Жилищното строителство в САЩ се забавя и инвеститорите очакват ръст на наемите

Повече от година наемателите на апартаменти в много градове в САЩ получават известно успокоение от повишаването на цените, тъй като строителните компании пускат на пазара огромно ново предлагане, пише Wall Street Journal.

Сега големите инвеститори очакват край на натиска към понижение на наемите от новото предлагане и връщане на собствениците на имоти в силната позиция. Причината да смятат така е важен показател за новозапочнатото строителство, който започна да се забавя миналата година и сега спада още повече.

Строителите на жилища натискат спирачките, особено в сравнение със строителната треска в началните години на пандемията. В цялата страна някои проекти за строителство на жилища под наем са блокирани, тъй като строителните компании не успяват да си осигурят нужното финансиране за завършването им. Други инвеститори се насочват към по-доходоносни алтернативи.

През юли годишният темп на новозапочнатите жилища намаля с 22% спрямо същия месец година по-рано, сочат данни на Бюрото за преброяване на населението. Те отбелязаха понижение с 41% спрямо връхната точка през април 2022 г. Данни на компанията CoStar, която използва различен подход за броене на новозапочнатите жилища, показаха, че те са спаднали до под 61 хил. през второто тримесечие, най-ниското ниво през последното десетилетие.

Някои от най-големите инвестиционни компании в страната купуват портфейли за милиарди долари, като отчасти разчитат, че по-бавното строителство на жилища под наем ще означава по-добри времена за компаниите, които притежават съществуващи имоти.

„Притокът на ново предлагане вероятно ще спре след 2025 г., като на този етап ние сме оптимистични за ръст на наемите“, коментира през април компанията за частни капиталови инвестиции KKR, която по-рано това лято плати 2,1 млрд. долара за над 5200 апартамента. Други големи компании за управление на активи като Brookfield и Blackstone също придобиха портфейли с имоти за милиарди долари от началото на годината.

В западната част на Хюстън Hamilton Point Investments купи комплекс с 360 жилища през април. Нарастването на предлагането в тази част от града принуди  предишния собственик на сградата да предложи отстъпки, за да останат жилищата заети, отбелязва Мат Шарп, съосновател и управляващ директор на Hamilton Point. Той очаква, че тази тенденция няма да се задържи за дълго.

„Според нас цялото ново строителство ще бъде завършено през следващите няколко месеца и ново няма да излезе на пазара през следващите две-три години“, коментира Шарп.

Наемите нараснаха в цялата страна през 2021 г. и 2022 г., но жилищата под наем в предградията и апартаментите в Слънчевия пояс отчетоха едни от най-големите ръстове на цените, тъй като нарастването на населението увеличи търсенето в тези райони. То беше последвано бързо от ново строителство.

Сгради с около 61 хил. апартамента в тях се очаква да бъдат завършени тази година, повече от всяка друга година от 80-те години на миналия век насам, сочат данни на CoStar. Нарастването на предлагането доведе до спад на стойностите и на наемите на много пазари.

Но заради намаляващите новозапочнати жилища CoStar прогнозира, че завършваните на година домове ще спаднат до под 350 хил. жилища през 2025 г. и до около 275 хил. през 2026 г.

Очаква се намаляването на строителството на нови сгради да подкрепи наемите и спадащите стойности на имотите.

Остин, щата Тексас, където офертните наеми намаляват повече от всеки друг град в САЩ, е също така и градът, който ограничава най-много строителството, отбелязва CoStar.

Спадът на новозапочнатото строителство на национално ниво е резултат от сблъсъка на фактори, които превръщат строителството в по-недоходоносно начинание. Ръстът на лихвите тласна разходите за строителство нагоре, а цените на имотите намаляха. Покачването на наемите в новите договори за наем на апартаменти е почти нулево в голяма част от страната основно поради свръхпредлагането на нови апартаменти в Слънчевия пояс.

Всичко това обезкуражава строителните компании и техните инвеститори да започнат скоро нови сгради, въпреки че очакваното понижаване на основната лихва този месец ще доведе до спад на лихвите по заемите.

„Смятам, че ще има известно колебание за връщане на свръхзастроените пазари“, казва Омар Рихани, изпълнителен вицепрезидент на консултантската компания Project Management Advisors.

Спадът на новозапочнатите жилища съвпада с предизборната кампания за президентските избори, в която недостигът на достъпни жилища в страната привлича все по-голямо внимание. Вицепрезидентът Камала Харис заяви, че иска да реши проблема, като субсидира жилища за купувачи на първи дом и увеличи федералните средства за строителство на жилища под наем за хора с ниски доходи. Бившият президент Доналд Тръмп иска президентът да има по-голямо право на глас за лихвите, които се определят независимо от Федералния резерв и може да засегнат лихвите по жилищните заеми.

Повечето компании за строителство на апартаменти днес изграждат луксозни жилища за домакинства със средни и високи доходи, които не решават проблема с недостига на достъпни домове. Жилищата с по-нисък наем, от които се нуждаят домакинствата с ниски до умерени доходи, остават оскъдни и рядко се изграждат без субсидия от федералното правителство.

„Когато говорим за този голям недостиг на жилища..., това не са жилищата, които непременно излизат на пазара и не непременно на локациите, на които трябва да излизат“, коментира Том Шапиро, президент на строително-инвестиционната компания GTIS Partners.

Засега GTIS има ограничен апетит към нови проекти за жилища под наем. Компанията реши по-рано тази година да преустрои кула с жилища под наем, която изгражда с Related Group в Маями, в апартаменти за продажба, ход, който ще увеличи над два пъти печалбата от проекта, казва Шапиро.

„Ръстът на наемите трябва да се върне трайно към положителните числа, така че предприемачите отново да бъдат склонни да строят“, казва Джей Лубик, директор на отдела за анализи на многофамилните жилища в CoStar.