Корекцията на китайския жилищен пазар не е приключила

Рецесията при недвижимите имоти в Китай е на три години и много инвеститори се чудят кога ще достигне дъното. По много показатели сме свидетели на една от най-големите корекции на жилищния пазар в икономическата история, пише за Financial Times Чън Лун, основател и управляващ партньор в Plenum.

Спадът в продажбите на жилища и строителните дейности е рязък. На текуща 12-месечна база продажбите на нови жилища в Китай са паднали до 850 милиона квадратни метра, или приблизително 8,5 милиона жилищни единици, според моите изчисления, използващи официални статистики. Това е половината от нивото преди три години.

Площта на започнатите строителни работи е спаднала до 620 милиона кв.м, две трети под пика от началото на 2021 г. Делът на недвижимите имоти и строителните дейности се е свил до 12,9 на сто от БВП през 2023 г., най-ниското ниво от 2009 г. насам, от 15,2 на сто цент през 2020 г.

Спадът в цените не е толкова драматичен. Средно цените са намалели с около 20 процента през последните три години, според официални данни и данни на трети страни. Но регионалните различия са огромни. Някои градове отбелязаха пик на цените много по-рано от 2021 г. и от него насам те са намалели с повече от 50%. Някои жилищни комплекси са загубили повече от 75 процента от стойността си, според брокери на недвижими имоти.

Корекциите бяха предизвикани както от цикличните, така и от структурни фактори. Често се цитират цикличните причини, като популярното мнение е да се обвиняват „трите червени линии“ на Пекин - политиката за ограничаване на ливъриджа в сектора на недвижимите имоти. Тя оказа влияние, но важността ѝ беше преувеличена. Във всеки случай политиките на Пекин се изместиха от циклично затягане към облекчаване не по-късно от края на 2022 г. След последния ход жилищните политики сега са най-хлабавите в историята в повечето части на Китай.

Въпреки това пазарът все още е потиснат. Пазарите са разделени по въпроса защо стимулите на Пекин не проработиха този път. Често цитираните причини включват травмата след ковида, спада в потребителското доверие и твърде бавната и постепенна промяна в политиката. Това са правдоподобни моменти на разсъждение, но структурните фактори са с по-голяма сила от цикличните за корекцията.

Две основни причини стимулираха търсенето на жилища в Китай през последните три десетилетия: повечето хора, живеещи в градовете и стремежът към по-големи апартаменти. Броят на градските жители се е увеличавал средно с по 22 милиона годишно между 1995 и 2020 г., като процентът на урбанизация е нараснал от 29 на 64 на сто. Жилищната площ на човек в градските райони се е увеличила повече от два пъти до 39 кв.м през този период.

Както площта на човек, така и степента на урбанизация вероятно ще продължат да се покачват. Въпреки това е малко вероятно те да растат толкова бързо, колкото преди, предвид много по-високите нива днес. Това означава по-малко търсене на нови жилища годишно.

Темпът на урбанизация вече се забави. Средното годишно увеличение на градското население е било 10 милиона в периода 2021-2023 г., по-малко от половината от нивото от предходните 25 години. По-бавният темп на урбанизация сам по себе си означава, че търсенето на нови жилища спада до около 400 милиона кв.м годишно, от близо 900 млн. кв.м. преди. Ръстът на жилищната площ също има голямо значение. Всеки 0,1 квадратен метър увеличение създава ново жилищно търсене от 90 милиона кв.м, така че малко по-бавен растеж може да окаже голямо влияние.

Основният въпрос е кога китайският жилищен пазар най-накрая ще достигне дъното. Оптимистичният сценарий е продажбите да започнат да се стабилизират към края на годината. Пазарът на недвижими имоти е на път да продължи корекцията си дотогава. Продажбите на нови жилища вероятно ще паднат до едва 800 милиона кв.м, строителството на нови площи вероятно ще спадне до 500 млн. кв.м на годишна база, което е спад от 75% спрямо пика.

Тези корекции биха били доста големи в историята на глобалните спадове при недвижимите имоти и би било разумно да се твърди, че може да са достатъчни, за да се обърне пазарът или дори да минат за свръхкорекция.

Урбанизацията на Китай все още ще генерира търсене на повече от 400 милиона квадратни метра нови жилища годишно. Докато жилищната площ нараства с 0,4-0,5 кв. м годишно, което е половината от годишния темп на ръст през последните две десетилетия, това ще генерира още 400 млн. кв. м търсене на нови жилища годишно, като общото търсене на нови жилища ще бъде 800 милиона кв.м. Ако жилищното стабилизиране се случи, китайската икономика ще бъде на много по-здрава основа през следващата година. Пекин дори ще може да претендира за победа в структурната трансформация на стопанството си.

Но нищо от това не е гарантирано, разбира се, защото всичко се основава на предположението, че жилищната площ на човек и урбанизацията ще продължат да растат с умерени темпове. Най-песимистичният сценарий е, че увеличенията ще бъдат с много по-малко или дори изобщо няма да ги има. В този случай пазарът няма да се стабилизира до края на годината и ще продължи да търси дъното през 2025 г., завършва Лун.