АДСИЦ: Международно развитие на пазара и перспективи

Атрактивната доходност, комбинирана с нисък риск и висока ликвидност на ценните книжа на АДСИЦ-фондовете, ги направиха предпочитана инвестиционна алтернатива. За близо 60-годишната си история ценните книжа привлякоха значителен по размер капитал и се търгуват на повече от 20 фондови борси по света.

Първите АДСИЦ-фондове са създадени в САЩ и към днешна дата пазарният сегмент е с най-висока капитализация в света, възлизаща на над 300 млрд. долара. Австралия се нарежда на първо място в света по пазарна капитализация на глава от населението, в размер на 2 659 евро. На азиатския пазар ценните книжа се търгуват в Япония, Хонконг, Южна Корея и Сингапур, като до края на годината предстои въвеждането на регулативна рамка в Индия и Пакистан.

Европейските АДСИЦ-фондове надминаха пазарна капитализация от над един милиард евро, като с най-висока капитализация са дружествата, регистрирани на лондонския и френския пазар. В Германия се очаква след въвеждането на нормативната база, в рамките на периода до 2010 г., пазарната капитализация на АДСИЦ-фондовете да достигне сумата от 70 млрд. евро.

Най-значимият в международен аспект индекс, отразяващ движението на акциите на общо 311 дружества, инвестиращи в имоти, представлява FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index. В рамките на последните 36 месеца индексът е достигнал впечатляващия ръст от 104%. За същия период стойността на широкия индекс FTSE – World Index (обхващащ ценните книжа на дружествата с най-висока капитализация от общо 29 страни) е нараснала с 56%, а възвръщаемостта, реализирана от инвестиции в дългови ценни книжа е едва 6%, показват данни от интернет страницата на EPRA - European Public Real Estate Association.

Северна Америка и Европа акумулират основната част от привлечения капитал. Нарастващата атрактивност на европейския пазар се дължи на високия дял на собственост, достигащ 70% в сравнение със същия в САЩ от 25%. Същевременно силно диференцираният инвестиционен портфейл на европейските фондове и осъществяването на трансгранични проекти допринася допълнително за атрактивността на книжата. Проектите извън граница носят висока доходност, дори и да са специализирани или да са ограничени като реализация до определена пазарна ниша.

В рамките на Европа развитието на отделните национални пазари не е еднозначно. Франция и Англия са с изключително добре развити пазари като обем и брой на регистрираните АДСИЦ-фондове и с най-висока пазарна капитализация. Високата пазарна капитализация на холандските АДСИЦ-дружества се дължи основно на привлечения капитал от ПОК (пенсионно осигурителните компании) в страната, най-могъщите в Европа. Фондовият пазар в Германия е монополизиран от АДСИЦ-фондове от отворен тип, докато 88% от учредените фондове в Европа са от затворен тип. Средната петгодишна възвръщаемост на инвестициите в АДСИЦ-фондовете е най висока за Франция е 218,7% и Швеция 212,1%, докато средната за Европа е близо 140%.

Инвестиционна политика на АДСИЦ-фондовете

През последните години се развиха нетрадиционни сектори като инвестиции в изграждането на болници, социални домове, складове на самообслужване и студентски общежития, но най-силно застъпени в инвестиционните портфейли на фондовете са инвестициите в офис, търговските и складови площи. Според публикуваното проучване на Ernst & Young 2005 офис площите продължават да с най-голям дял, но се наблюдава частично пренасочване към търговски и складови площи.

Причината за обрата се крие в нарастващия дял на свободните площи. В развитите страни делът на ненаетите офис площи в централните райони постепенно нараства. В Англия той е достигнал 10%, във Франция около 7%, а в САЩ е над 17%. В търсене на по-висока доходност инвеститорите се пренасочват към пазарите от Централна и Източна Европа, където търсенето надвишава предлагането на офис площи. Полша, Унгария и Чехия привличат значителни по размер инвестиции, което води до нарастване на конкуренцията на пазара. Потенциалът на тези пазари не се счита за изчерпан, въпреки това инвеститорският интерес се прехвърля към Румъния, Словакия, Прибалтийските страни и Русия.

Инвестициите в търговски площи са втори по обем с тенденция ръстът им да продължи. Европейският пазар на търговски площи е реализирал много добри резултати за последните 5 години, независимо че големият брой нови АДСИЦ-фондове увеличава конкуренцията и намалява доходността до най-ниското й ниво за последните 25 години. От друга страна, ожесточената конкуренция между големите търговци на дребно за ограничените стратегически терени води до покачване на наемите. В това отношение търсенето на търговски площи в Централна и Източна Европа е значително по-високо от предлагането, важен стимул за пренасочването на капитала от Западна Европа.

Инвестициите в жилищно строителство изгубиха своята популярност на фона на мрачните демографски перспективи и ниското търсене в сегмента.

Докато рентабилността от инвестициите в офис, търговски и складови площи е традиционно зависима от развитието на конюнктурата, а по-конкретно на БВП на страната и дела на заетите, то инвестициите в жилищно строителство основно зависят от покупателната способност на населението. От друга страна, силно регулираните пазари на недвижими имоти са предпоставка за покачването на стойността на проектите, тъй като сложната административна система ограничава предлагането на инвестиционни проекти и новопостроените обекти не съответстват на търсенето. В този смисъл за силно регулирани пазари се считат американският, канадският и австралийският.

Въпреки опасенията на инвеститорите за изчерпването на потенциала на пазара на недвижими имоти и забавянето на растежа в световен мащаб, на пазара все още има достатъчно качествени инвестиционни проекти. Според специалисти в областта проникването на АДСИЦ-фондовете е едва 7% съотнесено към огромния актив от недвижимите имоти на пазара (ноември 2005 г.).

Във връзка със силния бум на ценните книжа на АДСИЦ-фондовете, мнозина се опасяват от прегряване на пазара на недвижими имоти. Според специалисти, за да се считат за надценени цените на недвижимите имоти, трябва инвестицията в АДСИЦ-фондовете да е по-скъпа от други алтернативни вложения. Същевременно дори когато доходността от същата до такава степен се понижи, че да доближи основното лихвено ниво на страната или доходност, близка до тази на ДЦК, не винаги може да става въпрос за спекулативен балон.

Акциите на АДСИЦ-фондовете набраха популярност във времена на ниски лихвени нива. В това отношение в днешни дни опасенията са по-скоро свързани с покачващото се лихвено ниво в развитите страни, което би могло да доведе до отдръпване на значителен капитал от фондовите пазари, засягайки търговията с повечето финансови инструменти. В тази връзка особеност представлява ниската корелация на развитието на ценните книжа на АДСИЦ–фондовете с останалите видове вложения.

Повод за оптимизъм е фактът, че акциите на АДСИЦ-фондовете не загубиха своята популярност на фона на четирикратно увеличение на лихвеното ниво в САЩ през 2005 г. От друга страна, общата сума на набраните пенсионни и здравно осигурителни вноски в рамките на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие възлиза на над 24,5 млрд. долара, което представлява сериозен капиталов ресурс, търсещ своята реализация.

Таблицата по-долу представя разпределението на инвестиционния поток в Европа по основните три алтернативи:



 

Привлечени от високата възвръщаемост на финансовия инструмент, европейските пенсионно осигурителни компании (ПОК) увеличиха дела на АДСИЦ-фондовете в инвестиционните си портфейли до 10% към края на 2005 г., като делът се изразява в 60% от общия размер на алтернативните им инвестиции.