Как малък германски кредитор помогна за надуването на голям имотен балон

До летището в Берлин южно от германската столица се намира един от малкото имоти, които Джевдет Чанер и Гюнтер Валхер се борят да запазят, след като изгубиха голяма част от имотната си империя, пише Bloomberg.

Известен като „Проект Валтер“, комплексът беше придобит с финансиране от Corestate Capital Holding, кредитор на имоти, в който Валхер беше водещ акционер. Corestate уреди дълга за покупката, използвайки пари от фонд, който един от филиалите му консултирал, въпреки че фондът се борел с теглене на средства от инвеститори.

Почти три години по-късно „Проект Валтер“ е спрян, а бъдещето на хотела и офисите, които инвестиционната компания на Чанер и Валхер Aggregate Holdings иска да построи, е несигурно, след като тя спря плащанията по дълга. Фондът, който помогна за финансирането на сделката, беше замразен и остави инвеститорите без достъп до парите им. Други клиенти, които имаха отделни сметки с Corestate, преместиха парите си при конкуренти. Кредитори поеха контрола върху компанията, за да се опитат да си върнат парите.

В момент, когато Corestate изпадна в безизходица, ролята ѝ и тази на други частни кредитни компании за бума на германския имотен пазар, който се превърна в крах, се изяснява. Засегната от упадъка на две големи имотни империи – Adler Group и Signa Holding, най-голямата икономика в Европа се превръща в емблема на прекаляването, подхранвано от опиянени от евтините пари инвеститори и от махмурлука, който сега усещат с повишаването на лихвите и намаляването на обемите.

Corestate финансира някои от по-неразумните залози върху германски имоти и е ярко олицетворение на мрежата от преплетени интереси, заради които строителната индустрия в страната се озова в особено окаяно положение. Използвайки планина от евтини пари, тази мрежа помогна на слабо капитализирани строителни компании да създадат големи имотни империи, възползвайки се от отрицателните лихви, които тласнаха инвеститорите към отчаяно търсене на доходност. Често строителните компании, чиито спекулативни проекти тя финансира, бяха частична собственост на най-големите акционери в Corestate, които смятаха, че могат да продават проекти на огромни цени още преди завършването им.

Неочакваната промяна на лихвите подкопа този модел, като остави много компании обременени с проекти, разчитащи на постигането на високи наеми и продажни цени, които вече не са реалистични, и с дългово бреме, което не могат да си позволят. Някои от тези проекти като „Валтер“ се озоваха при Aggregate. Много други отидоха в портфейлите на Adler, компанията, подкрепена от Чанер и Валхер. Adler се бори за оцеляване, откакто продавачът на къси позиции Viceroy Research я обвини през октомври 2021 г. в измама, а Чанер – в тайно дърпане на конците. Adler и Чанер отричат твърденията.

Незастроеният терен на проект "Валтер" вдясно, офис и хотелски комплекс, планиран от Aggregate Holdings близо до летището в Берлин. Снимка: Кристиан Бокси/Bloomberg

Сметката за прекомерното вземане на заеми беше платена от пенсионните фондове, застрахователни компании и богати клиенти, които Corestate беше привлякла с историята си на двуцифрена възвръщаемост. Американски инвестиционни компании като Pacific Investment Management и Fidelity, които купуваха облигациите ѝ, също преживяват големи загуби.

 „Сега виждаме последиците от това как ниските лихви и лесните пари улесниха твърде много купувачите да надуват цените и да създават конфликти без знанието на инвеститорите“, коментира Никълъс Райдър, преподавател по финансови престъпления във факултета по право и политика към университета в Кардиф.

„Проектът Валтер“ не създаде проблеми на Corestate, но показа сложните отношения между компанията, нейните собственици и имотните проекти, които тя финансира с пари от външни инвеститори. Една трета от активите на основния фонд, консултиран в един момент от Corestate, бяха в проекти, които се озоваха при Aggregate или Adler. Чанер ходел понякога в офисите на Corestate във Франкфурт, съобщават запознати с въпроса източници, пожелали да останат анонимни заради конфиденциалност към клиентите. Валхер дори придобил голям дял.

И подобно на Adler и нейните поддръжници, Corestate разчитала силно на дълг.

Основана през 2006 г., Corestate Capital започва като малък инвеститор в имоти, съсредоточен върху Германия. Тя купува по-малки имоти, които остават незабелязани от големи компании за частни капиталови инвестиции, обединява ги във фондове и ги продава на инвеститори. Това налага компанията да заема средства, за да може да купува активи преди да бъдат продадени. Освен това компанията запазвала дял във фондове съгласно стратегията „разпределение на капитал“.

