Имотният бум в Дубай показва признаци на охлаждане

Докато кранове опасват небето над Дубай, а ултралуксозни жилища сменят собствениците си на рекордни цени, изникват признаци, че имотният бум в града започва да се охлажда, пише Ройтерс.

Строители, инвеститори и брокери се питат тайно колко бързо може да се обърне един от най-нажежените имотни пазари в света през миналата година и дали болезнена корекция по подобие на срива, който разтърси Обединените арабски емирства през 2008 г., може да бъде изключена.

Оттогава икономиката на Дубай се възстанови, подкрепена от, както се надява емирството, устойчив растеж, включително 10-годишния план D33 за удвояване на производството и за превръщане в един от водещите четири финансови центъра в света.

Но имотната индустрия остава ключов барометър за успеха ѝ, съставляваща 8,9% от икономиката.

„Уязвимостта на Дубай към корекции се крие в неговата зависимост от чуждестранен капитал, особено от Китай и Русия“, коментира Рон Ханан от консултантската компания Proven Partners.

Големите инвестиции в инфраструктура, щедрите политики относно данъците върху доходите и подходът на отворените врати към имиграцията се засилиха, след като пандемията привлече хиляди чужденци.

Руснаците бяха водещите неместни купувачи на жилища през първото тримесечие на 2023 г., но отстъпиха на трето място до края на годината, показват данни на компанията Betterhomes. Купувачи от Индия и Великобритания съставляваха най-големия брой сделки през 12-те месеца.

Осезаем ръст има и сред купувачи от Египет, Ливан, Пакистан и Турция, отбелязва компанията и изтъква двойната роля на града като убежище и магнит за ултрабогатите.

Макар че притокът на руснаци и китайци бавно намалява, нарасналият интерес от индийски инвеститори може да направи забавянето кратко и плитко, казва Хаким Абделджауад, управляващ директор на отдела за консултантски услуги в областта на оценките на компанията Kroll.

Охлаждане на цените

Рекордните 431 жилища в Дубай са били продадени за над 10 млн. долара през 2023 г., почти два пъти повече в сравнение с броя им предходната година, което превръща емирството в най-големия пазар на луксозни имоти в света, сочат данни на консултантската компания Knight Frank.

Но се очаква цените на жилищата в трите първокласни жилищни района в Дубай – Палм Джумейра, Емирейтс Хилс и Джумейра Бей Айлънд, да нараснат с по-скромните 5% през 2024 г., след като добавиха 15,9% в годината до септември 2023 г., отбелязва консултантската компания.

Цените на жилищата извън луксозните квартали са се повишили с 19% в годината до септември и се очаква да нараснат с 3,5 на сто през 2024 г.

„Притеснен съм от състоянието на световната икономика“, казва бившият финансов министър на Дубай Насер ал-Шайх. „Отворени сме към света и всичко, което се случва в други страни, засяга и нас“, посочи той.

Ал-Шайх обаче допълва, че ако националните и местните власти изпълнят по-широките си планове за развитие, предлагането на жилища трябва да бъде поето от нови местни жители.

Други не са толкова оптимистични, като високопоставен представител на дубайска строителна компания казва, че цените на жилищата може да намалеят с 10%-15% през идните няколко години.

Друг източник, запознат с положението, коментира, че поне един голям местен собственик на имоти се стреми да продаде няколко хотелски обекта, включително един луксозен хотел на Палм Джумейра, за да намали риска в портфейла си.

„Предлагането ще изпреварва търсенето до известна степен през следващите две-три години, особено в луксозните сегменти, затова е естествено да се очаква известно забавяне“, коментира Мирей Азам, ръководител на отдела за стратегически консултации за Близкия изток и Африка в JLL. И допълва, че някои местни жители изчакват, за да видят дали цените ще станат по-достъпни, преди да сменят жилището си.

Новооткрита устойчивост?

Спомените за имотния срив в Дубай през 2008 г., който в крайна сметка доведе до спасителна помощ за 20 млрд. долара от богатия на петрол съсед на емирството Абу Даби все още не са избледнели, но анализатори казват, че уроците са научени и рискът от зараза при забавяне на пазара изглеждат по-малки.

„Финансовите институции и големите строителни компании в региона се поучиха от предишни кризи и са добре подготвени“, казва Абделджауад. „Вниманието на пазара се пренасочва повече към стандартните жилища и инфраструктура“, допълва той.

Икономическите показатели остават силни, като индексът на мениджърите по поръчките на S&P Global за декември отчете най-високото си ниво от 16 месеца насам благодарение на силното разрастване на непетролните компании в Дубай.

В същото време се очаква на пазара в емирството да излизат само 13 хил. жилища годишно през идните шест години, много под 30-те хиляди през последните 15 години. Това създава очаквания за недостиг, който може да подкрепи търсенето, отбелязва Фейзал Дурани, партньор в отдела за анализи за Близкия изток и Северна Африка в Knight Frank.

Експозицията на десетте най-големи банки в ОАЕ към недвижимите имоти, която анализатори оценяваха на над 30% по време на финансовата криза през 2008-2009 г., намалява девет последователни тримесечия, сочат данни на консултантската компания Alvarez & Marsal. Тя спадна до 16,2% през третото тримесечие на 2023 г. спрямо връхната точка от 22,3% в края на 2020 г.

Макар че банките и предприемачите намаляват рисковете си, източници от индустрията предупреждават, че хиляди други играчи са по-уязвими от продължително забавяне.

Сред тях са имотните агенции в Дубай, чийто брой нарасна значително до около 4000 спрямо 1200 през 2020 г., отбелязва главният изпълнителен директор на Betterhomes Ричард Уайнд.

Най-големите заплахи за имотния сектор в Дубай идват от неочаквано ускоряване на инфлацията, непредсказуема лихвена политика и регионална зараза от войната между Израел и „Хамас“, отбелязват осем източника пред Ройтерс. Възможното въздействие на нарушеното корабоплаване по ключови маршрути в Червено море също за момента е неясно.

Но геополитически сътресения като нашествието на Русия в Украйна подкрепя емирството през последните години и някои смятат, че това може да продължи.

„Дубай ще се възползва всеки път, когато има хаос“, казва предприемач.