Несигурност заплашва имотния пазар в Русия след края на субсидиите за жилищни заеми

Русия ограничава скъпата програма за субсидиране на ипотечните кредити, която подхрани бум на имотния пазар по време на пандемията от Covid-19 и войната в Украйна, съобщава Bloomberg.

Програмата предоставяше ипотечни кредити при лихва от 8%, дори когато Руската централна банка повиши основната си лихва до два пъти по-високо ниво, за да се бори с ускоряващата се инфлация. Това предизвика критиките на гуверньора Елвира Набиулина заради изкривяването на субсидиите за новопостроени жилища, които тласкат цените нагоре, като обогатяват строителните компании и отвеждат достъпността на жилищата до многогодишно дъно.

С прекратяването на държавната подкрепа за най-вероятните групи купувачи от понеделник имотният пазар, който е един от ключовите двигатели на военновременната икономика на Русия, е изправен пред несигурност. Банките предлагат несубсидирани ипотечни кредити при лихва от 17-20%, която ще увеличи месечните плащания над два пъти спрямо държавната програма и ще ги направи твърде скъпи за повечето руснаци.

„Можем да очакваме застой през идните шест-осем месеца, докато населението свикне с новите пазарни условия“, коментира Павел Шашков, анализатор в консултантската компания „Яков & Партньори“ в Москва. Новото строителство ще се забави на фона на ниските продажби и ще намали паричните потоци към доверителните сметки на строителните компании, въпреки че спад на цените е малко вероятен, допълва той.

През последните месеци над 75% от новите ипотечни кредити са били отпуснати в рамките на програмата за субсидии, сочат данни на централната банка. Наред с нарастващите военни разходи строителният бум помага на икономиката на Русия да продължи да расте въпреки безпрецедентните санкции, наложени заради нашествието на президента Владимир Путин в Украйна.

Данни на правителството показват, че обемът на строителството е нараснал с 16% през последните две години, а броят на новите жилища през 2023 г. е бил на най-високото си равнище от 1990 г. насам. Покупките на жилища са съставлявали 11% от брутния вътрешен продукт миналата година или 18 трлн. рубли (210 млрд. долара).

Цените на имотите в Москва са се повишили средно с 15% през юни спрямо година по-рано до 366 400 рубли (около 4250 долара) на квадратен метър, сочат данни на онлайн имотната платформа Cian PLC. Това означава, че средната цена на апартамент от 60 кв. м в руската столица достига почти 22 млн. рубли.

Цените на жилищата в най-големите руски градове са се утроили между 2020 и 2023 г., показва изследване на Института за градска икономика в Москва.

Жилищното строителство в Русия нарасна благодарение на държавната подкрепа. Графика: Bloomberg LP

Програмата за субсидии беше въведена през 2020 г., за да подкрепи пазара, когато Русия въведе блокади в отговор на пандемията от Covid-19. Това стимулира строителните компании да ускорят строителните проекти, привличайки купувачи с ниски месечни вноски по заемите.

Руското финансово министерство вложи оттогава близо половин трилион рубли, за да субсидира ипотечните кредити. То съобщи през януари, че правителството ще трябва да вложи още 1 трлн. рубли, за да продължи програмата до 2026 г.

Централната банка често критикуваше мярката, като предупреди през ноември за „признаци за прегряване" на ипотечното кредитиране и разширяване на пропастта в цените на новите жилища и продаваните на вторичния пазар. Официални представители изразиха също притеснения, че субсидиите неутрализират въздействието от повишенията на лихвите, целящи да ограничат инфлацията.

„Колкото по-голям е обемът от субсидирани заеми, толкова по-високи трябва да бъдат лихвените проценти за всички кредитополучатели, за да се предотврати високият ръст на цените“, каза Набиулина пред репортери през юни, след като банката запази ключовата си лихва на ниво от 16%. Субсидираните заеми „не са особено чувствителни към промени в ключовата лихва“, допълни тя.

Проблемите на ипотечния пазар нарастват с "ястребовия" подход на централната банка към лихвите. Графика: Bloomberg LP

С изтичането на програмата Руската централна банка очаква спад в търсенето на нови жилища и забавяне на ръста на портфейла с ипотечни кредити до 7-12% тази година спрямо 30 на сто през 2023 г.

Преди време правителството взе мерки да ограничи достъпа до ипотечни кредити с лихва от 8%, като повиши минималната първоначална вноска до 30% спрямо 20% през декември и ограничи максималната сума по заема до 6 млн. рубли спрямо 12 млн. рубли в Москва и Санкт Петербург.

Сегашните кредитополучатели ще запазят субсидията си. Специална програма, насочена към семействата с най-малко две деца, ще остане в сила до 2030 г., след като Путин призова за удължаването ѝ, а друга програма за IT специалисти ще бъде прекратена в края на тази година.

От януари 2020 г. достъпността на жилищата намаля наполовина за получателите на ипотечни кредити на първичния пазар, които не отговарят на условията на програмата за субсидирани ипотеки, коментира Алекс Исаков, икономист за Русия в Bloomberg Economics. „Защо? Първата причина е ръстът на доходността по руските държавни облигации – лихвите по ипотечните кредити са тясно свързани с 5-годишните облигации на правителството, чиято доходност нарасна силно с увеличаването на военните разходи, а санкциите означаваха, че чуждестранните инвеститори излязоха от Русия. Второ, ръстът на цените на жилищата изпреварва впечатляващия ръст на заплатите през последните тримесечия, което означава, че въпреки по-високото заплащане месечните заплати не купуват много по-голяма жилищна площ за повечето хора“, допълва той.

Централната банка сигнализира, че може да е необходимо „значително“ повишаване на лихвите още този месец, за да се ограничи инфлацията, която е над два пъти по-висока от целта ѝ за 4%.

Достъпността вече е ограничена за повечето руснаци. Заем от 6,3 млн. рубли за срок от 25 г. струва близо 100 хил. рубли на месец при 18% лихва, сочи ипотечен калкулатор на Dom.rf.

Само 11% от руснаците имат месечен доход над 100 хил. рубли, сочат данни на Федералната статистическа служба.

С края на субсидиите ипотечният пазар „е вероятно да очаква значителен спад в търсенето, ако банките и строителните компании не предприемат активни стъпки да го подкрепят“, коментира Ирина Носова, старши директор на Групата за рейтинги на финансовите институции в руската рейтингова агенция АКРА.