Замръзналият американски жилищен пазар изкривява икономиката

Ако сте заключили безумно евтина ипотека, когато лихвените проценти са били ниски, поздравления за това, че сте един от победителите в изкривения жилищен пазар на Америка. Наемателите, брокерите и специалистите по подбор на персонал са сред тези, които понасят бремето на увеличените лихви, пише Каръл Райън за Wall Street Journal.

Високите лихвени проценти оказаха неочаквано въздействие върху жилищния сектор в САЩ. Вместо да предизвикат спад в цените на жилищата, както се случи с търговските имоти, по-скъпите ипотеки повишиха стойността на жилищата. Стойността на средния дом се е повишила до рекордните 419 300 долара през май, според Националната асоциация на брокерите (NAR) на недвижими имоти. Преди пандемията тя беше 270 000 долара, припомня авторът.

"Обвинявайте ефекта на „заключването“ на ултраевтините ипотеки, сключени, когато лихвените проценти бяха ниски, което приковава собствениците в домовете им", отбелязва Райън и допълва, че  това е непредвидена последица от годините на лесни пари.

Две трети от неизплатените ипотеки в САЩ са с лихва под 4%, според жилищния стратег на Morgan Stanley Джим Игън. Ако тези собственици на жилища сменят дома си, те ще трябва да платят близо 7% за нова 30-годишна ипотека. Пропастта не е била толкова голяма поне от края на 80-те години.

В допълнение към ефекта на заключването повечето хора днес имат ипотеки с фиксиран лихвен процент. Повече от 90% от новоотпуснатите жилищни заеми през последните години са 30-годишни заеми с фиксиран лихвен процент, в сравнение с две трети в периода преди срива на жилищния сектор през 2008 г.

Тъй като все повече собственици остават пасивни, броят на жилищата на пазара намалява. Ограниченото предлагане тласка цените нагоре, свивайки купувачите, които могат да си позволят жилище. Домакинство, печелещо 100 000 долара на година, може да си позволи само 37% от обявите за жилища днес, според NAR. На балансиран пазар, където има налични запаси за около пет месеца, делът би трябвало да бъде 62%.

Замразеният жилищен пазар има икономически последици - разходите, свързани с продажбите на жилища, са спаднали, обяснява Каръл Райън. Хората обикновено харчат пари, за да поправят къщите, преди да ги пуснат на пазара, или да ги реновират, след като се нанесат. Работата е пресъхнала за професионалисти, занимаващи се с логистиката на трансакциите, като адвокати и брокери на недвижими имоти. Заедно със строителството на нови домове, тези дейности обикновено представляват 3% до 5% от БВП на САЩ, изчислява Националната асоциация на строителите на жилища.

Обратната страна е, че милиони домакинства, които имат евтини ипотечни лихви, могат да си позволят да харчат за друго. Те усещат ефекта на богатството, благодарение на допълнителния капитал от 119 000 долара, който средностатистическият собственик на ипотека в САЩ е натрупал през последните четири години. Това може да е една от причините, поради които потребителските разходи са толкова устойчиви на фона на по-високите лихвени проценти, което прави по-трудно за Фед да върне инфлацията до целта си от 2%.

По-малко очевиден губещ е пазарът на труда в САЩ. Работниците не са склонни да приемат предложения за работа в друг щат, ако това означава да пожертват ниските си текущи жилищни разходи, така че мобилността на работната сила е засегната. Едно проучване на икономисти от Калифорнийския университет в Ървайн и Калифорнийския университет в Бъркли изчислява, че ефектът на заключване е обезсърчил 660 000 премествания на ново местожителство през годината до юни 2023 г.

Крейг Пикън, съосновател на Northstar Group, фирма за търсене и набиране на най-големите таланти в аерокосмическия сектор, каза, че е станало трудно да се намерят компании с подходящите ръководители, тъй като преместванията носят финансови разходи, които нито служителите, нито работодателите искат да поемат. Той даде пример с вицепрезидент по инженерството, хванат в капан на „токсично и бюрократично“ работно място с дълго пътуване до него от дома, който въпреки това отхвърли нова позиция, защото има текуща ипотека със ставка от само 3%.

„Решението му се сведе до електронна таблица в Excel, която показа, че увеличението на заплатата, което щеше да получи, ще бъде изядено от по-високите разходи по нова ипотека“, казва Пикън.

Друго въздействие на ефекта на заключване е, че новите домове в Америка намаляват площта си. Къщите, построени през 2023 г., са с 5% по-малки от тези, построени две години по-рано. Строителите се опитват да поддържат новите домове възможно най-достъпни за купувачите на първо жилище, но за сметка на по-малка жилищна площ.

Някои строители печелят от кризата в предлагането, особено големи строители като D.R. Horton, които имат кредитни поделения. Те могат да използват свръхпечалбите от високите цени на жилищата, за да субсидират разходите по заеми на купувачите чрез изкупуване на ипотечни кредити. Освен това те са по-малко зависими от банкови заеми за финансиране на строителството, отколкото по-малките конкуренти. Това е една от причините пазарният дял на листнатите на борсата строители на жилища да скочи до 51% миналата година спрямо 41% през 2021 г., според доставчика на данни Zonda.

На теория, ако хората не могат да си позволят собствени домове, наемодателите би трябвало да могат да вдигнат наемите. Наемите на индивидуални семейни жилища са се повишили с 3% през април в сравнение с година по-рано, според данни на CoreLogic. Но наемите на апартаментите почти не се покачват, защото има изобилие от ново предлагане, което засега дава известно облекчение за наемателите.

Колко дълго могат да продължат усложненията, причинени от ефекта на заключване? Томас Райън, икономист в Capital Economics, смята, че лихвите по ипотечните кредити ще трябва да паднат близо до 5%, за да започне предлагането да се нормализира. Повечето прогнози са 30-годишният лихвен процент да бъде около 6% до края на 2025 г. На това ниво две трети от собствениците на жилища все още биха имали ипотека, която е поне с 2 процентни пункта по-евтина.

Някои собственици на жилища може да решат, че не могат да отлагат големи житейски решения. Разводите и нарастващите семейства винаги ще принуждават някои хора да продават. Но това ще увеличи предлагането незначително. Най-странният жилищен пазар в САЩ от десетилетия няма да се подобри скоро, завършва американското издание.