Очакването за еврозоната активизира купувачите на жилища, но задържа продавачите

Очакването за приемане на България в еврозоната през 2025 г. се превръща във фактор, който влияе все по-силно на жилищния пазар в големите градове у нас. Той действа стимулиращо за купувачите и задържащо за продавачите на жилища, казват консултанти и наблюдатели на пазара.

През първите три месеца на 2024 г. жилищният пазар е бил под влиянието на все по-усиленото говорене за предстоящо присъединяване на България към еврозоната и на очакванията това да се случи още в началото на следващата година. Последното към днешна дата изглежда по-малко вероятно заради политическата нестабилност в страната.

„Тук подсъзнателно действат поне два фактора. Първо, очакването страната ни да стане част от еврозоната внася сигурност и устойчивост, говори се, че след присъединяването цените на жилищата ще се повишат, затова инвеститорите бързат да купуват. На второ място е наличието на огромно количество пари в брой в част от българските инвеститори в левове и стремежът им тези пари да влязат в икономиката, докато все още се приемат разплащания в лева“, каза пред Investor.bg доц. д-р Драгомир Стефанов от катедра „Недвижима собственост“ в Университета за национално и световно стопанство (УНСС).

Динамиката на пазара през първото тримесечие е подкрепена и от ниските все още лихвени проценти по ипотечните кредити. „Очаква се, че след присъединяването към еврозоната лихвите по ипотечните кредити ще започнат да догонват европейските нива, които са по-високи в момента. Това също кара част от инвеститорите да изтеглят кредити сега при по-ниски лихви. Но тук е важно да се каже, че над 95% от заемите, които се изтеглят от българските търговски банки, са с плаващи лихви, това означава, че ако ипотечният кредит е изтеглен при ниски лихвени нива, те може да се покачат след време“, предупреждава Стефанов.

Сред факторите за по-високата скорост на жилищния пазар в големите градове тази година Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties, посочва също растящите доходи, забавянето на инфлацията и темпа на нарастване на цените на имотите. Тя също изтъква силното влияние на очакванията за присъединяване на страната ни към еврозоната върху пазара в момента.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Снимка: Личен архив

Полина Стойкова е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тя притежава магистърска степен по  Стратегическо управление от Стопански факултет на СУ ”Св. Климент Охридски” и участва с интервю в престижната рубрика на университета "Успешните примери". От 2012 г. е професионален член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специализация в имотните изследвания. Преминала е редица курсове на обучение към Университета Тенеси в САЩ в областта на международния бизнес и мениджмънт и междукултурното лидерство. Автор е на първите научни публикации за имотния пазар в България и е създател на пазарните индекси PSPI. Това са първите индекси, обхващащи жилищния пазар в цялата страна. Постът изпълнителен директор на Bulgarian Properties тя заема от края на 2008 г. 

„Хората са притеснени дали страната ни ще бъде приета в еврозоната при същия обменен курс и какво ще се случи със спестяванията им и това е стимул за тях да влагат парите си в имоти“, отбеляза Стойкова. В същото време собствениците на имоти ги задържат, въпреки че цените в момента са на високи нива. Продавачите на вторичен пазар изчакват, за да разберат дали няма да се стигне до допълнително нарастване на цените и стопяване на спестяванията им. „В тази връзка е добре, че започна информационна кампания за еврото, но много по-важно е да има яснота дали и кога ще бъдем приети и да се информират хората точно при какви условия ще стане това, за да се разсеят техните страхове“, посочи Стойкова.

Към факторите за силната динамика на жилищния пазар през първото тримесечие Виктория Велчева, управител на офис „Младост“ в агенцията за недвижими имоти „Явлена“, допълни интереса на купувачите към имоти с по-добра социалната среда, в по-развиващ се район и с повече площ.  „Друг фактор са стабилните доходи на купувачите, които взимат решение да подобрят стандарта си на живот, като закупят по-голямо жилище или сменят района с по-уреден и престижен квартал, с добра социална среда, транспорт, комуникации и паркова среда“, каза още тя.

Според Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes, хората у нас живеят в едни от най-пренаселените жилища в Европа, около 44% от населението в големите градове обитава такива имоти, и това е предпоставка млади семейства да търсят по-адекватни и просторни домове, които отговарят на подобрените им доходи и по-високите им очаквания за начин на живот.

„Доходите в България се покачват през последните десет години, като само за 2023 г. те се повишиха с между 15% и 18%. Ниските лихви по ипотечните кредити, в комбинация с по-високите доходи, водят до високо доверие в потребителите и стремеж към по-качествен, модерен и луксозен жилищен продукт“, каза той и допълни, че жилищата в България все още са и едни от най-достъпните в Европа, включително спрямо много столици в съседни държави.

