"Златните визи" са само капка в океана от жилищни проблеми в Гърция

По Коледа Атина Дракопулу затворила магазина си за картини и занаятчийски стоки, който управлявала от 13 години в квартал „Кукаки“ близо до Акропола. Собствениците на жилището ѝ удвоили наема и Дракопулу не могла да се конкурира с инвеститорите, които залагали на модерни кафенета и отдаване под наем в Airbnb, пише Bloomberg.

Това положение щеше да бъде немислимо дори преди десет години. Икономиката на Гърция постига забележително възстановяване от 2010 г. насам, когато започна дълговата криза в страната. Миналата година икономическият растеж изпревари този в други европейски страни и Гърция получи инвестиционен статут от рейтинговите агенции.

Но възстановяването е придружено от жилищна криза в най-големите градове и популярни островни дестинации, където наемите са нараснали с над 40% между 2018 и 2022 г. В Атина те са се повишили с 23% само миналата година.

Акрополът на фона на жилищни имоти в квартал "Кукаки" в Атина. Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

Заради по-трудното намиране на достъпни жилища политиците се възползват от всякакви възможности да смекчат натиска върху пазара. Една от мишените е програмата „златна виза“, която от 2014 г. насам предпага местожителство на чужденци, инвестирали най-малко 250 хил. евро в имот в страната – относително изгодна сделка в сравнение със страни като Испания и Нидерландия, където сходни програми струват няколко пъти повече.

Но през последните години гръцкото правителство също вдига летвата за навлизане на пазара. Миналия август то повиши прага на минималната инвестиция за „златна виза“ до 500 хил. евро в популярни области, включително Солун, части от Атина и островите Миконос и Санторини.

Сега го прави отново. Според нови правила, обявени в четвъртък, инвеститорите ще трябва да вложат минимум 800 хил. евро в посочените райони, както и на острови с население над 3100 души, съобщи министерството на финансите на страната. Промените ще влязат в сила на 31 март, а прагът за „златна виза“ също ще нарасне от 250 хил. евро на 400 хил. евро за останалата част от страната. Във всички случаи инвеститорите трябва да купят имот с площ над 120 кв. м, който не могат да използват за краткосрочно отдаване под наем.

Жилищни и търговски имоти в квартал "Кукаки". Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

Макар правителството да твърди, че планът ще обезсърчи чуждестранните инвеститори да изкупуват имоти в желани области, мнозина твърдят, че промените няма да помогнат много за укротяване на цените на жилищата.

„Програмата „златна виза“ няма нищо общо с повишаването на цените“, казва Дракопулу, която обвинява тенденцията за краткосрочно отдаване под наем и „гръцкото мислене“.

„Гърците обичат бързата печалба, всичко, което могат да вземат“, отбелязва тя.

Надпис за търсене на имоти за продажба в квартал "Кукаки" в Атина. Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

Истинският виновник според много анализатори е липсата на предлагане. Финансовата криза спря новото строителство за почти десет години и макар че броят на населението на Гърция почти не се промени, наличните жилища се свиват. Същевременно платформи като Airbnb превръщат жилища за дългосрочен наем в имоти, които се отдават краткосрочно, а собственици, които нямат данъчни стимули, оставят домовете си необитавани, вместо да ги предложат на пазара.

Нужни са около 200 хил. жилища, за да се отговори на търсенето в страната, счита Piraeus Bank.

Сгради в ремонт в квартал "Кукаки". Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

Стратос Парадиас, ръководител на Гръцката имотна федерация – асоциация на собственици на частни имоти, се притеснява, че цените няма да помръднат, ако правителството не стимулира собствениците на жилища да предлагат дългосрочни наеми. Един от начините да го направи, предлага Парадиас, е да освободи собствениците на празни имоти от плащането на данък върху доходите за идните три години, ако отдадат имотите си под наем. Мярката може да бъде разширена и към краткосрочните наеми, една трета от които към момента са нерентабилни и лесно може да бъдат приспособени в дългосрочни наеми, счита той.

Макар че жилищната криза е породена от различни фактори, „златните визи“ представляват „капка в океана в сравнение с нарасналото търсене“, счита Илиас Лекос, главен икономист в отдела за икономически изследвания и инвестиционна стратегия в Piraeus Bank. Около 18 хил. души са участвали в програмата от създаването ѝ и само малък брой жилища са били изтеглени от пазара. „Това, от което наистина имаме нужда, са стимули за строителството на нови жилища“, счита той.

Клиенти на външни маси на ресторант в квартал "Кукаки" в Атина. Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

На фона на разгорещения политически дебат гръцкото правителство предприема стъпки за смекчаване на кризата. От тази година собствениците са длъжни да регистрират фирма и да плащат данък от 13%, същия като при хотелите, ако отдават най-малко три имота краткосрочно.

А от февруари гръцкото правителство плаща 40% от разходите за ремонт на стойност до 10 хил. евро на апартаменти, чиито собственици искат да ги отдадат под наем дългосрочно. Но при средна цена на нощувка от 100 евро в Airbnb в страна, където минималната работна заплата е 780 евро на месец, този стимул може да не даде желаните резултати.

Кутии за ключове до изрисуван надпис "Airbnb навсякъде, съседи никъде" в квартал "Кукаки". Photographer: Ioana Epure/Bloomberg

В същото време някои анализатори считат, че силният ръст на цените на жилищата може скоро да достигне предела си. В публикуван през януари доклад Piraeus отбеляза, че нажеженият пазар е тласнал цените на жилищата над оправданото ниво и допълни, че наблюдава зараждането на „явни признаци на умора“. Това може да постави началото на „следващата фаза от цикъла“, при която „по-високите цени ще бъдат придружени от спад на сделките/покупките“, коментират анализатори.

Квартал „Кукаки“ в Атина е преминал през пълния жизнен цикъл на бума на жилищния пазар в Гърция. Той се превърна от квартал, който преди време привличаше малкия бизнес с евтини наеми, в модерна дестинация за млади, артистични гърци преди да стигне до днешното си състояние – призрачен квартал с краткосрочни посетители, които идват и си отиват в зависимост от сезона.

Надпис на вратата на вече затворения магазин Tintinnabulum гласи: "Красиви магазинчета са красиво затваряни от алчни собственици и от Airbnb". Снимка: Ioana Epure/Bloomberg

„Първите от нас, които установиха магазин в „Кукаки“, на практика създадоха квартала“, казва Дракопулу. Години наред нейният магазин Tintinnabulum бил забележителност и магнит за туристи, споделящ площ със студиото ѝ в неокласическа сграда.

„Това беше място, пълно с млади хора, започнали собствен бизнес, за да се справят с финансовата криза“, отбелязва Дракопулу. Това се променило, когато десетгодишните наемни договори започнали да изтичат, а наемите поели нагоре.

После се стигнало до последния удар: „Дойде Airbnb“ и всички бяха принудени да напуснат, казва тъжно тя.