При 7% ипотечни лихви е време за преосмисляне на американската мечта

Наемател, който се надявал да купи жилище, се примирил, че ще трябва да живее под наем вечно. Купувач на първо жилище, който се надявал да рефинансира ипотечен кредит при лихва от 7%, ограничава разходите за всичко останало, за да се справи. А млада двойка прави болезнен избор за семейството, пише Bloomberg.

В момент, когато лихвите в САЩ остават по-високи за по-дълго време, американската мечта за достъпна жилищна собственост е недостижима за по-дълго време, а може би и завинаги.

Вероятно лихвите по ипотечните кредити са най-големият единичен фактор, който определя икономическата мобилност на хората в САЩ. Лихвите по жилищните заеми са на ниво от около 7% повече от един месец, те са над два пъти по-високи в сравнение с преди три години, и към края на миналата година мнозина разчитаха, че ще спаднат с бързото укротяване на инфлацията. Но ръстът на цените отново се ускори в началото на 2024 г. и засега Федералният резерв запазва лихвите на 20-годишен връх.

Неумолимият натиск променя големи планове за живота на американските потребители и може да означава, че те ще остават на непривлекателна работа или ще отказват да се преместят на друго място в търсене на по-добра възможност, а това може да засегне бизнеса и производителността. Това вероятно ще задълбочи всички пропасти в богатството, тъй като повече хора ще бъдат изключени от възможността да закупят жилище, което ще създаде по-голяма пропаст между тези, които притежават, и тези, които не притежават собствен дом. Собствениците имат богатство на стойност 1,3 трлн. долара, заключено в домовете им през 2023 г., разходите за наемателите останаха високи, спестяванията от пандемията пресъхнаха, а дългът на домакинствата нарасна.

И всичко това, разбира се, е от основно значение за избирателите, които до голяма степен са песимистично настроени към икономиката преди президентските избори през ноември.

Числата са много мрачни. Наемателите казват, че има 60% вероятност никога да не бъдат в състояние да притежават жилище, това е най-високото ниво, откакто Федералният резерв в Ню Йорк е започнал да прави допитването преди десет години. Само 16% от обявите миналата година са били достъпни за обикновените американски домакинства, сочат данни на имотната компания Redfin Corp. И ако средната цена на жилищата от 433 558 долара не е достатъчно висока, разходите за застраховка и имотните данъци също нараснаха значително.

Положението е толкова лошо, че всички – от водещи икономисти до висшите ръководители в страната, включително президентът Джо Байдън и министърът на финансите Джанет Йелън, се оплакват, че пазарът е „почти невъзможен“ за навлизане на някои купувачи на жилища.

„Притежаването на дом е символ на статут. Но след като символът на статут стане толкова скъп, хората започват да го отхвърлят като нещо, към което си струва да се стремят“, казва главният икономист на Redfin Дарил Феъруедър. „Жилищната собственост става по-малко мечта на средната класа и повече стремеж, който върви с богатство над средното“, допълва той.

По-добре под наем

В исторически план хората, които могат да си позволят първоначалната вноска при покупката на жилище, си осигуряват по-ниски месечни жилищни разходи, включително имотните данъци, застраховката и плащанията по ипотечния кредит, отколкото наемателите. Това се промени през 2022 г., когато лихвите по жилищните заеми нараснаха с най-бързия си темп от десетилетия, като миналия месец наемателите трябваше да заделят 35% от доходите си за жилище в сравнение с едва 29% за наемателите, сочат данни на имотната компания Zillow Group. Всъщност сега е по-евтино да плащаш за апартамент, отколкото да притежаваш обичайно жилище във всички 35 големи града в САЩ с изключение на един, сочат данните на Zillow.

Собствениците в САЩ днес харчат по-голяма част от доходите си за жилище от наемателите. Графика: Bloomberg LP

Разходите за обслужване на заемите са променили жилищните сметки за хора като 39-годишния Андрю О’Нийл. Той смята, че „цялата представа за жилищната собственост“ вече няма финансов смисъл. О’Нийл и съпругата му продали къщата си във Вашингтон, за която плащали ипотечен кредит при лихва от 2,65%, и се установили в окръг Уестчестър, Ню Йорк, за новата му работа през 2021 г. Първоначално те планирали да живеят под наем една година, докато опознаят кварталите с добри училища за двете им деца.

