Имотни гиганти търсят в Кан признаци за обръщане на пазара

Световната имотна индустрия търси причини за оптимизъм в момент, когато преминава през най-голямата си криза от над десет години. Строителни компании и инвеститори говорят за възможно възстановяване, само че моментът все още не е дошъл, пише Ройтерс.

Имотната конференция MIPIM се провежда тази седмица в Кан, на френската Ривиера, на фона на спадащи цени на бизнес имотите и строителни компании, които се питат какво да правят с опразнените от пандемията офиси.

Докато очакваните 20 хил. инвеститори, предприемачи и брокери на недвижими имоти започнаха да пристигат, делегатите се събираха около миниатюрни модели на планирани проекти и се срещаха с клиенти. Мнозина бяха заети да обсъждат последиците за пазара, други се опитваха да сключат сделки.

Много от най-големите инвеститори в имоти, включително американските гиганти LaSalle, Greystar, Hines и Federated Hermes, френската AEW и германската Patrizia, коментираха пред Ройтерс, че са видели колебливи признаци за възстановяване на активността около сключването на сделки.

Но някои проявиха и предпазливост. „Много горещ въздух се насочва към Croisette“, отбеляза на конференцията Филип Ла Пиер, ръководител за Европа в LaSalle Investment Management, имайки предвид крайбрежната улица на Кан, осеяна с агенции за недвижими имоти. „Затова трябва да минавате по нея много предпазливо“, допълни той.

Комбинацията от ръст на лихвите по заемите и празни офиси влоши много имотни инвестиции, въпреки че сектори като центрове за данни и логистични имоти се спряват значително по-добре.

Капиталовата стойност на бизнес имотите в Европа намаля с 13,9% на годишна база през четвъртото тримесечие на 2023 г., най-големия спад от световната финансова криза през 2009 г., сочат данни на MSCI Real Assets.

Ла Пиер счита, че 30% от офис площите в Европа вероятно са "остарели". Цените в американските градове също са спаднали рязко, а свободните площи в градове като Сан Франциско и Лос Анджелис достигат почти 30%.

Вместо да реализират загуби, инвеститорите предпочитат да изчакат. Обемът от сделки с бизнес имоти в Европа намаля наполовина през 2023 г. до 166 млрд. евро и е най-ниският за офис продажбите в историята, сочат цифрите на MSCI, която събира данни от 2007 г.

Въпреки това някои инвеститори смятат, че се задава обръщане на тенденциите, ако банките започнат да намаляват лихвите, смекчавайки дълговото бреме за компаниите.

„Като цяло има възобновено усещане за доверие и ентусиазъм за годината напред“, коментира преди събитието Джеймс Сепала, ръководител на отдела за имоти в Европа на най-големия собственик на бизнес имоти в света Blackstone. „Активни сме през последните няколко месеца и ще продължим да бъдем активни“, допълни той.

Голям тест за подобряването на нагласите ще бъде самата конференция MIPIM. Инвеститори и брокери празнуват сключени сделки на годишен прием от 1990 г., но миналата година малцина говориха.

„Най-лошата част от пазара сега е непродаваема“, коментира Хосе Пеликер, ръководител на инвестиционната стратегия в компанията M&G Real Estate.

Европа не е толкова засегната от видими признаци на проблемни имоти, колкото са САЩ и Китай, но кредитори в Германия и Швеция с експозиция към тези страни претърпяха резки разпродажби на книжата си.

Signa Group на австрийския имотен магнат Рене Бенко фалира през ноември, разтърсвайки още повече доверието. 

„Тече голяма имотна криза, която е глобална. Може да е нужно известно време, преди да приключи“, коментира Антоан Фламарион, съосновател на инвестиционната компания Tikehau Capital.

Засега големите банки са относително незасегати. Големи банки в Европа намаляват кредитирането за бизнес имоти, сочат данни на Morgan Stanley.

Това може да засили риска от загуби за алтернативни кредитори, които обичайно имат по-големи дългове, като компании за управление на активи и застрахователни компании. Те вече съставляват около 20-30% от заемите за бизнес имоти в Европа, сочат данни на Bayes Business School.

Дали спадът на цените на офисите ще се превърне в по-широка криза, ще зависи отчасти от това дали банки и строителни компании могат да предотвратят разкриването на загуби, докато лихвите по заемите намалеят и търсенето се възвърне.

Някои кредитори възприемат отново подход на „удължаване и преструвки“ към лошите заеми, популярна тактика след финансовата криза през 2007-2009 г. за избягване на възбрани върху имоти.

„Удължавате и се преструвате, просто защото дори да прибегнете до принудително изпълнение, вероятно няма да продадете актива на сегашния пазар“, коментира Матю Кроутър, управляващ директор в инвестиционната компания PGIM Real Estate, преди MIPIM.

Цените на имотите може да са близо до дъното на пазари като Великобритания, където те преживяха по-бърза корекция, но се очаква да намаляват още в Германия. Роб Уилкинсън, главен изпълнителен директор на базираната във Франция инвестиционна компания AEW, очаква цените на офисите в Германия да намалеят с още 10% през първото полугодие на тази година.

„Миналата година беше една от най-трудните за набиране на капитал в историята“, каза в Кан Селена Олсон, директор на отдела за решения за клиенти в областта на имотите във Federated Hermes. Но според нея интересът на инвеститорите се възвръща, особено на тези от Близкия изток и Азиатско-Тихоокеанския регион. „Имам малко повече надежда от миналата година“, коментира тя.