Германия и Италия са страните с най-голям недостиг на жилища в Европа

Германия, Италия и Нидерландия са страните в Европа с най-високи нива на недостиг на жилища, сочи анализ на нидерландската банка ING на десетте най-големи страни в Европейския съюз.

Тя използва редица индикатори като възрастта, на която младите хора напускат дома на родителите си, жилищна площ на човек, относителни разходи за жилище, очаквано развитие на населението, гъстота на населението и исторически нива на новопостроените жилища, за да определи доколко сериозен е недостигът на жилища в десетте анализирани страни.

В Италия младите хора имат огромни затруднения да намерят собствено жилище за живот и италианците като цяло имат по-малко стаи на разположение. Но достъпността на цените на жилищата в Италия е една от най-добрите в относително изражение, отбелязва ING.

За сметка на това, в Нидерландия и Германия достъпността на жилищата е проблемна, а гъстотата на населението е висока и това затруднява разширяването на наличностите от жилища. Хората в Нидерландия и Германия са относително млади, когато напускат дома на родителите си. Това означава, че въпреки всички проблеми на жилищния пазар много хора все пак успяват да намерят собствено жилище.

На другия полюс са Швеция и Ирландия, където също има недостиг на жилища, но той не е чак толкова сериозен като в останалите анализирани страни. В Ирландия цените на жилищата са относително ниски, ирландците имат повече стаи на разположение, а гъстотата на населението е относително ниска. Но през следващите десетилетия се очаква прирастът на населението на Ирландия да е най-високият в Европа, а това може да подложи пазара на допълнителен натиск.

Шведите напускат дома на родителите си на най-ранна възраст в Европа, а това означава, че макар вероятно да не е лесно, те успяват да намерят собствено жилище за живот. Ниската гъстота на населението и високите нива на ноповостроени жилища сочат, че шведският жилищен пазар може да се приспособи относително лесно към продължаващ ръст на населението. Но шведският жилищен пазар също има своите проблеми, тъй като достъпността на жилищата е една от най-ниските, пише ING.

Повечето жилищни пазари в Европа трябва да се справят с недостиг. Но достойното и достъпно място за живот е един от най-важните фактори за благосъстоянието на хората. Това е важно и за икономическия растеж, тъй като недостигът на жилища ограничава мобилността на работещите хора в страните. Ако местните младежи и новопристигащи хора в страните се затрудняват да намерят прилично и достъпно жилище в един регион, те може да изберат да го потърсят другаде, а това може да ограничи растежа в региона.

Затова много страни се опитват да повишат предлагането на нови жилища. Например германското правителство си поставя за цел да строи 400 хил. жилища на година, а нидерландското правителство цели да строи 100 хил. нови жилища всяка година. Но правителствата често не постигат целите си по циклични причини като повишаване на лихвите и по-високи строителни разходи, както и по структурни причини като бавни строителни процедури и/или недостиг на подходящи терени, отбелязва ING.

Младите хора най-често са засегнати от недостига на жилища. Това означава, че те трябва да остават в дома на родителите си по-дълго, отколкото биха искали. Възрастта, на която младите хора напускат семейното си жилище показва доколко трудно е за тях да навлязат на жилищния пазар, въпреки че роля тук играят и други фактори като културни предпочитания и нива на безработицата.

Италианците и испанците напускат най-късно дома на родителите си

В южноевропейски страни Испания и Италия децата напускат дома на родителите си на най-късна възраст. И в двете страни младите хора са средно на над 30 години, когато намират собствено жилище за първи път. Това може да се дължи и на икономически обстоятелства като висока младежка безработица, културни и лични предпочитания.

В същото време младите шведи напускат дома на родителите си средно над десет години по-рано. Младите хора в Нидерландия, Франция и Германия са готови да заживеят самостоятелно също доста рано, средно на 23-годишна възраст. Макар че недостигът на жилища в тези страни е висок, младите хора успяват да намерят собствен дом.

Поляците живеят в най-тесни жилища

Вторият показател за измерване на недостига на жилища е средна жилищна площ. Анализът сочи, че поляците имат най-малко стаи на разположение, средно едва 1,1 стая на човек. Италианците и австрийците се нареждат след тях със съответно 1,4 и 1,6 стаи на човек. На обратния полюс са Белгия, Ирландия и Нидерландия, където местните жители имат на разположение средно малко над две стаи на човек.

Делът на пренаселените жилища е най-висок в Полша

По този показател, за който ING използва данни на Евростат, картината е сходна с предишния. Италия и Полша имат най-много хора, които живеят в пренаселени жилища. Белгия, Ирландия и Нидерландия са с най-малък дял. Интересно наблюдение е, че в тези три най-непренаселени страни делът на пренаселените жилища леко се е увеличил през последните десет години. В същото време в Полша той е намалял значително с над десет процентни пункта.

