Как малък германски кредитор помогна за надуването на голям имотен балон

Винтер казва, че никога не е имал оперативна роля в Corestate и че HFS не била интегрирана в Corestate, а действала като независима бутикова компания. Той и семейният му офис никога не са имали преки бизнес отношения с Gerchgroup, Consus, Adler Group или техни акционери, отбелязва Винтер в имейл.

Corestate често финансирала проекти, свързани с променящите ѝ се акционери. Графика: Bloomberg LP

Излизането на Винтер отприщва бързо изреждане на нови собственици, предимно инвеститори в имоти, които поемали големи дялове, но се разделяли с тях малко след това. Кетерер и съпругата му, които станали големи акционери чрез сделката с HFS, излезли една година след Винтер. Приблизително по същото време инвеститорът Натиг Ганиев придобил малко под 10%. Скоро след това, в началото на 2021 г., Corestate купи Aggregate Financial Services, подразделение на Aggregate Holdings, което уреждаше имотни заеми. След сделката Валхер придобил дял от около 20% в Corestate.

Неговата Aggregate Holding също тъкмо станала най-големият акционер в Adler Group, продавайки Consus като част от противоречиво тристранно сливане, което създаде компанията. Сега Aggregate се опитвала да осигури финансиране за покупката на група имоти, известни като портфейл „Касъл“. Той включвал два проекта в Берлин, които трябвало да се превърнат в крайъгълни камъни в имотната империя на Валхер и Чанер – жилищния комплекс Green Living в южната част на Берлин, и „Проект Валтер“.

За да получи финансиране, Aggregate се обърнала към Corestate. Но основният фонд, който HFS на Corestate консултирала, Stratos II, получавал необичайно много искания за изтегляне на средства от инвеститори по онова време. Клиентите искали да си върнат парите в края на 2020 г., около времето, когато Кетерер излязъл като акционер. HFS на Corestate технически не управлявала фонда, но осигурявала активи и ги предлагала на синдика на фонда, компанията Hansainvest, която я наблюдавала срещу малък хонорар. Hansainvest одобрила финансирането, позволявайки на Aggregate да купи портфейл „Касъл“.

Hansainvest вече била взела принципното решение да направи инвестицията в началото на годината, тъй като редица съществуващи заеми били с очакван падеж, който щял да генерира достатъчно ликвидни средства, за да се задоволят исканията за изтегляне на средства до края на 2021 г., казва Йорг Фортман, говорител на компанията. Това, което синдикът на фонда не очаквал, било вълната от още искания за теглене на средства в хода на годината с влошаването на средата за имотните активи, казва говорителят.

„Считаше се, че инвестицията отговаря на пазарните условия. Нямаше специални условия за проекта „Касъл““, казва Фортман и допълва, че дългът бил с лихва от 18% и бил обезпечен с активи за около 133 млн. евро.

Около година след излизането си от заема фондът Stratos бил замразен. Corestate намали стойността на бизнеса си с имотен дълг с 392 млн. евро, като изтъкна ключовата роля, която той изиграл за HFS и приходите ѝ от такси. HFS в крайна сметка изгубила ролята си на консултант на фонда.

С изчезването на значителен източних на приходи Corestate имала затруднения да плаща дълга си. Сега компанията се опитва да ликвидира активите по подреден начин, докато обмисля бъдеще без рисковото финансиране, което ѝ навлече проблемите, съобщава запознат с плановете източник.

Перспективите за клиентите на Corestate не са много по-добри. Дългът, който фондът Stratos придоби – над 100 млн. евро според германския ежедневник Handelsblatt, бил използван за финансиране на покупката на редица обекти, включително Green Living и „Валтер“. Но самите имоти, много от които само терени с предстоящо строителство, вече били обременени с първостепенен дълг, показва презентация, видяна от Bloomberg News.

Green Living например, парче земеделска земя, осеяна с парници, била дадена като гаранция за заем от 100 млн. евро от компания за здравни застраховки, въпреки че имотът бил придобит за едва около 60 млн. евро малко преди това. Заемът трябвало да бъде изплатен до март миналата година, но впоследствие срокът бил удължен, давайки на Чанер и Валхер повече време да заздравят финансите си.

Aggregate съобщи през юни, че води разговори с кредиторите на портфейла „Касъл“ за удължаване на финансирането им. Компанията намали още оценката на Green Living и на „Валтер“ и заяви, че за започване на строителството може да е нужно повече време от очакванията.

Предложеният обект за проекта на Aggregate Green Living в Берлин. Снимка: Кристиан Бокси/Bloomberg

За инвеститорите във фонда Stratos II това е лоша новина. Те приеха замразяването, за да позволят подредена ликвидация. Но строителните разходи растат, а цените на имотите намаляват и не е ясно доколко ще успеят да се възстановят. Цената на активите във фонда намаля до около 850 млн. евро към март миналата година, казва Фортман. Това е спад спрямо 1,3 млрд. долара в средата на 2021 г., става ясно от сайта на HFS.

Други инвеститори в Corestate вече напуснаха. Пенсионният фонд BVK премести портфейл с жилищни и студентски имоти в Aam2core, компания, създадена от бивши служители на Corestate. Schroders Capital Real Estate пое управлението на портфейл с търговски площи за BVK, оценен на около 800 млн. евро към 2019 г., стана ясно от прессъобщение по онова време. Оттогава стойността на фонда е намаляла приблизително наполовина, съобщават запознати източници.