Офис пазарът в София остава под стрес и се движи на две скорости

Офис пазарът в София остава под стрес към края на първото тримесечие на 2024 г. и е движен основно от предоговаряния, докато разширенията и новите договори съставляват едва около 10% от сключените договори. В същото време ясно се очертава тенденция пазарът да се развива на две скорости – висококачествените сгради на добра локация се предлагат на топ цени, докато цените на наемите в нискокачествени сгради с компромиси в архитектурата и локацията са по-ниски, близки до едноцифрения диапазон. Това стана ясно по време на конференцията Office & Workspace Forum, организирана от Градът Медиа груп.

Към края на първото тримесечие обемът на офис площите в София достига 2,250 млн. кв. м и е отбелязал слаб ръст поради малкия брой сгради, въведени в експлоатация през тримесечието, съобщи Явор Костов, управляващ партньор в консултантската компания Cushman&Wakefield Forton. Делът на свободните площи на пазара е намалял от 16,3% в края на 2023 г. на 15,8 на сто към края на първото тримесечие на тази година, или спад с половин процентен пункт. Свободните площи са съсредоточени основно по големите булеварди като "Цариградско шосе" и "България“, където е концентрирано и новото строителство.

Сградите на етап строеж обаче остават малко – под 200 хил. кв. м. Костов отбеляза, че през последните години тези площи обикновено се усвояват в рамките на две календарни години.

През първото тримесечие са сключени наемни сделки за малко над 37 хил. кв. м офис площи, което е близо до тримесечията след Covid-19, сочат още данните на Forton. Но структурата на сделките е напълно променена спрямо 2019 г., последната преди пандемията – тогава почти половината от сделките са били за разширяване на площи и сключване на нови наемни договори, а подновяванията на договори са били само 10%, докато сега е точно обратното, отбеляза Костов.

Тенденция през последните години е силното развитие на споделените работни площи, които вече заемат дял от 3% от общото предлагане спрямо 2% година по-рано. Те растат с между 11 хил. и 15 хил. кв. м на година, сочат данните на Forton. Споделените работни пространства стартираха преди години като малки офис площи в централната градска част, а сега все повече стават част от микса на големите офис сгради, отбеляза Костов.

От 2019 до 2023 г. IT и BPO секторът е съставлявал между 60% и 70% от активните сделки и се очертава като основен ползвател на офис продукта у нас, сочат данните на Forton.

През последната година обаче бурният растеж, който се наблюдаваше в сектора напоследък, значително се е забавил. Обявите за работа за IT изнесени услуги са намалели с 50%, а средният брой на хората, които кандидатстват за тези места, е нараснал двойно, съобщи Илия Кръстев, председател на Асоциацията за иновации, бизнес услуги и технологии (AIBEST).

В глобален план IT компаниите са по-консервативни в намеренията си за инвестиции, отбеляза Кръстев и посочи няколко причини за това. Предстоящите избори тази година в редица ключови страни в света, включително САЩ, карат инвеститорите да изчакат, за да разберат какъв ще бъде изходът от тях и как ще се променят регулациите, свързани с IT сектора.

Наред с това ръководителите на технологичните компании следят геополитическите рискове, произтичащи от войните в Украйна и в Близкия изток и от напрежението между Китай и Тайван.

Третият фактор, който кара инвеститорите да изчакват, е развитието на изкуствения интелект и неяснотата как той ще повлияе на работата в различните индустрии. Кръстев очаква реалното внедряване на изкуствения интелект в работните процеси да се случи от средата на следващата година.

Той очерта и фактори, свързани с данъчната политика в България, които също създават несигурност сред IT компаниите. Много от държавите, с които страната ни се конкурира, са намерили начин да избегнат данъка от 15% за глобалните компании, приет през януари. У нас обаче няма стимули за компаниите, нито стратегия, която да пояснява как и на кого ще повлияе този данък, каза Кръстев. Освен това България прие законодателство за мониторинг на чуждестранните инвестиции, според което всички инвеститори извън ЕС трябва да бъдат подлагани на наблюдение, за да се установи дали инвестицията им е заплаха за националната сигурност. Поради политическата нестабилност у нас обаче не е ясно как ще се прилага регулацията.