Corestate имаше нужда от пари, за да расте. До средата на 2015 г., почти десет години след основаването си, компанията все още имаше под управление само активи за около 1,4 млрд. евро. За да помогне за „нови съвместни инвестиции с клиенти“ и за разширяване на складовете, тя започна работа по планове за увеличаване на капитала и първично публично предлагане, като постигна успех на следващата година.

IPO-то позволи на Corestate да придобие множество имоти, финансирани с още увеличения на капитала и дълг. Тя придоби Hannover Leasing, доставчик на алтернативни инвестиционни фондове, и швейцарската компания Helvetic Financial Services, специализирана в уреждането на мецанин финансиране, един от най-рисковите сегменти от имотния пазар. Малко след това Corestate взе заем за около 500 млн. евро, като продаде две емисии с облигации, за да помогне за финансирането на бъдещ растеж – дългово бреме, което тя в крайна сметка не можеше да обслужва.

Значителните придобивания тласнаха активите под управление до над 20 млрд. евро (те в крайна сметка стигнаха над 28 млрд. евро). HFS стана ключовият двигател на растежа, уреждайки рисков подчинен дълг за строителни компании с високи лихви, използвайки пари от фондове, които е консултирала. Много от проектите, които HFS финансира по този начин, бяха собственост на компании, в които нейният основател, имотният магнат Норберт Кетерер, беше инвеститор. Две от тези компании по-късно станаха част от подразделението на Aggregate за строителство Consus Real Estate, което тогава беше продадено на Adler. Оттогава Adler сведе стойността на Consus до нула, като я нарече „несполука“.

„Спекулативното строителство е несъмнено лоша стратегия за разпределяне на капитал на коригирана към риск основа. Когато създадете потенциал за конфликти на интереси, имате рецепта за катастрофа“, казва Питър Пападакос, анализатор в Green Street.

Кетерер заяви чрез говорител, че никога не е имал оперативна роля в Corestate и че отпуснатите на други компании пари, в които той също е бил инвеститор, имали обичайни за мецанин заемите лихви. Това финансиране е било отпуснато, преди тези компании да станат част от Consus и то е било изплатено, твърди той.

В случаите, когато фондове отпускаха „заеми на компании, в които Норберт Кетерер имаше интереси, това беше публично известно предварително“, пише говорителят в имейл. „Възможни конфликти на интереси също бяха разкривани в проспектите“, допълни той.

Освен предоставяне на мецанин финансиране Corestate също така придобивала имоти от името на клиенти, чиито инвестиции управлявала. В един от видните примери тя купила сграда в Нюрмберг, която компанията Gerchgroup строяла – тя била известна като „Проектът Q“, за Bayerische Versorgungskammer, пенсионен фонд с няколко портфейла, наблюдавани от Corestate.

По онова време Кетерер бил инвеститор в Gerchgroup и голям акционер в Corestate, след като продал HFS на компанията. Сделката за Q била на стойност над 300 млн. евро, когато Corestate я обяви през септември 2020 г. Кетерер излязъл от Gerchgroup и Corestate до края на същата година. В последваща презентация Corestate съобщила, че HFS ще уреди и мецанин финансиране за проекта в опит да покаже колко интегрирани са различните ѝ подразделения. Но говорител съобщи, че това така и не се е случило.

Три години по-късно Gerchgroup обяви несъстоятелност и строителството на Q спря.

Спряното преустройство на сградата Quelle, известно като проекта Q в Нюрмберг. Снимка: Бен Клиб/Bloomberg

Много инвеститори в Corestate били привлечени от историята ѝ на двуцифрена възвръщаемост в момент, когато основните лихви в Европа бяха отрицателни. Години наред бизнесът с имотен дълг последователно носеше възвръщаемост от 10% и 13% годишно, сочи презентация от декември 2021 г.

Системата работеше, докато лихвите бяха ниски, а цените растяха. Но кръговите отношения между собствениците на Corestate и проектите, за чието финансиране тя помагала, скоро привлекли любопитството на продавача на къси позиции Muddy Waters. Компанията, известна с разкриването на измама в Sino-Forest Corp. преди повече от десет години, започна да залага срещу акции на Corestate през октомври 2019 г. Тя така и не публикувала изследването си, тъй като германските власти по онова време атакували продавачи на къси позиции и журналисти, които се опитваха да разкрият скандала с Wirecard, казват запознати с въпроса източници.

Цената на акциите на Corestate върви надолу, откакто достигна рекорд през 2017 г., малко след първичното публично предлагане. Съоснователят Ралф Винтер използва първоначалния силен ръст, за да намали дела си. До края на 2019 г. той продаде голямата част от оставащите акции.