Предприемачите у нас стават по-гъвкави в схемите си на плащане, за да привличат купувачи

Строителните предприемачи у нас са започнали да предлагат на клиентите си по-гъвкави схеми на финансиране и това е върнало част от купувачите, които са излезли от пазара в края на 2022 г. и началото на 2023 г. Тяхната активност се е увеличила през последното тримесечие на миналата година, когато на всеки 100 новопоявяващи се продавачи на пазара са се падали нови 130 купувачи. Това е промяна в сравнение с края на 2022 г. – началото на 2023 г., когато търсенето и предлагането са били почти изравнени. Наблюдението е на агенцията за недвижими имоти „Имотека“ и беше представено от Явор Пейчев, изпълнителен директор на компанията.

Новото строителство е желано от купувачите заради по-ниските цени в ранните етапи на проектите и разнообразния начин на живот, който предлагат, обясни Пейчев. Инвеститорите са се адаптирали към търсенето и са започнали да предлагат по-гъвкави схеми на плащане като 20% при подписване на предварителен договор и 80% при акт 16. Вариант за плащане на 30% от цената на имота на предварителен договор и 70% след разрешение за ползване също се приема добре от купувачите, отбеляза Пейчев.

Инвеститорите, които прибегнаха към подобни схеми на плащане, сега продават бързо и успешно, каза Ивайло Муцанкиев, директор „Ново строителство“ в „Имотека“. На останалите предприемачи се налага да намаляват цените си, за да са в крак с конкурентите, или реализират по-бавно продажбите си, допълни той.

По негови наблюдения повечето строителни фирми сега разчитат на банково финансиране за проектите си, тъй като банките все още предлагат кредити при изгодни условия. Той изтъкна това като съществена разлика спрямо периода след финансовата криза през 2008 г., когато много строителни компании фалираха, тъй като разчитаха на приходите от предварителни продажби за финансирането на проектите си.

Според Пейчев инвеститорите, които не разполагат с финансиране, са се оттеглили от пазара, следвайки и призив на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) за по-голяма предпазливост при започване на нови проекти. Асоциацията препоръча на инвеститорите да имат осигурено финансиране за проектите си, преди да започнат да строят, вместо да разчитат на приходи от предварителни продажби. „Това се вижда и в официалните данни – разрешителните за строеж намаляват с 20%, а броят на предварителните договори за строителство спада с 35 на сто. Това ще окаже влияние на пазара в следващите две-три години“, отбеляза Пейчев.

Активни на пазара на жилища ново строителство са основно хора, които придобиват имот с инвестиционна цел. Те купуват на ранен етап с цел препродажба или отдаване под наем, обясни Муцанкиев.

В София новото строителство е съсредоточено в кварталите „Малинова долина“, „Кръстова вада“, „Манастирски ливади – Изток“, протежението на Южната дъга и „Овча купел“, съобщи Муцанкиев. Средните цени на квадратен метър варират между 1500 и 1800 евро в зависимост от качеството на строителството. С напредването на етапа на строителство те надхвърлят 2000 евро, каза още той.

В Пловдив новото строителство също расте, а най-търсените квартали са „Христо Смирненски“, район Южен и „Тракия“, където са съсредоточени много от новите комплекси. Средната цена на жилищата „на зелено“ в тези квартали е 1100 евро на кв. м, сочат данните на „Имотека“.

Във Варна новото строителство е съсредоточено в кварталите „Възраждане“, „Владиславово“ и „Левски“, а средните цени в тях варират между 800 и 1200 евро на кв. м.

Тенденцията от Covid ерата площите на апартаментите да се увеличават се запазва, а от пазара изчезват едностайните апартаменти, които допреди години бяха особено популярни в квартали като Студентски град, отбеляза Муцанкиев. Партерните жилища със собствени дворове и апартаментите на последните етажи с панорамни тераси, които през годините са били подценявани от купувачите, но станаха желани покрай пандемията, продължават да привличат интерес, констатира още той.

Пазарът през 2023 г.

Миналата година средният ръст на цените на жилищата в София, Пловдив и Варна е достигнал 11%, сочат данните на „Имотека“. Нарастване на цените има и при наемите в София с около 16% - от 760 лв. на месец за двустаен апартамент в началото на 2023 г. до 900 лв. месечно в края на миналата и началото на тази година. При тристайните апартаменти покачването е от 1100 на 1300 лв. месечно.

Най-активни при покупките на имоти са хората на възраст между 25 и 40 години, работещи в IT сферата, финансите и медицината. На пазара навлизат и все повече млади хора, родени след 1994-1995 г., с намерението да закупят собствено жилище, съобщи Пейчев. Те финансират покупката си с банков кредит, който се равнява средно на 50% до 80% от стойността на имота.

В София най-предпочитаните квартали от купувачите са „Лозенец“,  „Младост“, „Манастирски ливади“, „Малинова долина“, „Кръстова вада“, „Овча купел“. Водещ фактор при покупката на имот е желанието за живот в по-просторно жилище, каза Пейчев.

Той посочи вътрешната миграция като една от отчетливите тенденции през 2023 г. В София най-голям интерес към покупка на имот е имало от жители на Благоевград, Хасково, Плевен, Стара Загора, Пловдив и Велико Търново. Към покупка на имоти във Варна са се ориентирали граждани на Търговище, Добрич, Разград, Силистра и Русе, а жилищният пазар в Пловдив е привлякъл купувачи от Смолянска област, Пазарджик, Димитровград и Хасково.

Прогноза за 2024 г.

Пейчев прогнозира стабилна година, със задържане на броя на сделките на нивото от 2023 г. и плавен ръст на цените на новото строителство и на качествените имоти с между 2% и 6% в големите градове. Повод за оптимизма му е забавянето на инфлацията, лекият превес на търсенето спрямо предлагането и очакването му, че лихвите по ипотечните кредити няма да се повишат рязко през тази година. Според него вдигане на лихвите с между 0,6% и 1% няма да окаже съществено влияние върху поведението на купувачите. Възможно е част от тях да предпочетат да живеят под наем, което ще стимулира пазара на наеми.

Ако банките затегнат изискванията си към купувачите относно самоучастие и нива на доходите им спрямо вноската по ипотечния кредит, това ще ограничи броя на купувачите, които ще излизат на пазара, отбеляза Пейчев, но допълни, че към момента само половината от сделките се случват с ипотечно кредитиране. Останалите се финансират със собствени средства на купувачите. До охлаждане на пазара по-скоро може да се стигне, ако лихвите по жилищните заеми се удвоят, т.е. ако от сегашното им средно ниво от 2,61% стигнат до 5,25%, очаква Пейчев. Според него обаче част от купувачите имат заделени допълнителни средства в бюджета си за такова развитие и не биха се отказали от решение за покупка. Те спазвали и „златно правило“ да отделят не повече от 30% от доходите си за вноската по жилищния заем.

9% от имотите на пазара са надценени

През 2023 г. делът на надценените апартаменти на пазара в големите градове у нас е бил между 7% и 9%. На продавачите на тези жилища се е наложило да свалят цената, за да стигнат до сделка. Средната отстъпка за двустайни и тристайни апартаменти миналата година е достигала между 5000 и 10 хил. евро, съобщи Пейчев. През последните три-четири месеца на 2023 г. обаче отстъпките са били по-малко като брой и размер, допълни той.