Жилищата са най-недостъпни в Германия

Цените на жилищата за покупка и за наем говорят много за недостига на домове. Цените растат, когато предлагането е ограничено, а търсенето е високо. Германските домакинства и в по-малка степен шведските и нидерландските имат най-висок дял на жилищните разходи, включително за комунални услуги, в общите си разполагаеми доходи. Средното домакинство в тези страни заделя над 16% от разполагаемите си доходи за жилищни разходи. Това прави бремето на жилищата относително тежко. По-задълбочен анализ сочи, че в Германия бремето на жилищните разходи е относително равно поделено между собственици на жилища и наематели.

В Нидерландия разликите са огромни – среден собственик на жилище в страната заделя под 5% от разполагаемите си доходи за жилищни разходи благодарение на щедро данъчно приспадане при лихвите по жилищните заеми, а средният наемател, особено на свободния пазар, заделя над 40% от разполагаемите си доходи за жилището.

Висок очакван ръст на населението в Ирландия и Швеция

Бъдещи развития също ще се отразят на недостига на жилища. Важен фактор е прирастът на населението. Растящо население ще подложи жилищния пазар на по-голям натиск. Прогнозите за населението сочат, че Ирландия и Швеция имат най-високия очакван ръст. И в двете страни броят на местните жители се очаква да нарасне с над 10% през следващите две десетилетия.

Високата продължителност на живота и високата раждаемост в тези страни са основните двигатели. В Ирландия и Швеция раждаемостта е сред най-високите в ЕС, като отстъпва само на тази във Франция. Но очакваната нетна реална миграция е по-ниска във Франция. В Швеция относително високата миграция също тласка нагоре очаквания ръст на населението.

На другия полюс са Полша и Италия с очакван спад на броя на местните жители заради по-ниската раждаемост. Освен това в Полша нетната миграция се очаква да бъде отрицателна, тъй като според прогнозите украинските бежанци, които пристигнаха в страната през последните две години, постепенно ще се върнат в родината си в следващите години.

Белгия и Нидерландия са най-гъстонаселени

Друг важен индикатор за недостига на жилища е колко хора живеят в дадена страна спрямо размера на страната. Когато една страна е гъстонаселена, тя има по-малко пространство за строителство на нови жилища. В Нидерландия на един квадратен километър живеят средно почти 500 души, а в Белгия – почти 400. В Швеция гъстотата на населението е над 20 пъти по-ниска със средно под 25 шведи, споделящи един квадратен километър. Ирландия и Испания допълват топ три на най-рядконаселените страни.

Наличните жилища растат най-бързо в Полша

Последният индикатор, който ING използва, за да оцени недостига на жилища в анализираните страни е делът на новопостроените жилища през последните десет години като процент от общите наличности от жилища. Когато делът е висок, това може да означава, че в страната има относително по-малко препятствия – наличност на терени за строителство, издаване на разрешения за строеж, изпълнение на всички изисквания и налично финансиране за новите жилищни проекти.

Проблемът при този показател е, че е съсредоточен върху предлагането. Когато търсенето е ниско, това също може да доведе до ниско предлагане на нови жилища. Но тъй като повечето жилищни пазари трябва да се справят с недостиг, ограниченото предлагане е доминиращо.

Полша е добавила най-голям процент нови жилища към наличностите си през последните десет години. В периода 2020-2022 г. наличните жилища в страната са нараснали с почти 1,5% годишно. Австрия и Швеция също показват висок годишен темп на увеличение на новите жилища. Това позволява на тези страни да се справят относително по-добре с недостига на жилища, тъй като високото ново предлагане може да намали недостига.

На обратния полюс са южноевропейските страни Италия и Испания. Там делът на новите жилища е нисък – под 0,3% годишно. Това може да се дължи на различни проблеми като дълги процедури за издаване на разрешение за строеж или финансови затруднения. Тези проблеми обаче водят до недостатъчно предлагане на жилищните пазари в Испания и Италия.

Почти всички страни в ЕС имат уникални проблеми. Затова е трудно да се каже коя страна има най-добрия и коя най-лошия жилищен пазар, обобщава ING. В някои страни младите хора имат огромни проблеми да намерят жилище, а в други достъпността на жилищата е ниска. В трети много домакинства са пренаселени. Увеличаването на наличностите от жилища може да е добро решение за разрешаване на проблема с недостига. Но темпът на новото строителство варира значително сред страните, пише още нидерландската банка в анализа си.