Кой купува и на какви цени?

Най-активни на пазара в момента са купувачите на жилищни имоти с цел надграждане на стандарта на живот – в по-добър район или в жилище с по-голяма площ, посочи Виктория Велчева. „Те търсят точно определено жилище, което да е оптимално съчетание между площ, функционалност, вид строителство и местоположение. Купувачите на по-висок клас жилища са хора от висшия мениджмънт или със собствен бизнес, които имат стабилни доходи и спестявания“, допълни тя. По думите ѝ друг важен фактор при избора на жилище е наличието на метро или план за изграждане на метро. Тенденцията е особено видима в „Овча Купел“, където разширението на метрото доведе до засилено ново строителство.

Виктория Велчева, Явлена

Снимка: Явлена

Виктория Велчева притежава 15-годишен опит в областта на недвижимите имоти. Работи в агенцията за недвижими имоти "Явлена" от края на 2009 г. като управител на офис "Младост". 

Вторият тип ĸyпyвaчи са спекулантите, тe разполагат с налични средства и тъpcят имoти за ремонт на по-ниска пазарна цена или жилища в новостроящи се сгради с цел печалба от препродажба. Третият тип са ĸyпyвaчите, ĸoитo намират сигурност в сделките с имоти и гледат на тях ĸaтo  на начин за съхранение на средства. Те ĸyпyвaт имоти с цел отдаване за дългосрочен или краткосрочен наем чрез платформи като Airbnb и Booking, които в последните години променят имотния пазар и превръщат краткосрочните наеми в инвестиционен вариант, обобщи Велчева.

Полина Стойкова отбеляза, че купувачите, които придобиват имот за собствено ползване, са много активни и на пазара не се наблюдава дисбаланс като през 2022 г., когато много повече хора са купувачи с инвестиционна цел. „Тогава хората очакваха инфлацията да остане висока, а цените на жилищата да продължат бързия си ръст, затова купуваха имоти „на зелено“, за да ги препродадат още в етап на строеж, водени от очакването, че цените ще продължат да се повишават. Сега това поведение не е така ясно изразено“, казва Стойкова. „Пазарът е балансиран и по-скоро е в нормалното си състояние“, допълни тя.

Явор Пердухов също счита, че пазарът е по-балансиран в сравнение с много силната 2022 г., но остава активен, а купувачите са малко по-внимателни при сключването на сделки. Енергийната ефективност на жилищата е все по-важна за тях, а качеството вече не е лукс, а очакване, допълни той.

Явор Пердухов, мениджър Forton Homes

Снимка: Forton Homes

Явop Πepдyxoв e мeниджъp нa Fоrtоn Ноmеѕ, нoвoтo жилищнo нaпpaвлeниe в paмĸитe нa Cushman&Wakefield Forton. Toй имa нaд 10 гoдини пpoфecиoнaлeн oпит нa пaзapa нa нeдвижими имoти в Kaнaдa, вĸлючитeлнo в мeждyнapoдни ĸoмпaнии ĸaтo Сuѕhmаn&Wаkеfіеld и Rеmах. Зaвъpшил e Вrосk Unіvеrѕіtу c бaĸaлaвъpcĸи cтeпeни „Филocoфия“ и „Πoлитoлoгия“. Жeнeн, c eднo дeтe.

Стабилните доходи, ниската безработица, нарасналите обеми от сделки и достъпът до кредити при ниски лихви е ускорил ръста на цените на жилищата през първото тримесечие, каза Стойкова. В края на миналата година цените на жилищата в София забавиха ръста си и дори станаха отрицателни в реално изражение след приспадане на инфлацията. През първото тримесечие обаче те са нараснали със 7% на годишна база, т.е. жилищата поскъпват по-бързо от инфлацията и малко повече от очакванията за покачване с между 5% и 6% тази година. В Пловдив цените на жилищата са нараснали с 8% през първото тримесечие, в Бургас – с 10%, а във Варна – с 18 на сто, сочат данните на Bulgarian Properties. Така средната цена на жилищата в София към края на първото тримесечие вече е 1650 евро на кв. м, в Пловдив достига 1200 евро на кв. м, а във Варна – 1340 евро на квадрат.

Според Пердухов силното търсене, високите доходи, пренаселеността на жилищата и ниските лихви по ипотечни кредити поддържат пазара на ниво, което не създава предпоставка за спад на цените. „Себестойността на строителството, както и трудът, който в строителния сектор поскъпна с 18% миналата година, също не позволяват на инвеститорите да строят и да продават по-евтино“, допълни той. Неговите очаквания са ръстът на цените да продължи плавно през следващите 12 месеца, освен ако страната ни не бъде засегната от геополитически сътресения извън нейния контрол.