Европейските банки и тяхното главоболие за 1,4 трлн. евро с бизнес имотите

Европейските банки са отпуснали заеми за около 1,4 трлн. евро за сектора на бизнес имотите, който преживява проблеми заради резкия спад на цените на офисите от двете страни на Атлантическия океан и притесненията на инвеститорите за способността на банките да се справят с риска, пише Ройтерс.

Банките в Германия са във фокуса на вниманието, тъй като страната преминава през най-тежката си имотна криза от десетилетия. Тя е белязана от изпадане на компании в несъстоятелност, спиране на строителството и замразяване на имотни сделки. Миналата седмица инвеститорите избягваха акциите на една от водещите германски банки, финансираща бизнес имоти, тъй като бяха притеснени от експозицията ѝ към пазара в САЩ.

Последиците от забавянето може също да засегнат банки във Франция и Нидерландия, които са сред най-големите кредитори на бизнес имоти в Европа.

Ройтерс очервата сегашното състояние на пазара на бизнес имоти, банките, които имат значителна експозиция към него, и перспективите.

Накъде вървят цените на бизнес имотите?

В Германия, която е най-голямата икономика в Европа, цените на бизнес имотите са намалели с 10,2% през 2023 г., показаха данни на банковата асоциация VDP тази седмица. Средните спадове са сходни и в еврозоната съгласно данни от Европейската централна банка (ЕЦБ).

Имотният сектор съставляваше около една пета от БВП на Германия, тъй като ниските лихви привличаха милиарди евро към индустрията. Но повишаването на лихвите и растящите строителни разходи тласнаха някои строителни компании към несъстоятелност, тъй като банковото финансиране пресъхва, сделките замръзват, а цените намаляват.

В САЩ по-високите лихви, затрудненията с рефинансирането и по-ниската заетост на офисите нанасят удар на сектора на бизнес имотите, като разпалват опасенията за забавяне на пазара в цял свят.

Експерти в индустрията казват, че ценитте може да намалеят още. В момента няма голяма прозрачност при определянето им, тъй като собствениците не са склонни да продават на намалени цени, а компании за управление на активи се бавят с преоценката на притежанията си.

„Цените все още са твърде високи. Всички го знаят. Но в определен момент хората трябва да се примирят“, коментира Александър Грелиер, основател на компанията Drooms.

Доколко тежко ще бъдат засегнати банките, зависи от мащаба на спада на пазара. Много имотни компании в Германия например се надяват на обръщане на тенденциите в средата на тази година, а други ръководители прогнозират задълбочаване на срива до 2025 г.

Кои германски банки са с голяма експозиция?

С 285 млрд. евро кредити за бизнес имоти германските банки съставляват около една пета от сумата от 1,4 трлн. долара на отпуснатите от банки в ЕС заеми за сектора, сочат данни на Европейския банков орган (ЕБО).

Сред германските банки Deutsche Bank, която е най-голямата в страната, има най-много неизплатени заеми в сектора, следвана от две подкрепени от държавата регионални публични банки (Landesbanken).

Водещи кредитори на бизнес имоти в Германия. Графика: Ройтерс

По-рано този месец Deutsche съобщи, че има заеми за 17 млрд. евро за тежко пострадалия пазар на бизнес имоти в САЩ. Те съставляват над 3% от целия ѝ кредитен портфейл. Тези заеми възлизат на около една пета от 76-те милиарда евро, които банки в ЕС са отпуснали в САЩ, сочат данни на ЕБО.

Какво става с Pfandbriefbank?

Deutsche Pfandbriefbank (PBB), която беше създадена след световната финансова криза преди повече от десет години, е един от водещите кредитори на пазара на имоти в Германия. 15% от заемите ѝ (за 5 млрд. евро) са насочени към пазара на бизнес имоти в САЩ, съобщи PBB.

Миналата седмица тя удвои провизиите си, с което предизвика притеснението на инвеститорите, които избягваха акциите и облигациите ѝ, докато продавачи на къси позиции се активизираха. PBB реагира, като публикува две отделни съобщения, с които целеше да успокои обществото за стабилността си.

Късно в сряда рейтинговата агенция S&P понижи рейтинга на PBB заради връзките ѝ с бизнес имоти и ѝ даде негативна перспектива.

Повечето банки в ЕС нямат пряка експозиция към пазара на бизнес имоти в САЩ, изключение са германските банки, съобщи рейтинговата агенция Moody's в доклад в сряда.

Какво е положението при банките в останалата част от Европа?

Някои европейски банки са дори по-големи кредитори на бизнес имоти от германските, като Франция и Нидерландия доминират, сочат данни на ЕБО. Rabobank и BNP Paribas оглавяват класацията.

Водещи кредитори на бизнес имоти в Европа. Графика: Ройтерс

Заемите на френските банки за сектора са малко повече, отколкото отпуснатите от германските банки кредити. Нидерландия е на трето място, изпреварвайки Италия и Испания.

Какви са перспективите?

Мрачни, твърдят мнозина експерти, въпреки че понижаване на лихвите по-късно тази година може да донесе известно успокоение, освен това не всички имотни пазари в Европа са в толкова лоша форма като Германия.

„Промяна в тенденцията при цените на имотите все още не се задава въпреки честите публични спекулации. Положението ще остане трудно през 2024 г.“, коментира главният изпълнителен директор на VDP Йенс Толкмит.

ЕЦБ предупреди през ноември, че спадът на имотния пазар може да трае с години, въпреки че според нея секторът не е достатъчно голям, за да създаде системен риск за кредиторите.

Международният валутен фонд отбеляза, че по-малките и регионалните банки, особено в САЩ, както и небанкови финансови посредници с висока експозиция към недвижими имоти, може да изпитат затруднения.

Миналия месец ръководителят на финансовия регулатор в Германия засили предупрежденията си, като прогнозира, че 2024 г. няма да е толкова добра за печалбите на банките, а недвижимите имоти съставляват нарастващ риск.