Сътресенията в света от имотната криза в Китай едва сега започват

Китайски инвеститори и техните кредитори слагат надписи „Продава се“ на имоти в цял свят, тъй като необходимостта да наберат средства на фона на задълбочаващата се имотна криза в страната взема превес над рисковете от раздяла с активите на спадащ пазар. Цените, които ще получат, ще покажат най-сетне в конкретни цифри доколко затруднена е по-широката индустрия, пише Bloomberg.

Спадът в света, породен от повишаването на лихвите по заемите, вече изтри над 1 трлн. долара от стойността само на офисите, коментира миналата седмица президентът на Starwood Capital Group Бари Стърнлихт. Но общите щети все още не са известни, тъй като се продават твърде малко активи, а това дава на оценителите ограничени нови данни, с които да работят. Сключените сделки за бизнес имоти в света са намалели до най-ниското си ниво от десет години насам миналата година, тъй като собствениците не желаят да продават сгради с големи отстъпки.

Регулаторите и пазарът са притеснени, че тази задънена улица може да прикрива големи нереализирани загуби. Това може да създаде проблеми както на банките, които навлязоха по-решително в кредитирането на имоти в епохата на евтините пари, така и на собствениците на активи.

Книжата на New York Community Bancorp достигнаха 27-годишно дъно във вторник, след като тя намали дивидента си и задели допълнителни резерви, отчасти заради проблемни кредити за имоти. Европейската централна банка (ЕЦБ) е притеснена, че банки в региона са твърде бавни в понижаването на стойността на заемите, а британската Служба за контрол на финансовото поведение ще направи преглед на оценките на частните пазари, включително имотния.

Сега нов пакет от чуждестранни активи, придобити по време на 10-годишната експанзия на китайските компании, започва да излиза на пазара, тъй като собственици на имоти и инвеститори решават, че искат да наберат средства сега, за да заздравят местните операции и да изплатят дългове, дори това да означава да поемат финансов удар.

Ограничителните мерки на властите в Пекин срещу прекомерното кредитиране засегнаха почти всички строителни компании, дори тези, които преди време бяха смятани за големи играчи. Подразделение на China Aoyuan Group в Гуанджоу например е насред план за преструктуриране на дълга на стойност 6 млрд. долара. В края на миналата година компанията продаде терен в Торонто с отстъпка от около 45% спрямо покупната цена от 2021 г., сочат данни на Altus Group.

„С мотивирани продавачи замръзналият пазар може да се разтопи, подобрявайки прозрачността и преценката за цените. Оценките на портфейлите може да намалеят още“, коментира Толу Аламуту, кредитен анализатор в Bloomberg Intelligence.

Начеващо раздвижване

С всяка сделка пазарът получава повече яснота за процента на капитализация – индикатор за възвръщаемостта, при която инвеститор е склонен да сключи сделка. След това данните ще бъдат използвани от оценители, за да определят цената на други активи и това може да породи по-широки щети. Вследствие на това може да се наложи собствениците на имоти да вложат допълнителни средства, за да неутрализират всякакви негативи за съотношението между дълга и собствения капитал, или рискуват имотите да бъдат иззети от кредитори.

Макар че за момента продажбите на притежавани от китайски компании имоти в Европа са малко, миналата година офис сграда в Лондон, свързана с президента на Shimao Group Holdings Уин Мау Хуей, беше продадена с отстъпка от около 15% в сравнение с договорена преди това продажба през 2022 г., която не е била финализирана, съобщава запознат с въпроса източник. Обемът на тези продажби отново започва да расте.

Тази седмица изпитващата затруднения строителна компания Guangzhou R&F Properties Co. прие да продаде дела си в имотен проект за 1,34 млрд. паунда (1,69 млрд. долара) в квартал Nine Elms в Лондон, а офис сграда в Canary Wharf се продава с 60% по-малко от продажната ѝ цена през 2017 г., след като беше иззета от кредитори от китайски инвеститор. Продажбата е част от ръста в разпродажбата на активи, след като някои строителни компании направиха пауза, за да си поемат въздух миналата година, докато работят по планове за преструктуриране.

„Яснотата за цените ще се засилва през годината“, коментира Керъл Ходжсън, ръководител на имотните анализи за Европа в JPMorgan Asset Management. Това отчасти се дължи на „ръста на проблемните активи, които излизат на пазара“, добави тя.

Китайски инвеститори разпродават активи в чужбина. Графика: Bloomberg LP

По-рано този месец компания за луксозни имоти в сърцето на „Мейфеър“, заможен квартал в западната част на Лондон, изпадна в несъстоятелност, след като спря да изплаща дълговете си. Нейни мажоритарни собственици са две китайски инвестиционни компании - Citic Capital и Cindat, и жилищата ще продължат да бъдат предлагани на потенциални купувачи чрез синдици.

По на изток в британската столица запознат източник наблюдава как планиран жилищен проект от изпитващата проблеми китайска строителна компания Country Garden Holdings привлича оферти за под 100 млн. паунда. Филиал на компанията е поел загуба от 10,3 млн. паунда през 2022 г., сочи документ от декември. Същевременно подразделение на базираната в Шанхай имотна компания Greenland Holdings Corp. е предоставила заем за проект за небостъргач в източната част на Лондон, който технически е спрял да обслужва дълга си миналата година, сочи документ.

Продажбите нарастват и извън Европа, включително в Австралия. Само преди няколко години амбициозни китайски строителни компании бяха големи играчи на местния пазар. Сега повечето са спрели да купуват и вместо това са започнали да разпродават проекти. Сред видните продажби през последно време е тази на терен в покрайнините на Мелбърн от подразделението на Country Garden Risland за 250 млн. австралийски долара (163 млн. щатски долара), съобщават местни медии. Освен това компанията скоро се е освободила от актив на етап строеж в Сидни за 240 млн. австралийски долара, съобщават местни медии.

„Продажбата на тези части от терени се вписва в подхода на Risland за оптимизиране на портфейла си“, казва Гуотао Ху, главен изпълнителен директор на Risland Australia в съобщение до Bloomberg, без да потвърждава подробности за продажбите или цените.

Разбира се, Китай не е единственият източник на възможни проблеми на пазара на бизнес имоти. Южнокорейски инвеститори направиха огромни вложения в офиси в неподходящ момент, а по-високите лихви вече принуждават германски и скандинавски имотни компании да продават имоти с големи отстъпки. Вълна от заеми с настъпващ падеж в САЩ също вероятно ще доведе до възбрани от регионални банки и продажби на активите. Но Китай е пазарът, където продавачите може би имат най-голям стимул да продават бързо.

По-широките последици от подобни продажби ще бъдат определени от сериозността, с която пазарът ще приеме резултатите, коментира Питър Пападакос, имотен анализатор в Green Street.

„Спорно е дали оценителите ще ги вземат напълно предвид, тъй като продавачите са „мотивирани“. Според мен трябва да го направят“, казва Пападакос.