Ограничено предлагане задържа ръста на цените на жилищата у нас

Предлагането на жилищни имоти в големите градове у нас ще остане ограничено през следващите месеци и това вероятно ще поддържа ръста на цените малко по-висок в сравнение с края на 2023 г. В София той може да достигне над 10% през тази година, коментираха брокери на недвижими имоти по време на семинара „Пазарът на недвижими имоти в България през 2023 г. Тенденции и очаквания за развитие през 2024 г.“, организиран от Камарата на професионалните оценители.

Данни на „Адрес Недвижими имоти“ показват, че през 2023 г. купувачите, които са търсели имот, са били 28 500 души при 24 хил. оферти за имоти, които се продават. Това означава, че за един купувач през миналата година е имало 0,8 имота на пазара, съобщи Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти.  

В момента продавачите на жилища изчакват, тъй като цари мнението, че след влизането на България в еврозоната, цените ще нараснат с 30%-40%, каза Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties. Тенденцията в компанията през последните години до 2023 г. е била наличните имоти за продажба в портфейла ѝ непрекъснато да намаляват, изчерпали са се включително оферти, които са оставали над пет години на пазара. През миналата година предлагането леко се е увеличило, но недостатъчно, за да компенсира осъществените продажби.

Предлагането на пазара, което идва от новото строителство, не е достатъчно, за да отговори на търсенето, затова жилищата в сгради на етап строеж се продават на много ранен етап, отбеляза Стойкова. Тенденцията не е била прекъсната от Covid-19, нито от войната в Украйна, ускоряването на инфлацията или практиката на някои предприемачи да индексират цените по вече сключени договори. „Доверието на купувачите се запази, проектите се завършват и въвеждат в експлоатация и това определя предпочитанието на хората към новите жилища“, каза тя.

Тенденцията през последните години е да се строят по-големи сгради с повече жилища в тях заради все по-трудното намиране на парцели. Мащабните проекти са знак, че инвеститорите имат смелост да ги стартират и завършат, коментира Стойкова. „Във всички големи градове се създават изцяло нови зони или се преобразяват бивши индустриални зони, това спомага и за по-добра градска среда“, отбеляза тя.

Миналата година средната цена, на която са се сключвали сделките, е достигнала 1600 евро на кв. м, а над 80% от продажбите са на имоти ново строителство, сочат данните на Bulgarian Properties. Към края на годината покачването на цените на жилищата се е забавило до 3,2% на годишна база, а в реални изражения, след изключване на инфлацията, през последните две тримесечия на 2023 г. е отчетен дори лек спад. При новото строителство повишаването на цените на жилищата е с между 3% и 10% в зависимост от етапа на строителството.

В Пловдив цените също като в София са забавили ръста си до 10% в края на миналата година и средната цена на квадратен метър там достига 1186 евро. Тя е по-ниска в сравнение с Варна и Бургас, където е съответно 1300 евро и 1220 евро на кв. м заради по-силния ръст на цените в двата морски града от съответно 20,7% и 15% в края на миналата година.

Според Гергана Тенекеджиева за момента няма предпоставки за спад на цените на жилищата в големите градове, тъй като доходите нарастват, безработицата остава ниска, както и лихвите по ипотечните кредити.

Цените на жилищата ще намалеят, ако намалее търсенето, каза Тенекеджиева и посочи три фактора, които биха довели до спад на търсенето. Първият е евентуален ръст на лихвите не само по ипотечните кредити, а и дори в по-голяма степен по депозитите. „Ако хората имат възможност да държат спестяванията си в банки при 5% доходност, най-вероятно няма да рискуват с инвестиционна покупка на имот“, счита тя.

Вторият фактор е намаляване на доходите и ръст на безработицата, тъй като при такова развитие усещането за сигурност на купувачите ще намалее и това ще ги принуди да се отдръпнат от пазара. Третият фактор според нея е рязко ускоряване на инфлацията.

Тенекеджиева изброи и три фактори, които биха допринесли търсенето да изпревари предлагането. Първият отново е ръст на лихвите по депозитите, тъй като това може да тласнат продавачите да се разделят с имота си и да получат по-висока доходност от банките. Вторият е повишаване на безработицата и намаляване на доходите, които да доведат до невъзможност за обслужване на ипотечния кредит, а третият – намаляване на имотите в строеж заради липса на  търсене.

За момента обаче жилищниятн пазар в големите градове остава силен и динамичен, каза доц. д-р Мирослав Владимиров от ЕРА България. Според него търсенето на жилища у нас е движено от ръста на доходите, който изпреварва покачването на цените на жилищата, и желанието на хората да живеят в собствено или в по-голямо жилище. Към тях той добави още един фактор - инвестицията в имот носи висока доходност при малък риск. Изчисленията му сочат, че средната доходност от пряка инвестиция в недвижим имот у нас е 10,7%, докато при борсово търгуваните фондове тя достига 7,7 на сто, а при инвестициите в акции от индекса SOFIX е 6,3%.

Един от силните двигатели на жилищния пазар са и ниските лихви по ипотечните кредити, които останаха почти непроменени през миналата година въпреки очакванията за плавен ръст. Владимиров счита, че задържането на лихвите на ниски нива се дължи на факта, че през последните 15 години домакинствата по-бързо спестяват, отколкото заемат кредити, а това води до нетно увеличение на средствата в банките. Тяхната свръхликвидност и конкуренцията помежду им задържа за момента лихвите на ниско равнище. Той очаква, ако силното търсене на ипотечни кредити се запази, през второто полугодие на тази година все пак лихвите да поемат леко нагоре, но допълни, че едва ли повишението ще е по-голямо от половин процент през 2024 г. Подобно увеличение според Владимиров няма да промени решението на хората за покупка на жилище, нито ще бъде изненадващо за тях.

Според него ръстът на ипотечните кредити, който достигна 20% на годишна база миналата година, не е неочакван или необичаен предвид повишаването и на цените на жилищата с 20% през този период. Съотношението между обема от ипотечните кредити и брутния вътрешен продукт през 2023 г. е достигнал 10,88% и е нараснал с 1%.