Жилищният пазар в САЩ е счупен за всички с изключение на ултрабогатите

Един от най-недостъпните жилищни пазари в САЩ от десетилетия замразява продажбите на жилищни имоти и изключва цяло поколение кандидати за жилищна собственост. Но една група остава подмината от кризата – богатите, пише Bloomberg.

Като цяло сезонът на продажбите в САЩ преминава вяло. Продажбите на нови жилища са намалели леко през юни и са доста под очакванията след свиването с 15% през май, а сделките със стари жилища са спаднали за четвърти пореден месец.

Единственият светъл лъч на пазара са луксозните имоти, като жилищата на цена над 1 млн. долара са единствената ценова категория, която отчита ръст на продажбите през юни, сочат данни на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти. Не е трудно да разберем защо. В момент, когато лихвите по 30-годишните ипотечни кредити са около 6,8%, след като се задържаха на около 3% от края на 2019 до началото на 2022 г., всеки, който трябва да вземе заем, плаща значително по-висока цена за същото жилище, отколкото би му струвало то само преди няколко години.

Лихвите по 30-годишните ипотечни кредити в САЩ се задържат на ниво от около 7%. Графика: Bloomberg LP

Но купувачите с дълбоки джобове няма нужда да се притесняват, тъй като използват кеш.

„Не си спомням кога за последен път съм чула купувач да говори за финансирането. Всички идват с пари в брой“, казва Лайза Рукс Морис, брокер на недвижими имоти, отговарящ за луксозния пазар в Сарасота, щата Флорида, в компанията Douglas Elliman

Резултатът е бум на луксозните имоти, който тласка до нови върхове най-голямата листната на борсата компания за луксозно жилищно строителство в САЩ. Toll Brothers обяви по-силни от очакванията поръчки в отчета си за фискалното второ тримесечие през май и повиши указанията си за завършените жилища за цялата година. Книжата на компанията се търгуват близо до рекорд след ръста с почти 160% от началото на 2023 г. насам. Това я превръща в компанията с шести по големина ръст в индекса S&P Midcap 400 през този период и я поставя на второ място сред най-добре представящите се публично търгувани американски строителни компании през последните шест месеца.

Книжата на Toll Brothers поскъпват с ръста на продажбите. Графика: Bloomberg LP

„В исторически план жилищата с по-висока цена са първите, които усещат удара, когато лихвите нараснат“, казва Али Уолф, главен икономист на компанията Zonda. „Днес не виждаме това. Високото богатство, заключено в жилищата, и силният фондов пазар действат като буфер срещу лихвените проценти за по-богатите американци“, допълва той.

Към края на първото тримесечие 45% от американските купувачи на луксозни жилища са използвали изцяло кеш при покупката на имот, най-големия дял от поне десет години, сочат данни на компанията Redfin. Добре представящите се портфейли с акции, продажбите на дълготрайни притежания в сектора на бизнес имотите и новонаследено богатство, предавано между поколенията, са популярни източници на финансиране.

За сметка на това купувачите с по-скромни възможности зависят от личните си спестявания и доходи, които не са в крак с инфлацията. А за кредитополучателите с по-ниски доходи проблемът надхвърля растящите лихви по ипотечните кредити, те трябва изобщо да бъдат одобрени за заем, тъй като просрочията по кредитни карти и заеми за автомобили растат.

„Разслоението, което виждаме на жилищния пазар, е емблематично за по-широкото разслояване, което наблюдаваме в икономиката“, коментира старши икономистът на Nationwide Бен Айърс. Стойностите на активите в САЩ растат и „макар че много хора печелят от това, на обратния полюс хората едва свързват двата края“, допълва той.

Продажбите на луксозни жилища нарастват, а на нелуксозни - намаляват. Графика: Bloomberg LP

Във Флорида Морис от Douglas Elliman продала новопостроено жилище за 7,75 млн. долара по-рано тази година само за 72 часа след обявяването му за продажба. Разликата между сега и треската по време на Covid е в свръхналичностите от качествени жилища, казва тя.

„Сега имате времето да обмислите, да пазарувате и да преговаряте“, което много купувачи не можеха да си позволят по време на офертните войни през пандемията, отбелязва Морис.

Необходимостта от жилища на по-ниска цена не убягва на индустрията с жилищно строителство. Предизвикателството е как да се направи това в среда, в която цените на почти всичко, което е нужно за строителството на жилище, са по-високи отпреди.

Например сегментът на активните хора в пълнолетна възраст расте бързо за базираната в Хюстън компания David Weekley Homes, една от най-големите частни компании за жилищно строителство в САЩ. Но компанията има трудности да строи жилища, които могат да бъдат продадени за по-малко от 400 хил. долара, заради растящите разходи за земя, работна ръка и материали, казва президентът Крис Уикли.

„Всяка строителна компания се стреми към по-достижими жилища. Но рискът, когато правим това, е, че един от начините да получим по-евтина земя е да се отдалечим още и още от центъра на града. Това е по-рисков залог“, отбелязва той.

В същото време групата на възможни купувачи с пари в джоба е голяма – 39% от жилищата в САЩ не са имали ипотека към 2022 г.

„Купувачите на луксозни жилища правят това с пари в брой“, казва Уолф от Zonda.