Очакването за еврозоната активизира купувачите на жилища, но задържа продавачите

Жилищно кредитиране и има ли балон

Сделките с имоти в четирите най-големи града у нас се върнаха към растеж едва в края на миналата и началото на тази година след година и половина на спад, но жилищното кредитиране нарасна силно през миналата година, тенденцията се запазва и през първото тримесечие на 2024 г.

През януари обемът на новите жилищни кредити в лева и евро достигна 665,7 млн. лв., а през февруари се повиши до 777,3 млн. лв. На годишна база ръстът през януари и февруари достигна съответно 34,2% и 47,1%.

„Пазарът на жилищни заеми се намира в изключителен подем и макар все още да няма публикувана статистика на БНБ за март, смятам, че обемът на новите жилищни кредити за първото тримесечие ще се окаже рекорден“, коментира Петър Илиев, оперативен директор на „Кредитланд“. Според него факторите за този разцвет са задържането на лихвените проценти на много ниски нива, близки до историческото дъно, и ръстът на доходите на хората, особено в големите градове, където е съсредоточен ипотечният пазар.

Петър Илиев, оперативен директор на "Кредитланд"

Снимка: Личен архив

Петър Илиев, финансист с над 15 години опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране.Илиев е бакалавър по „Международни икономически отношения“, модул Международни финанси и магистър специалност „Финанси“ в УНСС. През 2007 г. се присъединява към екипа на финансовия портал Моите пари и скоро след това избира кариера в прохождащия по това време бранш на кредитните посредници.Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. Петър Илиев заема длъжността Оперативен директор на кредитния посредник CreditLand от 2015 г., където понастоящем управлява екип от над 100 професионални кредитни консултанти. Основател е и основен лектор в CreditLand Academy, задълбочен обучителен курс за кредитни консултанти.

 

„Безработицата е трайно ниска и квалифицирани служители системно не достигат. Кредитополучателите се чувстват достатъчно сигурни за бъдещите си доходи, за да предприемат стъпка към подобряване на жизнения си стандарт. От друга страна, инфлацията, макар и намаляваща, все още надхвърля лихвените проценти по ипотеките, което прави реалните лихви отрицателни, поне към момента, а при почти нулевите лихвени проценти по депозитите и липсата на разбираеми нискорискови инвестиционни алтернативи хората се насочват към покупка на недвижими имоти като основно средство за запазване на стойността на спестяванията си“, каза Илиев.

Той смята, че предупрежденията за прегряване на ипотечния пазар и риска от надуване на балон на жилищния пазар, които от няколко месеца отправят икономисти, са здравословни, тъй като те помагат на кредитополучателите да мислят трезво, да задават повече въпроси и да се информират по-добре, преди да предприемат сериозната стъпка да изтеглят ипотечен кредит. Към предупрежденията в началото на април се присъедини и Световната банка, която в пролетния си доклад за страната ни отбеляза, че „дори ако банковият сектор остане стабилен и високо рентабилен, продължаващата кредитна експанзия, отразена от строителния бум, подхранва опасенията за създаване на строително-кредитен балон“. Той според Световната банка може да доведе до болезнена корекция на пазара и увеличаване занапред на необслужваните кредити, които към края на 2023 г. са 3,63%.

Според Илиев балоните в цената на един актив се надуват, когато всички започнат да мислят, че неговата стойност няма как да спада и на пазара започнат да навлизат нови и нови купувачи. „Но жилищният пазар у нас по-скоро не е в такава фаза“, счита той. Броят на покупко-продажбите на имоти в национален мащаб намалява седем поредни тримесечия според статистиката на Агенцията по вписванията. Сериозни ръстове за първото тримесечие на 2024 г. от големите градове има само в София (14%), Варна (13%) и Бургас (9%), посочи Илиев и допълни, че тъкмо към големите градове е насочена вътрешна миграция на населението в търсене на по-високи доходи и по-добра работа.

