Банките у нас очакват плавно повишение на лихвите по жилищните заеми тази година

Ипотечни портфейли с минимални проблемни заеми засега

Засега делът на проблемните жилищни заеми в портфейлите на банките към момента е минимален и те не очакват това положение да се промени през тази година заради прогнозата за плавен ръст на лихвите по ипотеките. 

„Качеството на портфейла ни в момента е отлично, клиентите ни обслужват редовно кредитите си и не се наблюдава увеличение на просрочията“, казват от ОББ. „Още при вземане на решение за отпускане на кредитите ние ги структурираме така, че клиентите ни да могат да поемат без затруднения потенциални повишения в лихвените проценти и да продължат да посрещат задълженията си. В случай, че клиент изпита затруднение за погасяване на кредита си - заради увеличена вноска или намалели доходи, ние оставаме насреща и сме готови да търсим решения, така че кредитът да продължи да се обслужва безпроблемно“, допълват от банката.

Делът на „лошите“ кредити в ипотечния портфейл на ДСК в края на 2023 г. е под 1%, съобщава Пламена Тотева. Тя допълва, че положението е сходно и при останалите банки в България. Отдава го на отговорното отношение на кредитополучателите, а също и на "развитата политика на банките за системно и гъвкаво управление в областта на ипотечното кредитиране". „При запазване темпа на нарастване на доходите, умерена инфлация и сегашното състояние на пазара на недвижими имоти няма причина за обостряне на притесненията във връзка с платежоспособността на клиентите“, счита Тотева.

В Инвестбанк данните към края на декември м. г. сочат, че делът на проблемните заеми в частта на ипотечните кредити е под 3%, което е значително подобрение спрямо 2022 г. Намалението е както в абсолютна стойност, така и като относителен дял, казва Георги Георгиев.

„Макар че регулаторът предупреждава за евентуално затруднение в способността на домакинствата да обслужват заемите си поради очаквано повишение в лихвените проценти, съм на мнение, че до такова не би се стигнало поради очакваното плавно повишение на лихвите“, коментира той. По думите му банките вече са с един ход напред, защото са станали по-гъвкави от всякога - анализират причините за просрочие и предприемат мерки за връщане на експозициите към редовно обслужване.

Георгиев обръща внимание и на развитията в световен план - централните банкери преустановиха практиката за резки и чести увеличения на основните лихвени проценти, а в САЩ вече се говори и за евентуална корекция на основните лихви, но този път в посока намаление. „Смятам, че и занапред няма да бъдем свидетели на резки увеличения в лихвите, респективно не очаквам повече клиенти да изпаднат в затруднение“, казва Георгиев.

ЦКБ отбелязва, че прилага по-рестриктивна политика при отпускане на кредити в сравнение с повечето си конкуренти на фона на затегнати при всички банки кредитни стандарти за предоставянето им. В резултат на това делът на влошените кредити в портфейла на банката е нисък. „Ръстът на ипотечния портфейл допълнително влияе на общия риск и през последните години се наблюдава тенденцията към намаляване на броя просрочени кредити и на общия просрочен балансов дълг. Текущият мониторинг показва, че кредитополучателите ни запазват или подобряват своята кредитоспособност, като поддържат приемливо ниво на обща задлъжнялост“, коментират от ЦКБ. 

Ипотечно кредитиране и жилищен пазар

За момента няма непосредствен риск от проблеми на жилищния пазар, породени от кредитирането, считат банките, но признават, че с времето силният ръст на цените на жилищата и на ипотечното кредитиране биха могли да създадат зони на увеличен риск на пазара.

„В тази връзка ние разбираме проактивните сигнали на регулатора“, казват от ОББ. Ипотечното кредитиране в банката е съсредоточено основно върху жилищни имоти, които клиентите купуват за собствено ползване. „Ние прилагаме стриктни критерии за допустимост; не сме разхлабили политиките си за отговорно кредитиране през последните години и не виждаме причини за притеснение в това отношение“, допълват от ОББ.

От ДСК очакват пазарът на недвижими имоти да продължи да бъде в равновесие благодарение на положителното развитие на икономическите индикатори, които влияят пряко върху пазара. „Ипотечният пазар в България отчита годишни ръстове, които благоприятстват бизнес климата в строителството, а сключените сделки през изминалата година показаха леко охлаждане на пазара след рекордните им нива“, казва Пламена Тотева.

