Високите лихви в САЩ са добри за една област от ипотечния бизнес

Когато ипотечният чек е в пощата, си струва да знаете къде отива, пише колумнистът на Wall Street Journal Телис Демос.

Високите лихвени проценти са брутални за отпускането на нови ипотеки и рефинансирането на съществуващи. Но те всъщност са добри за бизнеса с обслужване на ипотеки, защото хората държат ипотеките си по-дълго.

Когато ипотечните лихви се покачат, това може да увеличи стойността на така наречените права за обслужване на ипотеки, отпуснати при по-ниски лихви. Те могат да бъдат задържани от банките или заемодателите, отпускащи ипотечни заеми, но също така често се продават на трети страни или се възлагат на друг доставчик на услуги. Когато ставките са високи, обслужващите ипотечни компании могат също да спечелят повече лихва върху парите, намиращи се в гаранционни сметки.

В същото време регулаторните промени и други промени в банкирането също означават, че банките от години излизат от обслужващия бизнес, оставяйки по-голяма част от него на небанкови ипотечни компании. Към първото тримесечие на тази година повече от половината ипотеки се обслужват от небанкови финансови институции, според данни, проследени от Inside Mortgage Finance.

Резултатът от всичко това бяха някои много силни резултати за акциите на небанкови компании, обслужващи ипотечни кредити, като Mr. Cooper Group. Наскоро Mr. Cooper заяви, че е сключила сделка за придобиване на бизнеси за обслужване на ипотеки и емитирането им от Flagstar Bank на New York Community Bancorp, изпращайки акциите на Mr. Cooper нагоре с близо 7% за деня.

От началото на 2022 г., годината, в която Федералният резерв започна да повишава лихвените проценти, акциите на Mr. Cooper отчетоха годишна обща възвръщаемост от 36%, според данните на FactSet. През това време индексът S&P 500 донесе възвръщаемост около 7% на годишна база. А индексът KBW Nasdaq Bank всъщност се понижи с 5,5% на годишна база.

Акции на други големи обслужващи ипотечни компании, включително PennyMac Financial Services и Rithm Capital, също се представят по-добре от по-широкия пазар от началото на 2022 г. Дори Rocket Cos., гигантът в издаването на ипотеки, който също държи и понякога купува права за обслужване на ипотеки, изпревари S&P 500 през този период.

Когато в САЩ се създава ипотека и се продава на инвеститори чрез гарант като Fannie Mae, Freddie Mac или Ginnie Mae, съществува съответно право на обслужване на ипотеката. За обработка на месечните плащания и работата с кредитополучатели в просрочие притежателят на това право събира такса за обслужване. В някои случаи кредитор може да продаде това право на обслужване. Или може да го запази, но да привлече друга фирма, известна като подизпълнител, която реално да обработва плащанията, като му плаща такси за това.

Както при самите ипотечни заеми, капиталовите правила също могат да направят скъпо за банките да притежават права за обслужване. Банковите групи твърдят, че неотдавнашното предложение за „окончателна“ регулация Базел III може допълнително да повиши тези капиталови разходи.

Така че докато някои банки напускат бизнеса с генериране на ипотеки или закупуване на много права за обслужването им, Mr. Cooper е сред купувачите. Портфолиото ѝ от услуги възлезе на 1,2 трилиона долара към второто тримесечие, което е с 37% повече от година по-рано.

Към първото тримесечие тя вече бе най-големият първичен доставчик на услуги в страната, което включва подизпълнение, според данни, проследени от Inside Mortgage Finance. Mr. Cooper ще добави над 350 милиарда долара към своето портфолио от услуги с придобиването на Flagstar от NYCB.

Сега, когато Фед е напът да намали лихвените проценти през септември, въпросът е какво може да се случи с големите обслужващи ипотечни компании. Тъй като големият подем вече е зад гърба им, техните акции може да са уязвими през тази следваща фаза. Падащите лихви може да доведат до по-бързи предплащания чрез рефинансиране или повече собственици, които да решат да се преместят. Това може да засегне правата за обслужване, тъй като повече ипотеки ще бъдат предплащани, както и да намали лихвите, спечелени върху парите, държани в гаранционни сметки.

Тази динамика обаче може да не се развие според очакванията. Спадът на лихвите по ипотечните кредити тази година не ускори предплащанията толкова, колкото някои очакваха. Много кредитополучатели може да чакат още по-нататъшни спадове на лихвените проценти, за да рефинансират ипотеките си, а високите цени на жилищата може все още да обезсърчават мнозина от преместване.

Освен това някои обслужващи ипотечни компании като Mr. Cooper прибягват до хеджиране, за да ограничат волатилността, която промените в обслужването на правилните стойности причиняват в техните приходи. Много водещи обслужващи компании сега са по-големи, диверсифицирани ипотечни компании, които също издават ипотеки. Фирми като Mr. Cooper се стремят да използват обслужващите отношения, които имат с някои кредитополучатели, за да „спечелят“ тези ипотеки и да ги рефинансират. Така че тези фирми са в състояние не само да възстановят своите потоци от такси за обслужване, но също така да печелят приходи от отпускането на ипотеки.

Което означава, че докато удълженият период на по-високи за по-дълго лихви може да не донесе много допълнителни ползи, голям спад в ставките всъщност може да бъде тласък за големите обслужващи компании, ако рестартира ипотечния пазар.

„Въпреки че смятаме, че възвръщаемостта на собствения капитал може да се увеличи, виждаме само ограничен потенциал, освен ако лихвените проценти не паднат много по-значително, отколкото очакваме в момента“, пишат анализатори от KBW в скорошна бележка относно Mr. Cooper и PennyMac Financial Services.

Относително меко кацане на американската икономика също би помогнало, тъй като в някои случаи обслужващите ипотечни компании могат временно да отговарят за забавени ипотечни плащания на кредитополучателите, преди тези ипотеки да бъдат възбранени или преструктурирани.

Но с разрастването на обслужващите компании – и потенциалното им възползване от евентуална вълна на рефинансиране, която може да придружава повече намаления на лихвените проценти от Фед – вероятно ще има много кеш в индустрията. Защото все по-често чекът се оказва в небанкова финансова институция, завършва Демос.