Дъблин минава през различен вид имотен срив с намаляването на площи от Big Tech

Собственици на офиси, пострадали от световната криза на пазара, се вкопчват в надеждата, че нови сгради със силни „зелени“ достойнства все още могат да постигнат високи наеми и цени. Дъблин се очертава като предупреждение, че оптимизмът може да не е оправдан, пише Bloomberg.

В квартал „Норт Докс“ в града нови сгради попадат под защита от фалит, след като американски технологични компании намалиха обема на новите офис площи, които наемат, а лихвите по заемите нараснаха.

Стойностите вече са намалели с 40% до 50% спрямо връхната им точка, казват инвеститори и брокери, които очакват спадовете на цените и натискът при финансирането да се запазят през идните месеци.

Спадът е регистриран в райони, които преди десет години бяха най-известни с незавършената Anglo Irish Bank, след като фалитът ѝ потопи икономиката по време на финансовата криза.

Последвалото възстановяване на Ирландия беше движено отчасти от разширяването на компании като Alphabet и Meta Platforms. Това повиши търсенето на работни площи и строителните предприемачи се втурнаха да ги осигурят, докато разширяването на големите технологични компании не спря на фона на вниманието върху разходите след наемането на голям брой служители по време на пандемията.

„Технологичният сектор има по-голяма култура на работа от разстояние от много други индустрии, като тя сякаш се е задълбочила още повече поради пандемията“, коментира Сю Мъндън, старши анализатор в Bloomberg Intelligence. „Технологични клъстери като Дъблин може да бъдат по-уязвими на всякакво намаляване в търсенето на площи от индустрията“, допълва тя.

Проблемни сгради

Районът край доковете на Дъблин се промени радикално през последните години, като от икономически онеправдан квартал в града се превърна в бизнес и жилищен квартал до река Лифи. Но броят на проблемните сгради нараства в частта „Норт Докс“ от района през последните месеци.

Статията се основава на интервюта с над десет инвеститори, асет мениджъри и брокери, които са пожелали да останат анонимни, тъй като става въпрос за конфиденциална информация.

Сграда, отдадена под наем на Meta в района, беше иззета от кредитор миналата година, а редица активи на опитния предприемач Джони Ронан, включително офис сграда там, влязоха в процес на преструктуриране по взаимно съгласие в края на 2023 г. Ронан е отказал коментар.

Оттогава Pacific Investment Management назначи синдици за проект в „Норт Докс“, изграждан от съвместно дружество с участието на Националната агенция за управление на активи, „лошата банка“ на страната. Сградите може да бъдат продадени за по-малко от стойността на първостепенния дълг за 120 млн. евро, предоставен от Pimco, съобщават двама запознати с въпроса брокери. Nama и Pimco са отказали коментар.

Инвеститорите са загубили контрол и над сграда, отдадена под наем на WeWork, а петима източници, запознати с въпроса, очакват още сгради, построени в града през последните години, да бъдат поети от синдици в следващите месеци.

Това е част от по-широко забавяве в световен план, което засегна оценките на бизнес имотите от Ню Йорк до Лондон и Хонконг с последици за предприемачи, инвеститори, банки и други кредитори. Още заеми за бизнес имоти ще станат проблемни тази година, тъй като наематели на офиси намаляват площите, очаква Fitch Ratings. Това затруднява рефинансирането и застрашава по-старите сгради да останат празни.

Кредитна експлозия

В Дъблин наемането на офиси през първото тримесечие е намаляло до десетгодишно дъно с изключение на пандемията, сочат данни на консултантската компания JLL. Гуверньорът на Ирландската централна банка Гейбриъл Маклуф заяви по-рано тази година, че регулаторите „следят много внимателно“ бизнес имотите, но „в момента усещаме, че системата е достатъчно устойчива, за да управлява спадащите оценки“.

Една от причините за оптимизма е, че забавянето съвсем не засяга ирландските банки толкова тежко, колкото през 2008 г. Вместо това голяма част от финансирането този път е предоставено от частни компании за кредитиране.

В момента някои кредитори до голяма степен пренебрегват нарушенията на договори за заеми, свързани със стойността на имотите, казват няколко източници. Те отчасти се надяват, че очакваните понижения на лихвите ще стимулират известно възстановяване.

Но един експерт по несъстоятелност очаква търпението на кредиторите да се изчерпа през второто полугодие, когато продажби от синдици ще дадат по-голяма яснота за оценките.

Работа от вкъщи

В ирландската столица, както и в други градове собственици и кредитори са в плен на преобладаващата работа от вкъщи сред технологичните служители след пандемията.

Технологичните компании приеха да наемат с почти 90% по-малко площи през четвъртото тримесечие на миналата година спрямо първото на 2019 г., сочат данни на компанията Lisney. Много от сградите са били отдадени под наем преди завършването им.

„Сега, когато големите технологични компании на практика изчезнаха от пазара на предварително отдаване под наем, най-активното търсене от наематели е от малки и средни предприятия, които обичайно наемат площи за 20 до 80 души спрямо стотици при отдаването на площи под наем на големи технологични компании“, казва Джеймс Мълхол, управляващ директор на агенцията за недвижими имоти Murphy Mulhall. „Това в съчетание с хибридните работни модели означава, че ще бъде нужно повече време за запълване на офис сградите“, допълва той.

Технологичните компании вземат по-малък дял от офис пазара в Дъблин. Графика: Bloomberg LP

Един инвеститор казва, че предприемачите в офис строителството в Дъблин са се опитали през последните години да максимизират стойностите, като повишат гъстотата при възможно най-ниски разходи, вместо да строят желани за наемателите и служителите сгради.

Макар че това нямаше голямо значение, когато съществуваше недостиг на висококачествени сгради, сега наемателите ще имат по-голям избор. Ще има също така натиск към понижаване на наемите, тъй като технологичните компании се освобождават от площи, които вече не са им нужни. Свръхпредлагането на площи е на рекорден връх в Дъблин, сочат данни на JLL.

Salesforce, която продължава да наема служители, обмисля да преотдаде 7400 кв. м в „Норт Докс“, съобщават запознати източници. Компанията е отказала коментар.

Ирландската централна банка, която в крайна сметка преустрои сградата на Anglo Irish за своя централа, се стреми да преотдаде офис площи от 9700 кв. м в един имот и също така продава още площи в района, съобщи говорител.

Съществува огромна несигурност накъде върви пазарът. Според основния сценарий на Allied Irish Banks цените на бизнес имотите ще намалеят с 2,5% тази година. Rival Bank of Ireland Group очаква още по-голям спад от 11%.

AIB вече пое „голям разход“ от 327 млн. евро миналата година, част от който беше свързан с офиси. Заемите за имоти и строителство, където кредитният риск нараства, са се удвоили до 2,8 млрд. евро. Кредиторът счита, че голяма част от забавянето вече е отминала и предстои скромно възстановяване от 2025 г., ако паричната политика бъде разхлабена по-късно тази година, заяви говорител на AIB.

Имотни експерти твърдят, че ще минат поне две години, преди пазарът да отбележи ръст, но с пресъхването на новото строителство бъдещото търсене ще бъде от полза за собствениците на най-добрите сгради със „зелени“ достойнства, особено предвид целта за намаляване на емисиите от въглероден диоксид до края на десетилетието.

„В средносрочен план ще има търсене, но то просто ще бъде за по-малки площи, които да отговарят на новата нормалност“, казва Аоиф Бренан, старши директор в Lisney. „ESG обещава също да играе роля за това, така че търсенето ще бъде за сгради с най-високо качество и енергийна ефективност“, допълва той.