Успокоението в жилищната инфлация в САЩ може да е кратковременно

Представители на Федералния резерв в САЩ са уверени, че жилищната инфлация в страната в крайна сметка ще се охлади през следващите месеци, ключов и дългоочакван компонент от усилията им да контролират общото повишаване на цените и да осигурят завоя към понижаване на лихвите, пише Ройтерс.

Но истинското предизвикателство на този фронт може би се задава на хоризонта, когато новозапочнатите апартаменти започнат да пресъхват, а наличностите от еднофамилни жилища остават недостатъчни – рецепта за бъдещ натиск върху цените в категория, съставляваща около една трета от индекса на потребителските цени.

Макар че целта им за инфлация от 2% използва индекс, който не е толкова чувствителен към цените на имотите, представителите на Фед все още смятат динамиката при цените и наемите за важна, неразрешена част от битката им с инфлацията, която може да покаже вродено напрежение в днешната политика на затегнато кредитиране.

Представителите на Фед признават затрудненията в намирането на начин за определяне на лихвите, който да запазва контрол върху общото търсене, без да задушава предлагането на нови жилища и апартаменти, но някои твърдят, че ръководителите вече са притиснали икономиката твърде тежко.

„Мислите, че можете да щракнете с пръсти и жилищата да са готови... В действителност не е така“, казва Джей Лубик, национален директор на отдела за анализи на многофамилните жилища в компанията за имотни данни CoStar. След като ръстът на строителството подкрепи предлагането на апартаменти, данни на CoStar показват, че обемите от нови апартаменти ще намалеят рязко до началото на следващата година до може би 50 хил. или 60 хил. на месец спрямо 100 хил., които се смята, че са необходими, за да отговорят на търсенето.

„Рискуваме действително ускорение от гледна точка на наеми, което ще влоши нещата през 2025 и 2026 г.“, казва Лубик.

По-дългосрочни проблеми

Притесненията за достъпността на жилищата се засилиха по време на пандемията, като средните цени на жилищата нараснаха с 50% от началото на Covid-19 до края на 2022 г., въпреки че оттогава намаляват, а строителството на апартаменти се насочи към по-високия сегмент. Членове на Конгреса призовават Фед да намали лихвите, за да понижи лихвите по жилищните заеми за потребителите и да насърчи строителството; отделни щати се заиграват с мерки за контрол на наемите и програми за повишаване на предлагането.

Проблемите са далеч по-големи от Фед.

„Имаме по-дългосрочни проблеми с наличностите от жилища“, заяви председателят на Фед Джером Пауъл на пресконференция след заседанието на централната банка през януари. „Няма достатъчно построени жилища“, каза той, но „това не са проблеми, за чието разрешаване имаме инструменти“, допълни председателят на централната банка.

Жилищните пазари се различават значително в страната, оформени от местни градоустройствени правила, политики и цени на терените. Въпреки това разходите за финансиране, повлияни значително от Фед, са от ключово значение за вземаните днес инвестиционни решения, които ще определят предлагането на жилища в бъдеще.

За непосредствените цели на Фед задаваща се „дезинфлация“ в общите цени на жилищата изглежда почти сигурна с оставането в миналото на рекордното от времето на пандемията повишение на наемите и цените на жилищата, тя е от съществено значение за придобиване на необходимото доверие в забавянето на инфлацията, за да започне понижаване на лихвите. След бързото им повишаване, започнало през март 2022 г., те се задържат на ниво от 5,25%-5,50% от юли насам.

Вграден инфлационен натиск

Макар че инфлацията се забави спрямо 40-годишния връх, напредъкът през последно време е колеблив, признават представители на Фед, като конкретно инфлацията остава по-висока за по-дълго време от очакванията.

Показателите за наемите в по-близко до реалното време, които целят да уловят настоящите пазарни цени вместо бавно променящите се средни равнища в официалните данни, показват, че ръстовете на цените се забавят. Например индекс на онлайн компанията за имоти Zillow, който е внимателно следен от представители на Фед, нарастваше с 3,4% на годишна база към януари.

„Знаем, че идва“, коментира Арбен Скивджани, заместник-главен икономист за управлението на имоти в компанията за анализи RealPage, говорейки за забавянето на жилищната инфлация. След като нараснаха с близо 16% на годишна база в началото на 2022 г., офертните наеми показват на практика нулево повишение от лятото на миналата година, сочат данни на RealPage.

Но ограниченията пред предлагането може да доведат до по-бърза инфлация.

„Не строим достатъчно жилища поне от десет години... Имаме недостиг на предлагане на стока, която всички все още искат“, коментира Марк Флеминг, главен икономист във First American Bank. „Какво ще стане с цената?... В дългосрочен план наистина има вграден инфлационен натиск“, допълва той.

Жилищната инфлация достигна връх от 8,2% на годишна база през март 2023 г., най-бързия темп от началото на 80-те години на миналия век. Средните цени на жилищата нараснаха с близо 50% от 322 хил. долара през второто тримесечие на 2020 г., когато започна пандемията, до 479 хил. долара в края на 2022 г., сочат данни на Бюрото за преброяване на населението. Това е най-бързият ръст от началото на 60-те години на миналия век.

Оттогава средната цена намаля до 417 хил. долара, страничен ефект от повишенията на лихвите от Фед, които в един момент тласнаха средните лихви по 30-годишните жилищни заеми до близо 8%, най-високото ниво от четвърт век насам.

Но някои по-скорошни индекси за продажбите на жилища показват, че цените отново растат, като карат представителите на Фед да търсят данни за продажбите на жилища и строителството, които да показват, че търсенето и предлагането може да вървят към по-добър баланс.

Изследване на Фед в Ню Кливланд за значителния дисбаланс между предлагането и търсенето, който подхрани ръста на цените на жилищата по време на пандемията, е един от примерите за вниманието към него.

Председателят на Фед в Чикаго Остан Гулсби нарече жилищата липсващо „парче от пъзела“ в надеждата на Фед за по-ниска инфлация, а председателят на Фед в Ричмънд Томас Баркин направи анализ на строителството в района си, като сравни градовете, които успяват да отговорят на търсенето с новото жилищно строителство, и тези, които са ограничени.

Главният икономист на EY Грегъри Дако казва, че краткосрочният път на инфлацията при жилищата е ясен. Тя върви надолу и през следващите няколко месеца може да допринесе значително за понижаване на основната инфлация, факт, който според него е толкова ясен, че той се чувства „все по-разочарован“ от нежеланието на Фед да предприеме действия.

Догодина е друго, отбелязва Дако.

„Инфлацията при наемите се забавя значително. Това все още не се е проявило напълно“ в данните, които Фед следи най-отблизо, допълва той. „След още шест до 12 месеца... тя всъщност може да поеме в обратната посока... Тази, при която възниква недостиг на предлагане“, казва Дако.