Тя допълва, че въпреки отчетения ръст на ипотечното кредитиране през миналата година, то остава в рамките на органичното си развитие. „В подкрепа на това анализът показва, че нито рисковите политики на банките са минали границата на разумния апетит, нито параметрите на ипотечните продукти са се променили“, изтъква Тотева. Определя като разумно и поведението на клиентите. „Наблюдаваме клиенти със самоучастие от над 20% и средни или по-високи доходи, които отделят около 30%-40% от месечните си доходи за вноски по кредити“, казва тя.

Инвестбанк изтъква, че банковият сектор в България се наблюдава и на европейско ниво, а цените на недвижимите имоти са един от основните показатели. „При евентуален риск това не би останало незабелязано от колегите в ЕЦБ“, казва Георги Георгиев.

Той счита, че кредитирането у нас се осъществява при ясни и консервативни критерии от страна на банките спрямо кредитоискателите, които по думите му дават сигурност относно тяхната платежоспособност. Според него вероятното плавно повишение на лихвените проценти по жилищните кредити не би довело до сериозно сътресение благодарение на ниската безработица и ръста на доходите в страната.

„Доходите постоянно нарастват, което е добър знак за платежоспособността на хората. Търсещите жилище отделят повече време в проучване на имотния пазар и условията за кредитиране. Те внимателно подбират жилището според нуждите и възможностите си“, казва Георгиев. За банките е важно да не допускат прекомерна задлъжнялост, за да сведат до минимум и процента на необслужваните кредити, допълва той.

ЦКБ също не вижда към момента риск за жилищния пазар, породен от кредитирането. „Увеличението на цените на имотите е обективно – при инфлация в строителството от над 25% промяната в стойността на жилищата е около 20%“, отбелязва банката, но признава, че ако тенденцията се запази и цените на имотите продължат да се увеличават със същите темпове, вероятно ще възникнат основания за притеснение.

„Регулаторът в лицето на БНБ има за основна задача да следи за рисковете от имотния пазар и при наличие на опасност да предприема съответните действия за ограничаване на тези рискове“, отбелязват от ЦКБ.

Какво предстои?

В световен план през миналата година фактори като ускоряването на инфлацията и икономическите сътресения, двете войни – в Украйна и в ивицата Газа, промениха пазарната ситуация. У нас обаче тя остана по-балансирана и не повлия съществено на плановете на клиентите за покупка на имот, казва Георги Георгиев.

Очакванията, че лихвите по заемите в България ще се покачат с нивата в страните от еврозоната не се оправдаха и регистрираното увеличение беше между 0,10% и 0,30%, отбелязва той. „Годината e рекордна по отношение на обема на кредитите, но се наблюдава спад при общия брой на изтеглените ипотечни заеми през 2023. Причината според нас е ръстът на цените на имотите“, казва Георгиев.

Потребителите в България са проявили активност към кредитните продукти през миналата година, а интересът е бил насочен към рефинансиране на ипотеките, предоговаряне на условията по кредитите и обединяване на задълженията им. „Клиентите продължиха да разчитат на финансиране до 85% от стойността на имота, който желаят да придобият. За качествените жилища с добра локация и изградена инфраструктура процентът в някои случаи достигна до 90%“, отбелязва Георгиев.  

Той не очаква отдръпване на купувачите на имоти от пазара заради прогнозите за увеличение на лихвите през 2024 г., тъй като "жилището е отлична инвестиция", а лихвите на българския пазар са "едни от най-ниските в Европа“.

От ОББ посочват като единствен по-различен фактор, който ще оказва влияние върху ипотечния пазар през тази година, нагласата и очакванията на клиентите ѝ, свързани с предстоящото присъединяване на България към еврозоната. Банката очаква останалите фактори - икономическата среда, включително безработицата, доходите, инфлацията, лихвените нива по кредити и депозити в лева, достъпът до кредитиране, да останат сравними с нивата им през 2023 г.

ЦКБ посочва, че ликвидността на банките, инфлацията, ниските лихви, политиката на правителството и решенията на регулатора, свързани с жилищното кредитиране, ще определят посоката на ипотечния пазар през тази година.

Относно жилищния пазар Банка ДСК очаква той да остане активен заради нуждите на купувачите от подобряване на стандарта им на живот. „Основните фактори, които формират текущото състояние на пазара на жилища, са ниските лихвени проценти по новоотпуснатите жилищни кредити в комбинация и с увеличаващите се доходи и все още умерено високата инфлация в страната“, казва Пламена Тотева.