Екосградите поскъпват, а другите се изправят пред "огромни проблеми"

След като вече бяха засегнати от по-високите лихвени проценти, сега инвеститорите в недвижими имоти се изправят пред перспективата за значителни обезценки, предизвикани от новите европейски разпоредби за енергийните характеристики, пише Bloomberg.

Според юристи, консултиращи компании в сектора, собствениците на имоти в региона ще трябва да инвестират огромни суми в ремонти, за да гарантират, че сградите им не отделят твърде много въглероден диоксид или не потребяват прекомерно голямо количество енергия.

Ситуацията "създава огромни проблеми", казва Рори Бенет, управляващ сътрудник в компанията за недвижими имоти Linklaters в Лондон. Портфейлите, съдържащи енергийно неефективни сгради, са изправени пред "задачата да изразходват огромно количество капитал, за да бъдат приведени в съответствие с изискванията на фона на най-високите лихвени проценти, които сме виждали от десетилетия".

Този месец законодателите в Европейския съюз приеха Директивата за енергийните характеристики на сградите. Въвеждането на директивата ще бъде постепенно и ще продължи повече от десетилетие, но собствениците на имоти, които изостанат твърде много, рискуват да бъдат обременени с активи, които вече не могат да бъдат продавани или отдавани под наем.

Директивата има за цел да принуди собствениците на имоти да започнат мащабни ремонти за подобряване на екологичните характеристики на сградите в цяла Европа и да гарантира, че блокът ще изпълни ангажимента си към Парижкото споразумение. 

По данни на Европейската комисия засега санирането в региона намалява годишното потребление на енергия само с 1%. За да изпълнят изискванията, свързани с борбата с климатичните промени, собствениците на недвижими имоти трябва да увеличават разходите си за обновяване с 275 млрд. евро годишно, изчисляват от ЕС.

"Това са огромни суми пари", казва Бенет. "Реалността е такава, че ще има хора, които просто не могат да си го позволят или ще предпочетат да не се съобразят със законодателната директива с мотива, че плащането на санкция, поне в краткосрочен план, е по-лесно, отколкото да изразходват огромна част от резервите си за привеждане на срадите си в съответствие с изискванията".

За инвеститорите в недвижими имоти новата вълна от екологични изисквания влошава последствията от по-високите лихвени проценти. Ситуацията започна да привлича продавачите на къси позиции, които сега се насочват към най-слабите звена на световния пазар на имоти, изпитващ затруднения на много фронтове.

Новият европейски закон за енергийната ефективност вероятно ще засегне десетки хиляди сгради в региона. До 2033 г. собствениците на имоти ще трябва да обновят една четвърт от най-големите сгради в ЕС. Котлите на изкопаеми горива трябва да отпаднат, идва времето на сградите със слънчеви панели. До 2030 г. всички нови сгради трябва да бъдат с нулеви емисии.

Директивата е част от зеления преход на икономиката на ЕС и предвижда юридическа отговорност за несправяне с екологичните вреди, както и задължително оповестяване на данни за потреблението на енергия, емисии и вода.

Обединеното кралство също планира правила, които ще принудят собствениците на имоти да започнат екологични подобрения. Mount Street, базирана в Лондон компания, която управлява европейски заеми за недвижими имоти на стойност 65 млрд. евро, изчислява, че понастоящем около 70% от бизнес имотите във Великобритания имат сертификат за енергийни характеристики с оценка С или по-ниска. Това означава, че предстоят сериозни подобрения, тъй като планът на Обединеното кралство дава на всички собственици на сгради срок до април 2027 г. да достигнат клас поне С. След април 2030 г. този клас ще трябва да е поне В, за да може сградите да останат в експлоатация.

Джим Гот, който ръководи екипа за наблюдение на активите в Mount Street, казва, че настоящото предложение предполага необходимост от инвестиции в размер на 150 млрд. паунда (189 млрд. долара).

"На много места ще е трудно", казва Гот. "Ако не постигнете тези цели за енергийни характеристики, отдаването на помещения под наем става незаконно. Това ще се отрази на капиталовата стойност на сградата".

Около 60% от складовите площи в Обединеното кралство са напът да не достигнат клас В до 2030 г., прогнозира адвокатската кантора Ashurst, която се позовава на данни, публикувани в Logistics Matters.

"Обемът и броят на осъществените сделки по сливания и придобивания в сектора на недвижимите имоти в Европа е близо до исторически минимум", писаха по-рано този месец анализатори на Bloomberg Intelligence.

По-строгите правила за енергийните характеристики се превръщат в потенциална "регулаторна пропаст за европейските офиси, които не могат да бъдат отдадени под наем", казва Ким Полицер, ръководител на отдела за проучвания на недвижими имоти в Европа във Fidelity International. "Сградите с по-лошо качество във второстепенни локации се нуждаят от скъпи капиталови ремонти" и "сумите стават все по-трудни за събиране".

В ЕС около 85% от сградите са построени преди 2000 г. по данни на Европейската комисия. Поради лошите си енергийни характеристики те са най-големите потребители на енергия в момента, а изкопаемите горива представляват две трети от енергийните източници за отопление и охлаждане. ЕС иска емисиите в този сектор да бъдат намалени с 60% до 2030 г.

От друга страна, сградите, които вече са екологични, са по-търсени от всякога. Според консултантската компания в областта на недвижимите имоти CBRE в средата на 2023 г. 22% от офис сградите ще бъдат сертифицирани като устойчиви, докато през 2019 г. техният дял е бил 15%. Друго проучване на CBRE сочи, че когато се отчете влиянието на размера, местоположението, възрастта и историята на обновяване на сградата, сертифицираните зелени сгради носят 7% премия за наем.

Търсенето на зелени имоти от страна на най-големите компании в ЕС в момента надвишава наличностите с повече от 50%, според доклад от ноември на Jones Lang LaSalle Inc.