Кръстев очаква тази година IT секторът у нас да отбележи ръст под 10% и да увеличи броя на работните места с не повече от 2000 спрямо 15 хил. през 2020 г. „Тези работни места ще станат по-ефективни и ще носят по-високи приходи на компаниите“, предвижда той. Според него успехът на индустрията ще зависи от това как ще се приспособи към новите предизвикателства. Кръстев обаче е оптимистично настроен и прогнозира, че секторът ще се върне към растеж, подобен на този от 2021-2022 г., след средата на следващата година

Въпреки забавянето BPO и аутсорсинг секторът остава активен на офис пазара в София, констатира Христо Каракостов, мениджър консултантски услуги за офис площи в Colliers International. Той отбеляза, че дългосрочни наемни договори се сключват все по-рядко, а времевият хоризонт, в който планират компаниите, е между три и пет години. Те държат на гъвкави площи и на възможността лесно да трансформират пространствата.

„Локацията винаги е била от значение. София има добре разработени клъстери с високо качество на офис сградите в тях и продължава да има смели инвеститори, които да влагат средства в нови проекти“, допълни Каракостов.

Той изтъкна и все по-голямото значение на темата за ESG (екологично, социално и корпоративно управление - бел. ред.) за всички участници на офис пазара. „Сграда, която не покрива ESG критериите, става трудна за застраховане, банките трудно я финансират, привлекателността ѝ на пазара намалява и започва да изостава в реализацията на площите си“, отбеляза Каракостов.

Според Георги Попчев, мениджър „Офис активи България“ в Lion’s Head, темата за ESG ще се надгражда и в следващите години наемателите ще изискват подробни отчети от собствениците на сградите за енергийната им ефективност. „Ако преди 10-15 години сградите се развиваха хардуерно, в последните години те се развиват софтуерно с нови технологии като изкуствен интелект за разпознаване на хора при контрол на достъпа, следена на климата. Тези решения вече се прилагат“, отбеляза Попчев. Според него следващият етап е развитието на сградите като социални системи, насочени към наемателите и техните нужди, така че да мотивират хората да се завърнат в сградата. „Ако офис сградата предоставя възможност човек да комбинира ежедневните си нужди като пазаруване, спортуване, срещи с приятели, той ще бъде по-мотивиран да работи от офиса“, отбеляза Попчев.

Според Явор Костов изискванията на наемателите на офиси нарастват, затова днес не е лесно да се построи офис сграда – освен добрата локация и добрия проект инвеститорите трябва да вземат предвид и други фактори като средата около сградата. В част от клъстерите той вижда потенциал за допълнително строителство на офис сгради, които отговарят на най-модерните и актуални изисквания относно разпределение на площите и гъвкавост на системите.

Ако преди години позиция в една компания означаваше задължително работно място, сега това не е така, коментира Йордан Кръстев, директор на Бизнес парк София. „Дълго време наемодателите бяха фиксирани в сградите и техническото им обезпечаване, за да тече безпроблемно работният процес. Случващото се в момента измести вниманието върху средата и наемодателите са длъжни да се съобразят с новите тенденции“, счита той. Нарасналата взискателност на компаниите допринася за развитието на офис средата и за задържането на хората в компаниите и връщането им в офиса, допълни Кръстев.

Илия Кръстев цитира допитване на AIBEST сред компании, което установило, че най-важното изискване към офис сградата за 92% от тях е да разполага с достатъчно паркоместа. Той изтъкна, че темата за времето, което е нужно на човек да стигне от работа до вкъщи, става по-важна от всички други елементи на работните места. 54% от компаниите държат офисите им да разполагат с пространства за социална активност.

Друго допитване е показало, че 74% от компаниите предлагат хибриден модел на работа на служителите си, т.е. все повече компании се насочват към връщане на хора в офиса, отбеляза Кръстев. Средният максимален брой дни в месеца, в които служителите могат да работят от дома си, е 12, или половината от работните дни, допълни той. „Търси се по-голяма ефективност на разходите и количество на пространствата, които се заемат“, коментира още Кръстев.

Той съобщи, че в момента три сравнително големи IT компании разглеждат София като дестинация за откриване на офиси, без да разкрива имената им. Но допълни, че държавата не участва активно в този процес, той е оставен на бизнес организации и консултантски компании, докато в другите страни не е точно така.