Празните офиси в САЩ създават главоболия за германска банка

Притесненията за пазара на бизнес имоти в САЩ се отразяват на германска банка. Активи, които преди обещаваха високи печалби, сега се превръщат в огромен проблем за Deutsche Pfandbriefbank (PBB). Средната по размер банка, която се намира близо до Мюнхен, е специализирана в заеми за бизнес имоти в Европа, но също така инвестира усилено в Америка, пише Deutsche Welle.

Свободните площи за офиси и бизнес имоти са на най-високото си ниво от години. Това отчасти е последица от Covid пандемията и новата нормалност за работа от вкъщи. В по-широк план по-затегнатото кредитиране, по-високите лихви и инфлацията правят строителството и недвижимите имоти не толкова привлекателни.

Като цяло PBB има заеми за потребители на стойност малко над 49 млрд. евро. Около 44% от финансирането ѝ за имоти е свързано с бизнес имоти в Германия. Но около 5,4 млрд. евро, или 15 на сто, са свързани с бизнес имоти в САЩ. Пазар, „на който несигурността около оценките на бизнес имотите е особено висока“, сочи неотдавнашен доклад на рейтинговата агенция S&P 500.

Още по-лошо, към септември м. г. 12,8% от заемите в САЩ бяха считани за проблемни, „огромна разлика в сравнение с експозицията към риск в Германия, оценявана на 0,3%“, коментира Владислав Кривенков от базираната в Хамбург компания nordIX, специализирана в облигации и деривати, която консултира институционални инвеститори.

Много други германски банки имат инвестиции в имоти, но тези бизнеси са като цяло по-диверсифицирани. На 14 февруари S&P понижи както дългосрочните, така и краткосрочните перспективи за PBB заради силната ѝ експозиция към бизнес имоти, включително офиси, търговски площи, логистични имоти и хотели. За рейтинговата агенция „тесният микс от бизнес линии“ на банката е това, което буди притеснение.

Реакцията на инвеститорите беше бърза и цената на акциите на банката спадна до историческо дъно. От началото на януари книжата ѝ са поевтинели с 40%.

Може би в очакване това да се случи банката публикува предварително бюлетини в опит да успокои инвеститорите за общата си финансова стабилност. Тя обяви, че въпреки положението „PBB остава рентабилна благодарение на финансовата си сила, дори в най-голямата имотна криза от началото на финансовата криза“. Тя също така заяви, че има достатъчно ликвидни средства, за да се справи със забавянето в САЩ.

Положението за бизнес имотите в САЩ, особено за офис имотите, е предизвикателно, коментира Йенс Толкмит, главен изпълнителен директор на Асоциацията на германските банки (VDP). Но цялата имотна индустрия не може да бъде преценявана общо. „Отделни видове имоти и локации са засегнати по напълно различен начин“, отбелязва той.

Все пак секторът изглежда изпитва проблеми и „инвеститорите са притеснени“, казва Кривенков, портфолио мениджър, който управлява един от фондовете на nordIX.

Но той се надява, че сегашното положение е „по-скоро преоценка на активи, отколкото спукване на балон като при ипотечната криза в САЩ, която започна през 2007 г.“. Фактът, че относително неизвестна средна по размер германска банка изпитва затруднения не бива да бъде приеман като знак за по-широка финансова криза. Освен това пазарът скоро може да се стабилизира чрез понижаване на лихвите, каквито мнозина очакват в бъдеще.

Това би било добра новина за PBB, тъй като финансирането на бизнес имоти съставлява по-голямата част от печалбата ѝ. През 2023 г. печалбата преди данъци беше 90 млн. евро, сочат предварителни резултати. Това е голям спад спрямо 213 млн. евро предходната година и 242 млн. евро през 2021 г. Въпреки това S&P очаква банката да остане „относително рентабилна“ тази година.

Въпреки предизвикателствата в бъдеще Толкмит не смята, че това е началото на нова системна финансова криза. „След събитията през 2008 г. германските банки са регулирани по-строго и са по-добре капитализирани, което означава, че имат значително повече капитал и са по-устойчиви“, отбелязва той.

През последно време се развиват няколко имотни кризи – от затрудненията на жилищния пазар в Китай до срива на строителната компания Signa в Германия и Австрия.

Това, което тревожи инвеститорите в PBB, е, че служителите остават у дома. Празните офис сгради, компаниите, които намаляват площите си, и магазините, които затварят, са причини инвеститорите да са нащрек. S&P отбелязва, че около 65% от банковото финансиране за недвижими имоти е насочено към офиси, търговски площи и хотели.

Макар че празните сгради след Covid не са нещо ново, дългите наемни договори доведоха до забавяне във времето. Собственици, които се надяваха да избегнат проблемите, сега трябва да се справят с нова реалност. Празните сгради тласкат цените надолу и много имоти губят част от стойността си. Когато собственици фалират, кредиторите остават с празни ръце.

„Въпреки многобройните разлики между Credit Suisse и Silicon Valley Bank пресечната точка между тях беше изпадането им в несъстоятелност заради изтегляне на депозити, което е един от най-страховитите рискове за ръководителите на банките“, казва Кривенков.

Този сценарий изглежда далечен. Но каквото и да се случи сега, ще покаже резултатите от нарасналата регулация, различното възприятие за риск и „колко устойчиви“ са германските банки в действителност, допълва той.