Българският имотен пазар не попада под дефиницията за балон, тъй като тук растат не само цените на имотите, а и доходите, смята и Явор Пердухов. „Същевременно имаме ниска безработица, високи спестявания и ликвидни банки. Смятам, че желанието на хората да подобрят качеството си на живот, както и това да вложат парите си в сигурен актив е нормален тренд и на този етап ръстът на цените не е притеснителен“, отбеляза той и допълни, че в България около 60% от имотите се купуват с пари в брой. Процентът на имотите, закупени с ипотека, е изключително нисък в сравнение с този в държавите, които в момента изпитват сътресения на имотните си пазари поради покачването на лихвените проценти, каза Пердухов.

Драгомир Стефанов също отбеляза, че не би използвал понятието балон за състоянието на жилищния пазар у нас в момента. „Балонът на пазара през 2007-2008 г. беше породен от много фактори. Тогава ръстът на цените на жилищата изпреварваше многократно ръста в доходите на населението. През последните десетина години не виждаме това. Цените на имотите се повишаваха, в някои години с двуцифрени темпове, но в същото време доходите нарастваха със същите, а в някои случаи и с по-високи темпове. Когато доходите растат, нормално е да нарастват и цените на имотите“, коментира той.

Доц. д-р Драгомир Стефанов, УНСС

Източник: УНСС

Драгомир Стефанов е роден на 22 март 1980 г. в Бургас. Завършва Икономическия техникум в родния си град в специалност „Банково, застрахователно и осигурително дело”. По-късно завършва бакалавърска и магистърска степен по „Финанси” в Университета за национално и световно стопанство – София.През 2011 г. става „доктор по икономика” към катедра „Икономика на туризма” в УНСС след защита на дисертационен труд на тема „Управление на инвестиционния процес в туризма”. От 2006 г. е сертифициран инвестиционен консултант при Комисията за финансов надзор, а от 2019 г. – сертифициран оценител за оценка на недвижими имоти от Камарата на независимите оценители в България. Има петнадесетгодишен опит като консултант в инвестиционен посредник, бил е ликвидатор в търговско дружество и брокер на недвижими имоти. От 2012 година работи в катедра „Недвижима собственост” при Бизнес факултета на УНСС. Понастоящем е доцент и главен секретар по социално-битовите въпроси на учащите и чуждестранни студенти.

Според него обаче лихвите по жилищните заеми, които през февруари дори намаляха до ниво от 2,54% за нови жилищни кредити в лева, са нездравословно ниски. „Това е опасно за самите кредитополучатели, защото финансовата грамотност на населението в България е много ниска“, предупреждава Стефанов. „Сред хората има масово усещане, че е по-добре да купят имот и да изплащат кредит, отколкото да живеят под наем. Това е вярно само когато доходността от имота е по-висока от лихвените проценти, а доходността от инвестиции в жилищни имоти на българския пазар непрекъснато спада. Лихвените проценти по жилищните заеми рано или късно ще се повишат и се притеснявам, че част от хората, които сега теглят кредити, няма да могат да ги връщат“, каза той и уточни, че не очаква криза на пазара, но смята, че банките не оценяват достатъчно внимателно риска, който крият отделните кредитополучатели.

„В момента основният движещ аргумент за търговските банки е доходът на населението, в същото време те намаляват процента на самофинансирането и отново има банки, които финансират над 90% от стойността на имота. Ако и оценителят е завишил леко оценката на имота в стремежа си да помогне на кредитополучателя, това означава, че има хора, които теглят кредит на практика почти без самоучастие, а банката няма гаранция дали тези хора могат да спестяват“, отбелязва Стефанов. Той съветва банките да възприемат по-внимателен подход – да повишат рестрикциите и да увеличат процента на самоучастие, за да отпускат кредити само на хора, които са доказали, че могат да спестяват.

