Срив на пазара на бизнес имоти в Германия може да застраши банките ѝ

Кризата на пазара на бизнес имоти в Европа, която бързо се задълбочава, може да засегне и банките ѝ. Към юли 2023 г. европейските банки са имали около 1,4 трлн. евро, обвързани със заеми за сектора на бизнес имотите, сочат данни на Европейския банков орган, пише Euronews.

Германия е особено тежко засегната в момент, когато страната трябва да се справя с най-тежката си имотна криза от години. Причината е, че много строителни компании трябва да плащат по-високи лихви по заемите си след повишаването на лихвените проценти.

Това, от своя страна, увеличава фалитите при строителните компании, а редица проекти за бизнес и жилищни имоти се отменят или отлагат. Макар че секторът на недвижимите имоти в Германия все още има значителен брой стари поръчки, новите нарастват относително бавно, а това води до още по-голямо забавяне на индустрията.

Проблемите с рефинансирането и намаляващите свободни офис площи заради продължаващата работа от вкъщи също допринасят за влошаването на нагласите. По данни на компанията Combine Consulting заетостта на офис площите в Германия е намаляла до около 40% през юли 2023 г. спрямо приблизително 61% преди пандемията.

Освен към сектора на бизнес имотите в Европа редица големи германски банки са много уязвими и към промени в имотния сектор в САЩ, който също преживява забавяне. Заради растящи притеснения инвеститорите вече започват да намаляват дяловете си в някои банки като Deutsche Pfandbriefbank.

Германските потребители може да бъдат изправени пред двоен удар на растящи лихви и намаляващи оценки на обезпеченията, казва Джаки Боуи, управляващ партньор и ръководител за Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) в Chatham Financial.

„През последните две години видяхме, че много кредитополучатели удължават заемите си само в кратки срокове, може би две години. Причината беше очакването, че стойностите на активите може да се стабилизират и те да успеят да продадат активите на добра цена или че лихвите ще намалеят отново и ще могат да рефинансират при по-ниски лихви“, отбелязва той.

„Пазарните лихви започнаха да намаляват. Макар че централните банки все още не са предприели действия, сега се смята, че това ще се случи, но стойностите на активите вероятно ще трябва да се понижат още малко“, коментира Боуи.

Как се предпазват банките от риска?

Боуи отбелязва, че макар рискът от бизнес имотите за германските банки да е голям, той не е толкова сериозен, колкото по време на световната финансова криза през 2008-2009 г. Тогава банките нямаха достатъчно провизии за рисковете като намаляващи цени на имотите. Затова, когато оценките на обезпеченията намаляха, банките понесоха тежък удар.

Но през последните няколко години банките предприеха значителни мерки да увеличат провизиите си и да намалят съотношението си между дълга и собствения капитал.

„Преди не беше необичайно да имаме съотношение между дълга и собствения капитал от 75% или 80%, докато днес то е по-скоро 55%. Затова макар че стойностите на активите все още може да намаляват, банките имат по-големи възможности да възстановят този дълг благодарение на стойността на активите“, казва Боуи.

Благодарение на по-високите провизии е малко вероятно много банки да имат нужда от спасителни помощи в случай на срив на пазара на бизнес имоти. Но в САЩ редица по-малки регионални банки може да се консолидират помежду си или да бъдат погълнати от по-големи конкуренти, за да станат по-устойчиви.

Освен това банките намаляват стойността на бизнес имотите в портфейлите си. Растящите печалби на банките през последните няколко месеца също осигуряват допълнителна предпазна мрежа, в случай че възникнат загуби от имотната криза.

В своята Оценка на риска от декември 2023 г. Европейският банков орган отбеляза, че „все повече банки изглеждат сдържани да повишават занапред кредитирането на бизнес имоти и да отпускат други видове корпоративни кредити. Забавянето на кредитирането може да създаде негативна среда за икономически растеж“.

„Притесненията около имотните пазари се проявяват и в растящите провизии на банките срещу експозиции към недвижими имоти. Глобалното присъствие на банковия сектор в ЕС го прави уязвим от геополитически рискове и характерни развития на някои пазари като експозиция към бизнес имоти в САЩ“, се допълва в доклада.