Когато започнали търсенето си през 2021 г., лихвите бяха около 3%, което означавало, че те можели да си позволят жилище за сумата до 850 хил. долара. Благодарение на голяма първоначална вноска от продажбата на предишния им имот те пресметнали, че месечните им разходи за жилището ще бъдат около 4000 долара. При днешните лихви месечната им вноска по ипотечния кредит за жилище на такава цена би била двойна.

В момента семейството плаща 3500 долара за наем на тристайно жилище и О’Нийл казва, че покупката не само е „недостъпна, а и лошо жилищно решение“. Сега той и съпругата му са доволни да живеят под наем за неопределено време и да оставят парите им да растат безопасно в инвестиции като депозитни сертификати.

„Преди цените да нараснат по време на пандемията, можехме да поемем риск и да надвишим нивото си на комфорт. Днес тези лихви ще разорят финансово хората. Времето за изплащане на жилище е толкова дълго, че покупката няма да ми позволи да напредвам“, счита О’Нийл.

Никакъв шанс за рефинансиране

Популярна мантра сред брокери на недвижими имоти може да е насърчила някои да купят по-скъпо жилище от средствата, с които разполагат: „ожени се за къщата и излизай с лихвата“. Някои кредитори подсладиха сделките с оферти за безплатно рефинансиране. Но проблемът не са само разходите за обслужване на заемите. Растящите застрахователни премии и по-високите имотни данъци карат американците да харчат за жилищата си повече от всякога.

Големите разходи за жилище на средна цена са погълнали 32,3% от средната национална заплата през първото тримесечие и са близо до рекордните нива, наблюдавани в периода преди жилищната криза през 2008 г., сочат данни на компанията за имотни анализи Attom. В TikTok разочаровани собственици на жилища споделят съвети за близо една трета от домакинствата, които твърдят, че са „жилищно богати и кешово бедни“.

Тези, които се насочват към рефинансиране, може да са на ръба да си поемат дъх – лихвите по ипотечните кредити намаляха леко през последните седмици, след като данните за инфлацията в САЩ и заетостта бяха по-добри от очакванията наред с други показатели за икономическата дейност. Но представителите на Фед са категорични, че трябва да видят допълнителни данни, че ценовият натиск върви устойчиво надолу, преди да обмислят да намалят лихвите, което вероятно ще задържи лихвите по ипотечните кредити високи за известно време.

Затова Мег Бобо ще трябва да запази ипотечния си кредит при лихва от 7,1% за по-дълго време. 26-годишната жена, която е софтуерен инженер, се чувствала под натиск да купи жилище или „да остане изключена за известно време“, както предупредило семейството ѝ, тъй като лихвите и цените на жилищата продължиха да растат. Тя сключила сделка за апартамент в Нешвил за 425 хил. долара на 1 май, при което месечните ѝ вноски по ипотечния кредит ще бъдат около 2850 долара. Това е почти два пъти повече от сумата, която плаща, живеейки под наем. Макар че ще има съквартирантка, която ще ѝ помага да намали разходите, Бобо ще трябва да се придържа към строг бюджет и се притеснява от непредвидени разходи за ремонти.

„През последните няколко години все си мислех, че цените ще станат по-добри, но това не се случи. Смятам да рефинансирам, но това вероятно ще се случи след няколко години“, споделя тя.

Истинските разходи за жилище

Финансовата реалност кара някои хора като Октавио Рейгоса и съпругата му да вземат трудни решения. Те можели да купят дом с пространство за разширяване на семейството или да се установят в по-малка къща близо до роднините си. През декември 2023 г. младите родители се почувствали оптимисти, че ще намерят тристаен апартамент за 1 млн. долара в района на Залива на Сан Франциско в Калифорния. Технологичният служител и медицинската сестра спестили 200 хил. долара за първоначална вноска и били насърчени, че лихвите ще намалеят от върховите си нива.

Вместо това се натъкнали на ожесточени офертни войни, включително с предложения за 80% над офертната цена, и растящите лихви вдигнали месечните им вноски по ипотечния кредит от 8200 долара на 9500 долара. В крайна сметка двойката избрала да се откаже от плановете да има още едно дете.

„Бабите и дядовците, братовчедите, лелите и чичовците на дъщеря ни живеят в района. Да напуснем, за да купим жилище другаде, не е вариант“, казва Рейгоса, който се установил в необичайно бунгало с две стаи в Бъркли за 1,24 млн. долара, като предложил успешно 38% над офертната цена. „Решихме да имаме само едно дете. Не можем да си позволим площта за по-голямо семейство“, отбелязва той.