присъствие в офиса да нарасне още.

Наемателите търсят по-модерни и функционални сгради, които да им помогнат да върнат служителите на работното място. Затова имотите в централните бизнес квартали, които са близо до обществен транспорт и местни удобства, са силно търсени и могат да привлекат разнородна гама от наематели.

Това се случва на фона на по-широко пренасочване към по-зелени сгради поради изискванията за енергийна ефективност във Великобритания и ЕС.

Офисите клас А, които обичайно са построени или реновирани по-скоро, са съставлявали над три четвърти (77%) от наемната дейност на офис пазара в Лондон през второто тримесечие на тази година, най-високото ниво в историята, сочат данни на консултантската компания Cushman & Wakefield.

В доклад от юни компанията Fidelity съобщи, че зелените характеристики на сградите се превръщат в „най-важната единична черта“ в новата инвестиционна фаза. Собствениците, чиито сгради отговарят на тези изисквания, ще могат да получат „зелена премия“ и да искат по-високи наеми, отбелязва Полицър.

„Тези зелени сгради клас А се предлагат ограничено и обикновено се наемат още в процеса на изграждането или преустройството им“, отбелязва тя.

Това вероятно ще предизвика инвестиции от „опортюнистични играчи“ в зелени имоти, счита Полицър. В същото време тези, които не успеят да се модернизират, може да бъдат подложени на допълнителен натиск. Очаква се недостигът на нови проекти да засили още повече ръста на висококачествените офиси през идните години.

„Занапред ограниченото строителство дава основания да очакваме по-малко нови офис площи, които навлизат на пазара. Това би трябвало да доведе до постепенно намаляване на свободните площи на офис пазара като цяло и в сградите клас А през идната година и да засили ръста на наемите, особено в горния сегмент на пазара“, коментира Анди Тайлър, ръководител на отдела за офиси в Лондон в Cushman & Wakefield.