Банките у нас очакват плавно повишение на лихвите по жилищните заеми тази година

Лихвите по жилищните заеми в България вероятно ще се покачат плавно през тази година, като е възможно процесът да започне от второто полугодие. Не се очаква евентуалното повишение да доведе до драстично отдръпване на купувачи от жилищния пазар, нито до сериозни затруднения за хората, които вече изплащат ипотечен кредит. Това показва проучване на Investor.bg сред четири от големите банки в България. Към момента делът на „лошите“ заеми в портфейлите на банките е между под 1% и под 3% и това според тях се дължи на внимателно предварително проучване на хората, кандидатстващи за ипотечни кредити. Разхлабване на критериите към кандидатите няма, твърдят от банките.

Обемът на жилищното кредитиране през 2023 г. отбеляза значителен ръст от 20,5% по данни на Българската народна банка (БНБ) към 31 декември. Той е най-високият от финансовата криза през 2008 г. насам. За една година банките у нас са раздали жилищни заеми на обща стойност 7,8 млрд. лв., а обемът на всички отпуснати кредити е достигнал през миналата година 19,9 млрд. лв., сочат още данните на БНБ. Ипотечният пазар остана много активен благодарение на ниските лихви, които се задържаха на рекордно дъно от 2,58%. Това контрастира с тенденциите в еврозоната, където ипотечният пазар замръзна под натиска на най-рязкото в историята затягане на паричната политика от Европейската централна банка (ЕЦБ). Предприетите от централната банка мерки за овладяване на инфлацията и връщането ѝ към целта от 2% повишиха лихвите по жилищните заеми в еврозоната и към декември 2023 г. те са на средно ниво от 4%, сочат данните на ЕЦБ.

Заради експанзията в жилищното кредитиране у нас управителят на БНБ Димитър Радев даде сигнал през януари, че за първи път централната банка обмисля да затегне по-сериозно кредитирането на домакинствата чрез мерки, които са насочени директно към потребителите. Централната банка може, например, да наложи таван на максималния размер на кредита или да ограничи съотношението между доходи и размер на заема. До момента БНБ предприемаше предимно мерки, свързани с капиталовите буфери и резервите. По-късно Радев уточни, че централната банка ще вземе решение за затягане на кредитирането на домакинствата след анализ на данните за първото тримесечие на тази година.

В края на януари Георги Ангелов, старши икономист в „Отворено общество“, коментира в публикация във Facebook, че тенденцията за вдигане на лихвите ще влоши финансовото състояние на кредитополучателите заради преобладаващия в България дял на ипотечните кредити с плаващи лихви.

„Нещо повече, високият ръст на кредитирането вдига цените на имотите над пазарните нива и раздува балон в цените на имотите – но всеки балон се спуква, което би довело до срив както на цените, така и на продажбите, така и на строителството и всички свързани сектори, но би създало огромен дял на лоши кредити, както стана преди 15 години. В интерес на всички е да се избегне балон и секторът да се развива балансирано“, коментира още Ангелов.

Плавен ръст на лихвите по жилищните заеми

Инвестбанк счита, че повишение на лихвените проценти по жилищните кредити е възможно още тази година, но то няма да бъде значително, в рамките на 0,20% до 0,50%.

С колко точно ще се увеличат лихвите е трудно да се предвиди заради свръхликвидността в банковата система у нас, която може да бъде ползвана за жилищно кредитиране, казва Георги Георгиев, директор на Дирекция „Продажби и координация на клоновата мрежа“ в Инвестбанк. „Това е и основната разлика между банковия пазар у нас и в доста от европейските държави, където банките са принудени да вдигнат лихвите едновременно и на депозитите, и на кредитите. Тази тенденция вероятно няма да подмине България“, смята той.

У нас лихвените проценти по преобладаващата част от жилищните кредити са обвързани със средното ниво на лихвите по депозитите на граждани и нефинансови предприятия и затова движението на този показател е особено важно, отбелязва Георгиев. „Ще следим внимателно пазара на депозити и на кредити и на тази база ще вземем съответните решения за евентуална промяна в нивата на лихвения процент по жилищни кредити“, коментира той.

Според него лихвеният процент по жилищните кредити може да се промени още тази година заради започналото плавно повишение на лихвите по депозитите. Влияние може да окаже и политиката на БНБ за охлаждане на кредитния пазар.

От Банка ДСК също очакват плавно изменение на лихвите по жилищните заеми, което "да остане в рамките на органичния ръст на стандарта на домакинствата". От банката прогнозират също запазване на условията за кредитиране. „Основните фактори, които влияят на лихвите по кредитите, са цената на ресурса и степента на рисковите фактори. Депозитната база в банковата система нарасна исторически, което гарантира стабилна ликвидност, очакваният ръст на лихвите по пасива е умерен и дава плавно отражение върху лихвите по заемите“, коментира Пламена Тотева, директор пазар ипотечно кредитиране в Банка ДСК.

Тя отбелязва, че развитието на пазара на недвижимите имоти на фона на ръста на доходите и в комбинация с успокояващия се инфлационен натиск продължава да благоприятства условията за ипотечно кредитиране. „Това е видимо и през обема на новоотпуснатите финансирания от банките, които нарастват осезаемо. Въпреки това българските банки имат разумни критерии за поемане на риск и с оглед на стабилните икономически показатели не се наблюдават тенденции за резки промени в критериите за отпускане на заеми“, казва Тотева.

От ОББ коментират, че повишаване на лихвите по отпуснатите жилищни кредити може да се очаква с вдигането на лихвите по спестяванията на домакинствата. „Това са обичайно бавни процеси и има известно отлагане във времето, докато се усети в лихвените проценти по кредитите на гражданите“, отбелязва банката и допълва, че на този етап не очаква резки повишения на лихвите по жилищните заеми. „Продължаваме да следим пазара и да адаптираме ценовата си политика за новоотпуснатите кредити“, допълват от ОББ.

Централна кооперативна банка (ЦКБ) отбелязва, че евентуални промени в лихвените проценти по ипотечните кредити ще бъдат съобразени с конкретните пазарни условия и допълва, че не очаква промените да са драстични. Тя не се ангажира с прогноза кога точно може да започне увеличаването на лихвените нива, но счита, че е твърде вероятно процесът да стартира през втората половина на 2024 г.

„Решението за увеличаване на лихвените проценти по ипотечни кредити за ритейл клиенти е свързано с много и различни фактори. Ликвидността, инфлацията, динамиката на имотния пазар и ценовите политики на конкурентите са сред основните фактори, които биха повлияли на решението за промяна в лихвите“, коментират от банката.

От съществено значение ще бъдат също поведението на регулатора и паричната политика на правителството. „Намерението на БНБ да се намеси по-сериозно в кредитните политики на банките чрез въвеждане на конкретни правила за заемите и на максимални прагове на основните показатели ще засили конкуренцията между банките“, считат от ЦКБ. И допълват, че тя може да доведе до задържане на лихвените проценти по кредитите, които при изравнени други условия биха били един от малкото инструменти за привличане на нови клиенти.

„Влияние върху кредитната ни политика и в частност върху нивата на лихвените проценти биха оказали правителствените планове за емитиране на ДЦК, което ще изтегли ликвидност от банките и ще промени коренно пазара“, отбелязват още от ЦКБ.