Единният надзорен механизъм също засили неотдавна съществуващите мерки за намаляване на уязвимостта на банките към бизнес имоти. Това включва две основни мерки – целенасочен преглед на пазара на бизнес имоти и кампания за проверка на бизнес имоти на място. Проверките на място по същество са насочени към всички портфейли с бизнес имоти, а също и към оценките на обезпеченията и управлението на кредитния риск и включват наблюдение на банкови практики в рамките на три месеца.

Целенасоченият преглед на бизнес имотите следи за развиващи се рискове в портфейлите с бизнес имоти на банките през призмата на управлението на кредитния риск.

В САЩ след световната финансова криза банките също трябва да правят периодично преглед на цялостната си кредитна експозиция, включително бизнес имотите. Ако изглежда, че някои кредити няма да бъдат платени, банките трябва да заделят провизии, за да покрият потенциални загуби в малки размери.

Но не може да се гарантира, че няма да възникнат внезапни, големи загуби, които да засегнат ликвидността на банките и жизнеността им в дългосрочен план, тъй като повечето загуби от бизнес имоти вече са били подсигурени.

Какви са перспективите пред сектора на бизнес имотите в Германия?

Говорейки за перспективите пред сектора на бизнес имотите в Германия тази година, Боуи очаква пропастта между купувачи и продавачи да започне да намалява. Това ще се дължи най-вече на факта, че продавачите ще бъдат принудени да рефинансират от кредиторите си след изтичането на краткосрочното удължаване на заемите им. Затова те може да не успеят да продадат имотите си на очакваната цена.

От друга страна, Боуи смята, че купувачите вероятно ще станат по-реалистични в очакванията си за вида на имотите, които могат да си позволят, и така ще помогнат за намаляване на пропастта и в техния край. Очаква се това да важи особено за активи, които нямат много стабилни основи за генериране на приходи.

„В офис сектора продължаваме да наблюдаваме растящи наеми на първокласни площи, стимулирани от търсенето на висококачествени и отговарящи на ESG стандартите площи“, отбеляза относно Германия консултантската компания Knight Frank в доклада си за перспективите пред недвижимите имоти през 2024 г.

„Но в същото време свободните площи нарастват, а усвояването е на нива, видени за последен път през 2013-2014 г. като закъсняла реакция на рецесията. Много компании ще продължат да отлагат подписването на нови наемни договори и да предпочитат удължаване на договори“, допълва компанията.

„Големият брой на проектите в строеж донякъде е подкопаван от забавяне в строителството и градоустройството. На пазара излизат допълнителни площи, тъй като наемателите намаляват изискванията си за площи отчасти в резултат на нарасналата работа от вкъщи. Но свободните офис площи остават на ниско ниво в международен план“, пише консултантската компания.

Какви са другите рискове за Европа в близко бъдеще?

Освен положението на пазара на бизнес имоти Германия е обхваната от все повече стачки в авиационната индустрия, които засягат най-вече националния авиопревозвач Lufthansa, както и от протести на фермери в различни части на страната.

Европа като цяло също е изправена пред нарастващи рискове в автомобилния сектор заради притока на по-евтини китайски автомобили, особено електромобили. Това намалява значително конкурентоспособността на произвежданите в Европа коли.

Освен това Старият континент продължава да усеща енергийни рискове, произтичащи от войната между Русия и Украйна на фона на колебливия внос на енергия от Русия. Войната между Израел и „Хамас“ също създава риск от повишаване на цените на енергията.

Продължаващите атаки на хутите в Червено море водят до значителни забавяния на доставките за Европа, а също и до изчезване на редица продукти в супермаркетите, докато цените на други растат.

„Икономиката на Европа е изключително слаба, водена от Германия, чиято икономика е най-слабата. Това е икономика на тежката промишленост. Тя е водена от износа, а вътрешното търсене е слабо“, коментира Боуи.

Колкото до недвижимите имоти, основният проблем е свързан с оценките на активите. „Търсенето от наематели и приходите от наеми все още са добри. Но ако икономиката остане слаба и изпадне в рецесия, ще започнем да усещаме натиск върху търсенето от наематели, фалити на наематели и други подобни неща“, отбелязва Боуи.

„Това е по-големият риск, всичко ще зависи от растежа в икономиката, а той ще зависи от това доколко бързо Европейската централна банка (ЕЦБ) ще намали лихвите и ще се опита да стимулира растежа“, допълва той.

ЕЦБ казва, че ще предприеме основан на данни подход към лихвите и ще изчака по-категорично доказателство за забавяне на инфлацията, преди да предприеме решителни крачки за разхлабване на паричната политика.