Полина Стойкова отбеляза, че страната ни няма голям опит в това каква трябва да бъде пределната стойност на отпуснатите жилищни заеми, преди жилищният пазар да усети негативно влияние от кредитирането. При кризата през 2008 г. делът на новоотпуснатите ипотечни кредити е достигнал 6,5-7% от брутния вътрешен продукт (БВП), а към края на миналата година той е бил около 5%. „Ако преди 16 години ниво над 6% е означавало прегряване на пазара, може би все още не сме в подобно положение“, каза Стойкова, но допълни, че увеличаването на новоотпуснатите кредити през първите два месеца на годината с около и над 40% е притеснително и е още едно обяснение за ускоряването на ръста на цените на жилищата.

Петър Илиев счита, че за момента ипотечният пазар не проявява признаци на прегряване. Жилищните заеми са малко под 200 хил. броя към 31 декември 2023 г., а според статистиката броят им е нараснал средно с около 1000 на месец през миналата година. Това е годишен ръст от около 6,4%, казва той. „Скокът на пазара се дължи много повече на инфлацията в средния размер на ипотеката, отколкото на увеличения брой кредитополучатели“, отбеляза Илиев. Към това добави, че някои заможни хора са теглили повече от един жилищен заем, а много българи в чужбина също са закупили имоти с кредити у нас. „Домакинствата в България, които ползват жилищен заем, едва ли са повече от 6-7%“, счита Илиев. „Това е продукт за хора със средни и високи доходи в работоспособна възраст. Високите цени на имотите и консервативните критерии за одобрение на банките по-скоро изхвърлиха хората с ниски доходи от пазара“, допълва той.

Все повече кредитополучатели са с месечен доход на домакинството от над 4000-5000 лв., те имат добри професии и сигурни доходи, каза кредитният консултант. С нарастването на жизнения им стандарт те търсят по-големи и по-качествени апартаменти или къщи, купуват втори дом, теглят втори кредит за вила в околностите на града, откъдето да работят дистанционно, имот на морето (по Черноморието или в Гърция според предпочитанията и бюджета), сочат наблюденията му. Той не вижда риск за повечето длъжници с жилищни кредити, които според него в огромната си част са финансово грамотни и не се хвърлят с главата напред в покупката, а задават въпроси и подхождат консервативно. „Рядко вноските по кредитите, които самите те са склонни да поемат, надхвърлят 30-35% от реалните им месечни доходи, така че те могат да поемат умерено увеличение на плаващите лихвени проценти в бъдеще относително безпроблемно“, счита Илиев.

Той отбеляза, че лихвите по жилищните заеми остават без съществена промяна от над една година насам, а противно на пазарните очаквания, големите банки запазват най-изгодните си оферти за хора с високи доходи в диапазона около 2,20-2,50% годишен лихвен процент. „Те все още разполагат с изобилие от евтин ресурс благодарение на спестителите. Над две трети от спестяванията на домакинства и фирми са по безсрочни сметки и овърнайт депозити, където лихвените проценти практически са нулеви“, коментира Илиев. Все пак лихвите по срочните депозити вече са започнали постепенно да растат, затова по думите му увеличението в цената на кредитите е неизбежно. То обаче ще бъде плавно и умерено, с не повече от 0,4-0,5 процентни пункта до края на годината, очаква той.

Илиев посочи, че БНБ би могла да се намеси на ипотечния пазар, каквато заявка даде в началото на годината, като въведе най-вече нормативни ограничения, с които да намали ръстовете на кредитирането и да предпази кредитополучателите и банките от поемането на прекомерни рискове. Мерките може да включват ограничаване на максимално допустимите съотношения на вноските по кредита спрямо дохода на кредитополучателите и/или на максималния размер на кредита спрямо стойността на обезпечението.

Такива мерки биха отстранили от пазара „по-рисковите“ кредитополучатели – тези, които теглят прекомерно голям заем спрямо дохода си или пореден заем, и тези, които нямат никакви спестявания. „Такива мерки биха били здравословни..., но както се казва, дяволът е в детайлите и мерките трябва да бъдат добре обмислени и премерени. Добре е да се избегне прекомерна регулация, за да не се ограничи достъпът до жилища на „добри“, кредитоспособни длъжници или финансирането им да се оскъпи излишно“, отбеляза Илиев.